Thị trường bất động sản 2022 ghi dấu những sự kiện nào nổi bật?

Năm 2022, thị trường bất động sản gặp phải nhiều biến động và thách thức. Trong đó nổi trội là vấn đề "room" tín dụng bất động sản hạn chế khiến nhiều khách hàng khó tiếp cận được đến nguồn vay, dẫn đến thanh khoản thị trường sụt giảm đáng kể, đặc biệt là trong nửa sau năm 2022.

Thời điểm kết thúc năm 2021, nhiều chuyên gia từng dự báo thị trường Bất động sản năm 2022 sẽ có sự tăng trưởng tích cực ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên, 2022 lại là một năm đầy biến động của ngành bất động sản, thị trường “lên bổng xuống trầm” khi đầu năm sôi động nhưng đến giữa và cuối năm lại đìu hiu, khó khăn. Nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục, tín dụng thắt chặt, doanh nghiệp khan hiếm dòng tiền, trái phiếu đến hạn, nhiều nhà đầu tư cắt lỗ. Ngoài ra, đây cũng là năm đáng chú ý về sửa đổi hành lang pháp lý cho đất đai.

Ở một góc nhìn khác, các chuyên gia lại khẳng định, việc thị trường chậm lại sau nhiều biến cố cũng là cơ hội để đánh giá và nhìn nhận mọi vấn đề từ tốc độ phát triển, sức khoẻ các phân khúc, năng lực của doanh nghiệp… Từ đó, rút ra những bài học kinh nghiệm, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Cùng Thương Trường nhìn lại những sự kiện nổi bật trong một năm đầy biến động của thị trường bất động sản Việt Nam 2022:           

1. Vụ bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm

Ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. HCM tổ chức bán đấu giá lần lượt 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm. Công ty TNHH đầu tư Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá lô đất 3-12. Thời điểm đó, Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất với số tiền 24.500 tỷ đồng, hơn 2,4 tỷ đồng/m2. Đây cũng là mức giá đất cao nhất tại TP. HCM và lập đỉnh tại thị trường Việt Nam.

Tiếp đó, Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9, diện tích 5.009,1m2 với giá 5.026 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô 3-8, có diện tích 8.500m2 với mức 4.000 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất 3-5, có diện tích 6.446m2 với mức 3.820 tỷ đồng.

Tuy nhiên, ngày 11/1/2022, lãnh đạo Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có tâm thư xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất đã trúng thầu trước đó với giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm.

Sau Tân Hoàng Minh, lần lượt sau đó cả 3 doanh nghiệp  kể trên đều bỏ cọc mặc dù không ít lần cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá. Sau khi 4 doanh nghiệp bỏ cọc thì các lô đất này được giao lại cho Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. HCM quản lý. Trong thời gian tới, đơn vị này sẽ tổ chức đấu giá lại các lô đất này tùy thuộc vào quyết định của UBND TP. HCM.

Được biết bốn doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất Thủ Thiêm trong phiên ngày 10-12/2021 mất cọc hơn 1.051 tỉ đồng, trong đó Công ty cổ phần Sheen Mega tiền đặt cọc hơn 203,75 tỉ đồng. Công ty cổ phần Dream Republic mất cọc 115,6 tỉ đồng, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt mất cọc hơn 588 tỉ đồng và Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh mất cọc hơn 145 tỉ đồng.

2. "Nóng" câu chuyện trái phiếu với doanh nghiệp bất động sản

Thời điểm cuối năm, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản chạy đua để mua lại các lô trái phiếu đã phát hành dù nhiều đợt phát hành vừa được thực hiện. Công ty cổ phần Sunshine Homes vừa thông báo mua lại trái phiếu trước hạn với quy mô 500 tỉ đồng. Tập đoàn Novaland đã có nhiều đợt mua lại trái phiếu trước hạn với tổng giá tị hơn 1.150 tỷ đồng, tiếp đó là Hưng Thịnh Land mua lại 4 triệu trái phiếu, Phát Đạt mua trước hạn 338,7 tỷ đồng trái phiếu,...

