Thị trường bất động sản đón sóng M&A

Sân chơi M&A trên thị trường bất động sản từ đầu năm tới nay không còn chỉ có các tập đoàn nước ngoài mà còn có những doanh nghiệp Việt với vai trò là bên mua. Với việc dòng vốn từ nhà đầu tư nước ngoài vẫn tích cực, thị trường M&A bất động sản được dự báo sẽ bùng nổ hơn trong năm tới.

Điểm tên những thương vụ 'khủng' từ đầu năm

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), từ đầu năm đến nay, các thương vụ M&A trong lĩnh vực BĐS vẫn đang tiếp tục được thúc đẩy với tần suất và quy mô ngày càng lớn, với sự tham gia của các doanh nghiệp mạnh về tài chính trong và ngoài ngành, nội địa và quốc tế. Thống kê, đến nay đã có 9/11 thương vụ M&A bất động sản thành công với tổng giá trị lên đến 1,8 tỷ USD,.

Theo đó, thương vụ có giá trị lớn nhất là 982 triệu USD là Tập đoàn Vingroup chuyển nhượng 55% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại SDI. SDI là đơn vị sở hữu trên 99% vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Kinh doanh thương mại Sado và Sado đang là cổ đông lớn nhất của Vincom Retail khi nắm 41,5% vốn.

Tiếp theo là thương vụ giữa Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị và nhà ở Tân Thành Bình Dương cho Công ty Sycamore Limited, với giá trị lên đến 554 triệu USD. Theo đó, UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận cho phép chủ đầu tư là Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp được chuyển nhượng dự án khu đô thị nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án là Công ty TNHH Sycamore, thuộc CapitaLand. Mục tiêu dự án là xây dựng khu nhà ở phục vụ người dân có nhu cầu về nhà ở.

Thương vụ thứ ba có giá trị lên đến 350 triệu USD là Công ty TNHH Electronic Tripod Việt Nam, thuộc Tập đoàn Công nghệ Tripod – Đài Loan và Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức đã ký kết hợp đồng thuê lại đất tại khu công nghiệp Châu Đức. Công ty TNHH Electronic Tripod Việt Nam sẽ triển khai xây dựng Nhà máy Electronic Tripod Việt Nam, diện tích khoảng 18ha tại khu công nghiệp Châu Đức.

Thứ tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long chuyển nhượng 25% vốn tại dự án Nam Long Đại Phước (quy mô 45 ha) cho đối tác chiến lược Nhật Bản Nishi Nippon Railroad. Giá trị của lần mua bán này là 26 triệu USD.

Thứ năm, Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh bất động sản Saphire, một công ty con thuộc Tập đoàn Khang Điền, đã nhận chuyển nhượng 99% vốn điều lệ từ Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Lộc Minh với giá trị 350 tỷ đồng. Qua đó, công ty này sở hữu dự án Khu nhà ở cao tầng Công ty Lộc Minh có diện tích 1,9 ha tại thành phố Thủ Đức, TP.HCM. Giá trị thương vụ này là 14 triệu USD.

Thứ sáu là Great Master PTE.LTD (Singapore) mua lại 20% tổng vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Trung Khởi, với giá trị 5 triệu USD. Được biết, Trung Khởi là doanh nghiệp đang đầu tư một số dự án lớn trên địa bàn Quảng Trị, trong đó có dự án khu công nghiệp đa ngành Triệu Phú với quy mô 529 ha, tổng vốn đầu tư 4.533 tỷ đồng.

Thứ bảy, thương vụ giá trị 1 triệu USD của Kim Oanh Group đã ký kết hợp tác với Tập đoàn Sumitomo Forestry, Tập đoàn Kumagai Gumi và Công ty NTT Urban Development về phát triển dự án khu đô thị Một Thế Giới ở Bình Dương (The One World).

Thương vụ tiếp theo là Công ty TNHH Một thành viên đầu tư Hùng Sơn bán quyền sử dụng đất dự án tổ hợp đô thị biển và du lịch nghỉ dưỡng Vlasta - Sầm Sơn cho Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Hưng Phú, giá trị lần mua bán này khoảng 0,8 triệu USD.

