Phục hồi nhanh hơn dự kiến, đất nền được dự báo tăng giá mạnh từ giữa năm 2024

Thị trường bất động sản đang cho thấy sự đảo chiều rõ nét hơn, khi các chính sách hỗ trợ bắt đầu phát huy tác dụng. Các dự báo cho thấy, đà phục hồi của phân khúc đất nền đang nhanh hơn dự báo và nhiều khả năng sẽ bước vào chu kỳ tăng giá mới từ quý 2/2024.

Chung cư bắt đầu giảm giá

Mới đây, dữ liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá bán căn hộ có dấu hiệu đi ngang, thậm chí giảm trong năm 2023 tại một số khu vực trọng điểm. Chẳng hạn, thống kê biến động lịch sử giá rao bán của Batdongsan.com.vn từ năm 2022 đến nay cho thấy, trong năm qua, giá chung cư tại TP. Thủ Đức trung bình đạt 42 triệu/m2, giảm 16,5% so với năm 2022; quận Tân Phú là 39 triệu/m2, giảm 20,4%; quận Bình Tân là 43,9 triệu/m2, giảm 14,6%...

Báo cáo từ CBRE Việt Nam cũng thể hiện, 9 tháng đầu năm 2023, giá thứ cấp căn hộ TP.HCM giảm trung bình từ 4-6%, giá sơ cấp ít biến động hơn nhưng cũng ghi nhận giảm 4,6%. Còn theo thống kê từ Bộ Xây dựng, trong quý III/2023, giá thứ cấp căn hộ một số khu vực tại TP.HCM có xu hướng giảm nhẹ từ 2-3% so với quý trước đó.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, đà phục hồi của thị trường căn hộ có thể diễn ra từ nửa cuối năm 2024 và đi theo mô hình chữ U, bắt đầu từ những phân khúc có nhu cầu ở thực, tính thanh khoản cao, mang lại dòng tiền ổn định như nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp, bình dân. Tương tự, nguồn cung thứ cấp nếu muốn có giao dịch cũng phải trong khoảng giá mà người mua chấp nhận được.

Thị trường Hà Nội cũng có những diễn biến đáng chú ý. Phân khúc chung cư vẫn giữ được xu hướng tăng giá trong thời gian dài, nhưng nhà liền thổ - phân khúc gắn nhiều hơn với nhu cầu đầu tư ngắn hạn - lại có sự điều chỉnh mạnh. Thực tế, phân khúc này đã diễn ra một giai đoạn cắt lỗ dài cả năm 2023 tại thị trường thứ cấp, trước khi giảm dần trong những tháng cuối năm.

Tính đến quý IV/2023, giá bán thứ cấp trung bình của bất động sản thấp tầng tại Hà Nội đạt gần 157 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm 5% theo năm.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023 đã xuất hiện các động thái tích cực và tương đồng với thời điểm đảo chiều của chu kỳ trước. Cụ thể, trong chu kỳ từ 2008-2012, tồn kho bất động sản tăng liên tục và tín hiệu đảo chiều xuất hiện từ năm 2013 khi tín dụng được nới lỏng, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được tung ra và Luật Đất đai 2013 được thông qua để hỗ trợ cho thị trường địa ốc.

“Do đó, điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý II – quý II/2024, sau đó bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: Thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định”, ông Quốc Anh dự báo.

Đồng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Dương Minh Thông - Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Dương Minh cũng cho rằng, ở thời điểm hiện tại, thị trường địa ốc đang tiếp cận “điểm đảo chiều”. Theo đó, ngoài câu chuyện vĩ mô được cải thiện, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn…, thị trường còn được thúc đẩy bởi các câu chuyện mang tính thời điểm rất rõ như giá vàng tăng mạnh.

Phân tích thêm về khía cạnh tâm lý, theo ông Thông, những nhà đầu tư sở hữu nhiều nhà đất, đặc biệt là người có tuổi, thường có quan điểm rằng, giá vàng tăng đồng nghĩa với việc giá bất động sản phải tăng theo, đây là yếu tố tâm lý quan trọng dẫn đến các kỳ vọng giá mới.

“Quan sát trong thời gian dài và với nhiều nhà đầu tư, tôi nhận thấy rằng, có nhiều người không quan tâm thị trường tài chính diễn biến ra sao, nhưng khi vàng tăng, họ nhất định cho rằng giá bất động sản cũng phải tăng song hành”, ông Thông nhấn mạnh, đồng thời cho rằng, tâm lý thị trường đã tốt nhưng thanh khoản sẽ chỉ cải thiện dần dần và trước tiên sẽ bắt đầu từ khu vực nội đô với các sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Đến thời điểm hiện tại, giá một số sản phẩm thuộc phân khúc này đã tăng khoảng 30%.