Tính đến hết tháng 10/2022, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445 nghìn tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính đạt hơn 896 nghìn tỷ đồng.

Mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.

Số liệu cập nhật của FiinRatings cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21,85 nghìn tỷ đồng. Tuy số dư này không lớn nhưng vẫn đến phần nhiều phát hành bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành. Kỳ vọng các biện pháp tái cấu trúc nợ sẽ được thực hiện trong thời gian sớm, nhất là các trái phiếu nếu được phân phối thứ cấp đến các nhà đầu tư cá nhân.

Bên cạnh đó, áp lực đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 là 119,05 nghìn tỷ đồng và năm 2024 là 111,81 nghìn tỷ đồng.

3. Loạt lãnh đạo doanh nghiệp bất động bị khởi tố, bắt tạm giam

Trong năm 2022, đã có một số lãnh đạo doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản bị bắt tạm giam, truy tố để điều tra sai phạm.

Cụ thể, tháng 3/2022 Chủ tịch tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết bị khởi tố, bắt với cáo buộc “thao túng” và “che giấu thông tin chứng khoán”. Cùng với ông Quyết, nhiều cá nhân thuộc Công ty CP Tập đoàn FLC, Công ty CP Chứng khoán BOS và các công ty cũng đang bị điều tra về hành vi “thao túng thị trường chứng khoán”, “che giấu thông tin trong hoạt động chứng khoán” trong sai phạm xảy ra ngày 10/1.

Tháng 4/2022, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an ra Quyết định khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xảy ra tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh và các tổ chức, đơn vị có liên quan. Đồng thời, ra các quyết định khởi tố bị can, Lệnh bắt bị can để tạm giam, Lệnh khám xét đối với Đỗ Anh Dũng và sáu bị can đồng phạm về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Theo kết quả điều tra ban đầu, từ tháng 7/2021 đến tháng 3, ông Dũng và các cá nhân tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có hành vi gian dối, sử dụng 3 công ty thành viên và các công ty liên quan để phát hành 9 đợt trái phiếu trái quy định pháp luật, tổng trị giá 10.300 tỉ đồng.

Đầu tháng 10/2022, Cơ quan cảnh sát điều tra (C03) Bộ Công an đã ra quyết định khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xảy ra tại Công ty CP Tập đoàn Đầu tư An Đông và các tổ chức, đơn vị có liên quan.

Cơ quan điều tra thực hiện lệnh bắt tạm giam bà Trương Mỹ Lan - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát; Trương Huệ Vân - Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn quản lý Bất động sản Windsor;… Kết quả điều tra ban đầu xác định bà Lan cùng các đồng phạm đã có hành vi gian dối trong việc phát hành, mua bán trái phiếu để chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng của người dân, giai đoạn năm 2018-2019.

4. Cạn room" tín dụng bất động sản

Năm 2022, dù dịch bệnh đã cơ bản được kiểm soát nhưng giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nóng một cách bất hợp lý. Chính vì vậy, tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có Công văn số 1976 gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2.288.278 tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20,44% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 1,62%.

Trên thực tế, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản với lý do hết hạn mức (room) tín dụng. Việc kiểm soát tín dụng đã cho thấy rõ tác động lên thị trường bất động sản khi thanh khoản của thị trường bị tắc.

5. Doanh nghiệp bất động sản trong cơn “đói vốn”

Năm 2022, cơn khát vốn của doanh nghiệp ngày càng trầm trọng, nhà đầu tư mất niềm tin sau khi thị trường chứng khoán, trái phiếu gặp khó. Doanh nghiệp thiếu vốn, nhiều dự án đình trệ, nhiều doanh nghiệp buộc phải cân nhắc nhiều giải pháp để tồn tại.