Hai thương vụ chưa xác định được giá trị là Công ty Cổ phần Tập đoàn KIDO nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Cổ phần Hùng Vương lên 58,05% vốn điều lệ và đưa Công ty Cổ phần Hùng Vương trở thành công ty con của tập đoàn. Cụ thể, trong tháng 8 KIDO đã có 2 lần mua hơn 9,5 triệu cổ phần và 4,5 triệu cổ phần của Công ty Cổ phần Hùng Vương để hoàn tất sở hữu 58,05% vốn điều lệ tại doanh nghiệp này. 

Ngoài ra, Tập đoàn Mường Thanh hồi tháng 8 đã có thông báo về việc tiếp quản khách sạn Hoàng Anh Gia Lai tại số 1 Phù Đổng, TP Pleiku từ Công ty TNHH Đầu tư Hoàn Sinh Gia Lai. Trước đó, quý IV/2023, Hoàng Anh Gia Lai thông tin đã thanh lý tài sản là Khách sạn Hoàng Anh Gia Lai và thu về 180 tỷ đồng. Bên nhận chuyển nhượng khách sạn là Công ty TNHH Đầu tư Hoàn Sinh Gia Lai. 

Lộ diện thương vụ M&A bất động sản mới

Thị trường M&A dự án bắt đầu xuất hiện những thương vụ lớn ngay khi bước sang quý 4. Mới đây, Jencity Limited - một công ty con của Keppel (Singapore) đang tiến hành thoái 70% vốn tại Công ty TNHH Saigon Sports City (chủ đầu tư dự án Saigon Sports City 64 ha).

Tổng giá trị thương vụ ước tính từ 344 - 391 triệu SGD, tương đương 6.558 - 7.450 tỷ đồng, phụ thuộc vào kết quả thực hiện các cam kết trong theo thỏa thuận, đặc biệt là tiến độ phê duyệt pháp lý dự án.

Bên nhận chuyển nhượng bao gồm Công ty TNHH HTV Đại Phước sẽ mua 35% (qua hai đợt) và CTCP Bất động sản Vinobly sẽ mua 35%.

Cùng ngày Keppel phát đi thông báo về giao dịch, một trong hai doanh nghiệp bên mua đã phát sinh giao dịch tín dụng tại ngân hàng với tài sản bảo đảm là hợp đồng mua bán phần vốn góp tại chủ đầu tư dự án Saigon Sports City.

Giao dịch giữa Keppel và nhóm doanh nghiệp mới được diễn ra trong bối cảnh tiến độ triển khai dự án Saigon Sports City không đạt được như kỳ vọng ban đầu của chủ đầu tư.

Dự án được Keppel Land thuộc Tập đoàn Keppel hoàn tất M&A vào đầu năm 2018, khởi công từ cuối năm 2019 và dự kiến hoàn thiện vào năm 2027. Tổng chi phí phát triển dự án được công bố vào thời điểm đó hơn 500 triệu USD, mục tiêu cung cấp ra thị trường 4.300 căn hộ cao cấp.

Tập đoàn Bitexco mới đây đã có thông báo chính thức về việc chuyển nhượng toàn bộ vốn góp tại Saigon Glory, chủ đầu tư dự án The Spirit Saigon (Khu tứ giác Bến Thành).

Bitexco sở hữu 100% vốn tại Công ty TNHH Saigon Glory và đã thế chấp toàn bộ phần vốn góp này tại echcombank để đảm bảo các nghĩa vụ 10 lô trái phiếu trị giá 10.000 tỷ đồng do Saigon Glory phát hành. 

Theo phương án chuyển nhượng đã được các bên thông qua, Bitexco sẽ chuyển nhượng toàn bộ vốn góp tại Saigon Glory cho Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội.

Đối với phần tài sản bảo đảm còn lại là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc tháp A cấu phần khu văn phòng và khách sạn của dự án The Spirit of Saigon vẫn được giữ nguyên.

