Siết phân lô bán nền có phải là giải pháp tránh “sốt ảo”, kiểm soát thị trường bất động sản?

Trước tình trạng “sốt” giá đất ở nhiều nơi trên cả nước, nhiều địa phương đã đưa ra biện pháp cấm tách thửa, phân lô để ngăn chặn tình trạng sốt đất. Thậm chí, địa phương còn quy định, tách trên 3 thửa đất phải lập dự án nhà ở. Vậy, siết phân lô bán nền có phải là giải pháp để kiểm soát thị trường bất động sản?.

Địa phương đua nhau siết phân lô bán nền

Thời gian gần đây, tình hình thị trường bất động sản tại các địa phương trên cả nước có nhiều diễn biến phức tạp, xuất hiện các hiện tượng đầu cơ, thổi giá bất động sản gây “sốt ảo”, kích động đầu tư theo tâm lý đám đông, làm cho thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh. Trước tình trạng này, nhiều địa phương phải áp dụng biện pháp cứng rắn, ra văn bản dừng cấp quyền sử dụng đất để chặn phân lô bán nền.

Theo đó, Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội có công văn đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở) đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Tương tự, ngày 22/3/2022, UBND TP. Đồng Xoài (tỉnh Bình Phước) ban hành công văn hỏa tốc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn; UBND tỉnh Khánh Hòa thì yêu cầu tăng cường kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân, nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất nằm ngoài khu vực dân cư hiện có, dẫn đến hình thành các điểm dân cư mới chưa đáp ứng được điều kiện cơ sở hạ tầng khu vực, gây ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan trên địa bàn…

Tại địa phương khác, mới đây, ngày 5/4, UBND tỉnh Đồng Tháp vừa có văn bản chỉ đạo về việc tăng cường phòng ngừa, xử lý vi phạm trên lĩnh vực bất động sản. Theo UBND tỉnh Đồng Tháp, trong thời gian gần đây, các vi phạm về đấu thầu, đấu giá, giao đất, cho thuê đất không đúng quy định, lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ)… gây bức xúc trong dư luận, ảnh hưởng xấu đến an ninh trật tự và đời sống của người dân.

Để chủ động ngăn chặn, xử lý các hành vi vi phạm liên quan đến lĩnh vực bất động sản, UBND tỉnh Đồng Tháp yêu cầu Sở Xây dựng tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, bảo đảm các dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, chuyển nhượng phải đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Sở chủ động công bố công khai, thường xuyên, đầy đủ, kịp thời các thông tin quy hoạch xây dựng, tiến độ thực hiện các dự án nhà ở, kể cả các dự án chưa đảm bảo điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo quy định.

Ngoài ra, đơn vị tăng cường kiểm tra, quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới bất động sản, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, đảm bảo tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật…; kịp thời ngăn chặn và xử lý hiện tượng đầu cơ bất động sản, không để xảy ra tình trạng “sốt ảo” và “bong bóng” bất động sản trên địa bàn tỉnh.

Đối với Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND tỉnh Đồng Tháp yêu cầu phải thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường, nhất là thực hiện nghiêm các quy định về đăng ký, chuyển mục đích, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Theo dõi, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã được phê duyệt, không để các đối tượng có điều kiện lợi dụng móc nối, cấu kết để phạm tội.  Sở Tư pháp quản lý chặt chẽ hoạt động tổ chức đấu giá QSDĐ, không để gây nhiễu loạn thị trường.

Đặc biệt nhất, đầu tháng 4 mới đây, UBND tỉnh Thái Nguyên đã có quyết định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn. Trong đó, quy định điều kiện cụ thể được tách thửa đất.

Cụ thể, UBND tỉnh Thái Nguyên yêu cầu sau khi tách, số thửa hình thành lớn hơn 3 thửa đất, có phát sinh thêm đường giao thông, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Đối với đất ở, UBND tỉnh Thái Nguyên quy định thửa đất tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông. Cụ thể, tại các phường, thị trấn diện tích tối thiểu không bao gồm phần diện tích đất hạn chế quyền sử dụng của các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa và các thửa đất sau khi tách không nhỏ hơn 40m2; tại các xã thuộc thị xã, thành phố tối thiểu không nhỏ hơn 50m2, tại các xã thuộc huyện diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 60m2…

Chỉ là biện pháp tình thế?