Do thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các giải pháp cấp thời “tự cứu mình” để tồn tại trước đã và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới, như phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO, mua lại trái phiếu trước thời hạn), điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động thậm chí có tập đoàn giảm đến trên dưới 50% lực lượng lao động, tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động, công nhân xây lắp, nhân viên môi giới, nhất là đang cận kề Tết Qúy Mão 2023.

Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đói vốn đã phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

6. Thị trường bất động sản “ngấm đòn”, nguồn cung thiếu hụt trầm trọng

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) cho biết, kể từ năm 2019 thị trường bất động sản đã có dấu hiệu không tốt. Trong khi năm 2018 cả nước có gần 200.000 sản phẩm mới đưa vào thị trường thì năm 2019 chỉ còn 1 nửa.

Trong 2 năm 2020 - 2021, dịch Covid-19 bùng phát khiến nguồn cung tiếp tục sụt giảm. Đặc biệt, trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn có hơn 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Theo ông Đính, có 2 vấn đề dẫn đến việc giao dịch bị sụt giảm đó là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Hiện nay, các địa phương vẫn còn rụt rè phê duyệt dự án để đưa vào thị trường.

Thứ hai, ông Đính cho rằng vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022 đến giai đoạn hiện nay nguồn tín dụng vào bất động sản cũng được quản lý chặt hơn, room khắt khe hơn nên dòng tiền chảy vào thị trường rất khan hiếm. Từ đó, các nhà đầu tư, nhà tiêu dùng muốn đầu tư sản phẩm, kinh doanh mà không có tiền thì không thể thực hiện được nên các giao dịch giảm đi.

Theo khảo sát của VNRea, giá bất động sản hiện nay đã tăng rất mạnh trở lại, thời điểm này đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, có phân khúc tăng đến 100%. Tuy nhiên, thực trạng nói chung số lượng dự án vẫn đang còn hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện.

Từ đó, gây mất cân đối cung cầu khiến giá sản phẩm bán và cho thuê đều tăng. Tỷ lệ hấp thụ giảm, ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và giá cao. Cùng với đó là các địa phương khó phê duyệt các dự án có đất, kể cả khu công nghiệp, khu kinh tế mặc dù nhu cầu đang rất là cao.

7. Trình Quốc hội dự án Luật Đất đai sửa đổi

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi, 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều.

Những chính sách mới, quan trọng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm 11 nội dung. Thứ nhất, quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của Nhà nước; quyền, nghĩa vụ của công dân đối với đất đai. Thứ hai, hoàn thiện các quy định về các quyền của người sử dụng đất. Thứ ba, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thứ tư, về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Thứ năm, về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thứ sáu, về cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; điều tiết quan hệ giữa nhà nước - thị trường - xã hội. Thứ bảy, về phát triển quỹ đất, thị trường quyền sử dụng đất.

Thứ tám, về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp; giải quyết những tồn tại hạn chế trong quản lý đất có nguồn gốc nông, lâm trường. Thứ chín, quy định về quản lý, sử dụng đất đa mục đích. Thứ mười, quy định về chuyển đổi số và cải cách hành chính. Mười một là thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Sau thời gian lấy ý kiến nhân dân (từ 3/1/2023 đến hết ngày 15/3/2023), Chính phủ sẽ tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).

8. Dư luận tranh cãi về quy định thời hạn sở hữu chung cư

Trong năm 2022, dư luận khá ồn ào về đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Với thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án: Hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; Hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay – tức không quy định niên hạn.

Phương án 1 thực tế giống quan điểm mà Bộ đưa ra vào tháng 6/2022. Câu chuyện tranh cãi về thời hạn sử dụng chung cư 50 - 70 năm trong năm 2022 cũng là nội dung thuộc phương án này. Ở bản dự thảo lần hai, điểm mới chính là việc bổ sung điều khoản “Thời hạn sở hữu nhà chung cư” cho phương án 1.

Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư áp dụng với chung cư thương mại, chung cư xã hội, tái định cư, chung cư công vụ. Thời hạn sở hữu nhà được xác định theo của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định, và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng.

Khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan có thẩm quyền phải ghi rõ thời hạn sử dụng chung cư. Thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Tuy nhiên, với các nhà chung cư được cấp giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực, người dân được sở hữu không thời hạn như quy định cũ.

9. "Sống lại" chuyện đánh thuế bất động sản thứ hai

Đề xuất thí điểm đánh thuế bất động thứ hai của TP.HCM mới đây nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Theo Tờ trình gửi Chính phủ của TP.HCM, việc đánh thuế giúp hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà đất trong dự án bất động sản, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Ngoài ra, khoản thuế này sẽ giúp thành phố có thêm nguồn thu ngân sách để tái đầu tư phát triển.

Thực tế, đây không phải là lần đầu việc đánh thuế bất động sản thứ hai được đưa ra thảo luận. Câu chuyện đánh thuế căn nhà từ thứ hai trở đi đã được nhắc đến nhiều trong thời gian qua. Cách đây 5 năm, Chính phủ cũng từng đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai tại TP.HCM, nhưng sau đó không được thông qua.

Theo quyết định phê duyệt chương trình hành động triển khai thực hiện chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2030 của Bộ Tài chính, cơ quan này lên kế hoạch trong năm 2023 sẽ trình Quốc hội xem xét và năm 2024 ban hành luật thuế liên quan đến tài sản. Sau khi Quốc hội ban hành luật này, năm 2024, Bộ Tài chính trình Chính phủ ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành thuế liên quan đến tài sản.

10. Xét xử vụ án Alibaba

Ngày 8/12, TAND TP.HCM mở phiên xét xử sơ thẩm vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, rửa tiền, xảy ra tại Công ty CP địa ốc Alibaba (gọi tắt Công ty Alibaba) đối với bị cáo Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc điều hành Công ty Alibaba) và 22 đồng phạm.

Thời gian xét xử dự kiến diễn ra từ ngày 8/12 - 6/1/2023, do thẩm phán Trần Minh Châu làm chủ tọa. Đại diện Viện KSND TP.HCM (VKS) có 3 kiểm sát viên, gồm: bà Lê Thị Đông, ông Phạm Văn Hiền và ông Châu Hoàng Sơn.

Đây là phiên tòa có nhiều bị hại nhất với 4.500 người, các bị hại phân bố đều ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước và tất cả các quận huyện của TP.HCM; hồ sơ vụ án có hơn 1 triệu bút lục và để thực hiện xét xử kéo dài, TAND TP.HCM đã phải chi ra hàng tỉ đồng cho công tác tổ chức.

Vụ án Alibaba có 23 bị cáo bị đưa ra xét xử về tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" và "rửa tiền" với hơn 4.500 bị hại và số tiền bị chiếm đoạt gần 2.400 tỉ đồng, liên quan 58 dự án trên địa bàn ba tỉnh Đồng Nai, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Cáo trạng xác định bị cáo Nguyễn Thái Luyện (chủ tịch HĐQT Công ty Alibaba) là người chỉ đạo xuyên suốt toàn bộ quá trình hoạt động của Công ty Alibaba và 22 pháp nhân trực thuộc. Luyện chỉ đạo các nhân viên dưới quyền đi mua đất nông nghiệp theo khung giá đất Luyện chỉ định, sau đó chỉ đạo bộ phận thiết kế vẽ đồ họa, chia thửa đất thành nhiều lô và định giá để bán cho các khách hàng.

Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân về Luật đất đai cũng như các quy định pháp luật khác, Luyện đã bán cho khách hàng bằng hợp đồng ký với Công ty Alibaba và các pháp nhân khác các lô đất trên cơ sở các thửa đất nông nghiệp (trên giấy) chứ không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng theo đúng quy định của pháp luật. Có những thửa đất nông nghiệp Luyện chưa mua được nhưng vẫn phân lô bán cho khách hàng.

Hồng Quang