Một thương vụ khác là Công ty tái bảo hiểm toàn cầu AON Plc - chủ sở hữu của khu phức hợp ba tòa nhà Landmark 72, bao gồm toà nhà chọc trời cao thứ hai tại Việt Nam là Keangnam Hanoi Landmark Tower, muốn bán 100% cổ phần trong tài sản bất động sản này với giá hơn 1 tỷ won (tương đương khoảng 750 triệu USD theo tỷ giá hiện tại).  

Công ty chứng khoán Mirae Asset của Hàn Quốc đang để mắt đến thương vụ mua lại tòa nhà chọc trời này. Bên cạnh đó, một số công ty quản lý quỹ bất động sản và hạ tầng cũng đang cân nhắc việc mua lại tòa nhà này.   

M&A bất động sản tiếp tục chiếm ưu thế?

Những thương vụ đầy hứa hẹn trên, cùng với số liệu thống kê FDI khả quan cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là điểm sáng đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Sức hấp dẫn này được thúc đẩy bởi một số yếu tố, bao gồm triển vọng tăng trưởng kinh tế dài hạn mạnh mẽ của Việt Nam, sự dịch chuyển hoạt động sản xuất toàn cầu vào trong nước, GDP tăng và xu hướng đô thị hóa mạnh mẽ. Nhu cầu ngày càng tăng về bất động sản công nghiệp, chẳng hạn cơ sở hậu cần và nhà kho, phản ánh vai trò ngày càng tăng của Việt Nam với tư cách là một trung tâm sản xuất trong khu vực.

Hơn nữa, bất động sản nhà ở đang nhận được sự quan tâm cao của người tiêu dùng, đặc biệt là các dự án tại đô thị lớn. Sự hợp tác giữa các chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong nhiều dự án cho thấy mức độ đa dạng hóa và quy mô ngày càng tăng của các dự án phát triển khu dân cư. Các dự án này phục vụ tầng lớp trung lưu đang gia tăng và nhu cầu cung cấp nhà ở hiện đại tại các thành phố đang đô thị hóa nhanh chóng của Việt Nam.

Theo Báo cáo nhận định về xu hướng M&A thị trường bất động sản năm 2024 của KPMG cũng cho rằng, vấn đề được quan tâm nhất sẽ được tiếp tục từ năm 2024 là việc tập trung củng cố bảng cân đối kế toán để vượt qua cơn bão đang diễn ra. Trong bối cảnh đó, sự hạ nhiệt trong các thương vụ từ năm 2023 là cơ hội để các nhà phát triển bất động sản tái cấu trúc doanh nghiệp, tập trung vào năng lực cốt lõi, bao gồm kiểm soát chi phí và rà soát pháp lý để đảm bảo giấy phép dự án được cập nhật và tuân thủ, và cuối cùng là với khách hàng nếu có sự chậm trễ trong việc cấp giấy tờ liên quan (sổ hồng hoặc sổ đỏ).

Bất chấp những thách thức toàn cầu, KPMG đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là một trong những thị trường sôi động nhất Đông Nam Á. Dân số trẻ cùng tốc độ đô thị hóa nhanh tiếp tục là nhân tố thúc đẩy nhu cầu bất động sản tăng. Song chi phí vốn do lãi suất cao là thách thức lớn, đòi hỏi các nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn khi xem xét dự án và đối tác kinh doanh tiềm năng.

Ngoài ra, việc định giá đã được điều chỉnh xuống một mức độ hợp lý hơn, tạo ra nhiều cơ hội cho việc ký kết thương vụ.

Có thể nói hoạt động M&A bất động sản Việt vẫn tích cực từ phía các nhà đầu tư ngoại. Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước cũng đang kỳ vọng vào việc 3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực, sẽ sớm tháo gỡ những vướng mắc để thị trường hồi phục. Chuẩn bị cho kế hoạch dài hạn, việc tích lũy quỹ đất của nhiều doanh nghiệp trong nước vẫn được tìm kiếm.

Trung Anh