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã yêu cầu các địa phương có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng; tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần, "thổi giá" gây nhiễu loạn thông tin thị trường.

Tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra, đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Đánh giá về giải pháp cấm phân lô, ông Nguyễn Đức Lập - viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản chia sẻ với báo chí, các địa phương thường căn cứ vào tình hình thị trường sẽ đưa ra giải pháp điều tiết thị trường phù hợp. Chẳng hạn các địa phương quá "sốt nóng", quá nhốn nháo, có nguy cơ bong bóng, có hiện tượng lợi dụng phân lô, tách thửa như Hà Nội thì dừng cấp sổ là cần thiết.

Để hạn chế tình trạng tách thửa tràn lan, tự ý mở đường theo hình thức hiến đất làm đường, một số địa phương đã quy định nếu tách quá 3 thửa là phải có thiết kế về đấu nối hạ tầng kỹ thuật với hạ tầng chung. "Tình trạng tách thửa tràn lan không phù hợp với quy định chung, không đầu tư cơ sở hạ tầng phù hợp với các giai đoạn phát triển đô thị cần cấm triệt để", ông Lập nói.

Cũng theo ông Lập, đất nông nghiệp sử dụng đúng mục đích sẽ chẳng ai đi đầu cơ vì nó không sản sinh nhiều giá trị thặng dư. Việc tách thửa đất nông nghiệp, lâm nghiệp thời gian qua thường gắn liền với việc xây dựng trái phép, các mô hình farmstay (nông trại kết hợp nghỉ dưỡng) do Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai chưa cho phép.

Giải thích thêm, GS Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường) nhận định, việc tách thửa đất nông nghiệp là trái luật. Cần phải nhìn nhận việc phân lô tách thửa theo hai trường hợp đúng luật và trái luật. Trường hợp phân lô tách thửa phù hợp với quy định của pháp luật, tức đất này phải là đất ở mới được phân lô tách thửa để bán đấu giá, bán cho những người có nhu cầu. Còn trường hợp phân lô tách thửa đất nông nghiệp, đất rừng, đất vườn... để bán là hoàn toàn trái luật.

Luật đất đai 2013 chưa cho phép phân lô, chia thửa đất nông nghiệp bởi chủ trương phát triển nông nghiệp là tích tụ đất đai. Tuy nhiên, nhiều địa phương "bắt chước" đất ở, cho tách thửa với đất nông nghiệp không đúng với tinh thần của Luật đất đai 2013. Hậu quả của việc phân lô tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất vườn, đem ra bán tràn lan là một cái sai, vi phạm pháp luật đến mức đụng đến khung hình sự, mang tính lừa đảo.

Việc chặn các trường hợp vi phạm pháp luật trong phân lô tách thửa nhằm góp phần giảm sốt đất là động thái cần thiết của các địa phương.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam đánh giá, việc siết chặt phân lô, tách thửa chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình. Không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước, như vậy là tư duy không quản được thì cấm.

Về lâu dài, ở mỗi địa phương cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn rồi công khai để người dân biết. Việc sử dụng đất vào mục đích nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch… cần đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn, có dự án bài bản để tạo ra sản phẩm bất động sản chính thống.

Theo ông Đính, đầu cơ mua đi bán lại đất, chờ tăng giá rồi bán kiếm lời của bộ phận nhà đầu cơ không phát huy được tiềm năng của đất. Trái lại, gây ra nhiều hệ lụy như giá đất tăng cao gây khó khăn cho giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án lớn. Việc phân lô, tách thửa thường diễn ra manh mún, tự phát, không theo quy hoạch dễ dẫn đến làm khó cho triển khai đồng bộ hạ tầng xã hội, nên cần thiết phải siết chặt. Sau khi siết, trong ngắn hạn có thể khiến giá bất động sản đất phân lô, tách thửa đang có sẵn bị đẩy giá lên cao. Nhưng về lâu dài, sẽ giúp kiểm soát được cơn sốt đất, vì giá cao sẽ khó có thanh khoản tốt, ít giao dịch.

Để đảm bảo thị trường bất động sản trong thời gian tới phát triển ổn định, lành mạnh, Bộ Xây dựng đã đề nghị sớm hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, trình Quốc hội cho ý kiến 2 Dự án Luật: Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản. Đồng thời, đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.

Cùng với đó, tổ chức lập phê duyệt, công khai thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

Hồng Quang