Bản dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 cho thấy quyết tâm của NHNN trong việc duy trì quan điểm quản lý chặt chẽ đối với hoạt động cho vay bảo đảm thực hiện nghĩa vụ , trong đó có hoạt động cho vay với mục đích đặt cọc cho các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản/dự án.
Theo Báo cáo cập nhật ngành Ngân hàng vừa phát hành, SSI Research cho biết, sau khi Luật các tổ chức tín dụng được Quốc hội thông qua vào tháng 1/2024, NHNN đã và đang phối hợp với Bộ Tư pháp trong việc đề xuất, xây dựng danh mục văn bản quy định chi tiết Luật, trong đó có bao gồm 2 Nghị định và 4 Thông tư. Gần đây, NHNN cũng đã ban hành dự thảo sửa đổi một số thông tư hiện hành về tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động (Thông tư 22/2019 và Thông tư 23/2020) và quy định về hoạt động cho vay (Thông tư 39) để phù hợp và nhất quán với Luật tổ chức tín dụng 2024.
"Bản dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 cho thấy quyết tâm của NHNN trong việc duy trì quan điểm quản lý chặt chẽ đối với hoạt động cho vay bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có hoạt động cho vay với mục đích đặt cọc cho các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản/dự án.", chuyên gia SSI Research nhận định.
Theo đó, mặc dù nhận được một số quan điểm trái chiều từ chủ đầu tư bất động sản, NHNN vẫn giữ nguyên quy định về việc phong tỏa số tiền cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay đảm bảo cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm. Bên cạnh đó, dự thảo cũng bổ sung các yêu cầu chặt chẽ hơn về việc công khai thông tin về các bên liên quan trong hợp đồng tín dụng.
Điều này phù hợp với kỳ vọng của SSI về việc một trong những trọng tâm chính của NHNN trong thời gian tới là nhằm giám sát chặt chẽ các hoạt động cho vay đối với các bên liên quan, đảm bảo an toàn cho hệ thống. Mặc dù mục đích của điều khoản này rất rõ ràng nhưng việc thi hành về cơ bản phụ thuộc tính trung thực của người đi vay cũng như cần nhiều thời gian và nỗ lực của ngân hàng trong quá trình xác minh thông tin.
Đáng chú ý, Dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39 về hoạt động cho vay giữ nguyên quy định về số tiền giải ngân để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có hoạt động cho vay với mục đích đặt cọc cho các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản/dự án phải được phong tỏa cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm.
Trên thực tế, khi ngân hàng giải ngân cho các doanh nghiệp bất động sản để đặt cọc nhận chuyển nhượng dự án, vẫn có trường hợp xảy ra rủi ro khi bên chuyển nhượng dự án không đáp ứng các yêu cầu pháp lý như chưa có giấy phép xây dựng hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến hợp đồng đặt cọc bị hủy. Vì vậy, việc phong tỏa này sẽ đảm bảo an toàn cho ngân hàng, người nhận chuyển nhượng/người vay cũng như đảm bảo tiền giải ngân được sử dụng vào đúng mục đích.
Dự thảo cũng đề xuất biện pháp giám sát chặt chẽ hơn đối với hồ sơ tín dụng thông qua việc yêu cầu người vay (doanh nghiệp và cá nhân) phải cung cấp thông tin của các bên liên quan theo quy định tại Luật Tổ chức tín dung 2024 trong hồ sơ đề nghị vay vốn. Bên vay phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về tính chính xác của thông tin được cung cấp. Mặc dù mục đích của điều khoản này rất rõ ràng nhưng việc thi hành phụ thuộc rất nhiều vào tính trung thực của người đi vay cũng như cần có nhiều thời gian và nỗ lực của ngân hàng trong quá trình xác minh thông tin.
Điều kiện đối với các khoản vay có giá trị dưới 100 triệu đồng cũng được sửa đổi theo hướng linh hoạt hơn. Cụ thể đối với khoản vay có giá trị dưới 100 triệu đồng, người đi vay không phải cung cấp phương án sử dụng vốn cũng như thông tin về các bên liên quan trong hồ sơ đề nghị vay vốn. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn cần có trách nhiệm yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu, dữ liệu chứng minh khả năng tài chính của khách hàng và giám sát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn cũng như đảm bảo khả năng thanh toán của khách hàng. SSI Research cho rằng sự linh hoạt hơn về hồ sơ đề nghị vay vốn này có thể sẽ giúp các khoản vay giá trị nhỏ được giải ngân dễ dàng hơn trong thời gian tới, đặc biệt khi nền kinh tế dần phục hồi.
Trung Anh