Đất nền phục hồi nhanh hơn dự kiến

Dữ liệu nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đến bất động sản đã nhanh chóng tăng trở lại ngay sau kỳ nghỉ Tết Giáp Thìn. Cụ thể, lượng tìm mua nhà đất toàn quốc bắt đầu đi lên từ mùng 2 Tết và giữ nhịp tăng khá mạnh, đến mùng 10 Tết đạt mức tăng 124% so với 1 tuần trước Tết.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết so với đầu năm 2023, thị trường bất động sản đầu năm nay có những dấu hiệu tích cực hơn rõ rệt. Nhu cầu tìm mua bất động sản trên toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ năm ngoái, lượng tin đăng bán cũng tăng 52%. Đáng chú ý, tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, đất nền và đất dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư.

Cụ thể, trong tháng 1/2024, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước, còn chung cư tăng 71%. Ở TP. Hồ Chí Minh cũng tương tự, khi nhu cầu tìm kiếm tăng từ 71% - 73% đối với đất nền, đất dự án và chỉ tăng 59% đối với chung cư. Batdongsan.com.vn đánh giá những dữ liệu trên phần nào phản ánh mong muốn sở hữu đất của nhiều người mặc dù thị trường không còn "sốt đất" như đầu năm 2022.

Khảo sát thực tế từ thị trường của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, trong 3 tháng qua, trừ thời điểm nghỉ Tết Nguyên đán, giao dịch đất nền có sự tăng trưởng rõ nét. Theo thông tin từ nhiều đơn vị môi giới phân khúc này, đã xuất hiện làn sóng săn mua đất nền số lượng lớn từ nhóm nhà đầu tư phía Bắc và cả những nhà đầu tư "tay to" đổ về TP.Hồ Chí Minh và các khu vực vùng ven.

Chỉ trong vài tuần qua, nhiều sàn môi giới “chốt deal” thành công hàng chục sản phẩm đất nền tại TP.Hồ Chí Minh, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó Long An đang là địa phương ghi nhận biến động sức mua mạnh nhất và sóng săn đất nền giá rẻ tại đây đang lên khá cao.

Song theo ông Tuấn, khả năng cao là “mùa xuân” của đất nền đang đến sớm hơn những gì mà thị trường từng kỳ vọng. “Chúng tôi từng đưa ra dự báo đất nền khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường, sớm nhất phải từ cuối năm 2024 trở đi mới có tín hiệu. Tuy nhiên phân khúc này đã cho thấy sức hấp dẫn của kênh đầu tư vua đã trở lại.

Trong 3 tháng đầu năm thị trường xuất hiện càng nhiều nhóm đầu tư cá mập đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này có thể đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn những dự báo trước đó, có thể là từ quý II năm nay", chuyên gia này nhận định.  

Liệu có sốt ảo, tăng giá sốc?

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, sự hồi phục sớm của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 2 yếu tố là sóng đón đầu thay đổi của những bộ luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025 và sự bão hòa của các kênh đầu tư khác. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi.

Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau năm 2025, song nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ diễn biến tăng lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này, bắt đầu đi săn đất nền trước khi luật mới áp dụng. Dù vậy, đà tăng giá của đất nền sẽ khó có thể mạnh như giai đoạn cao điểm và khó xuất hiện tình trạng tăng giá sốc như từng diễn ra ở vài năm trước.  

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cũng đưa ra quan điểm tương tự khi cho rằng Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế việc phân lô bán nền.

Theo ông Thắng, nguồn cung đất nền mới sẽ ngày càng khan hiếm. Trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại (giai đoạn 2025 - 2026) thì sự khan hiếm này sẽ giúp những dự án đã được phê duyệt hay đã mở bán sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định, tiềm năng tăng giá của những dự án đó sẽ hấp dẫn nhà đầu tư.

"Sức cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến giá đất nền gia tăng. Song khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ bất mới lần này sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng, hạn chế xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Thị trường đang ngày càng phát triển theo hướng ổn định và bền vững.

Ở chu kỳ này, vấn đề pháp lý đã được quy định một cách đầy đủ và chuẩn chỉnh hơn, thông tin quy hoạch rõ ràng hơn. Cùng với đó là sự trưởng thành của nhà đầu tư qua những trải nghiệm từ các cơn sốt đất đã đi qua. Nhà đầu tư ngày càng có kiến thức sâu rộng và cũng hiểu rõ thị trường hơn. Tôi cho rằng khó có thể tái diễn lại "vết xe đổ" như những đợt bong bóng bất động sản từng xảy ra trước đây.

Thị trường bất động sản đang có tín hiệu hồi phục và sự hồi phục này được dẫn dắt bởi dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực. Với đất nền, giao dịch sẽ tập trung ở những nơi đông dân cư, đẩy đủ tiện ích và tránh xa những sản phẩm mang tính chất đầu cơ. Nhà đầu tư nên hướng tới những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực để giảm thiểu rủi ro", chuyên gia DKRA bổ sung.  

Hồng Quang