Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài hơn ba năm, thị trường căn hộ đang bước vào chu kỳ đi ngang khi giá bán không còn leo thang như trước. Lãi suất ngân hàng nhích lên khiến thanh khoản suy giảm rõ rệt, tạo áp lực tài chính lên nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy và làm nhiều giao dịch lướt sóng rơi vào trạng thái “không lối thoát”.
Lãi suất tăng nhẹ nhưng khó lặp lại kịch bản năm 2022
Những tháng cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất huy động ghi nhận xu hướng tăng trở lại. Nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên sát mức 6%/năm. Lãi suất kỳ hạn 6–12 tháng nhích thêm 0,2–0,5 điểm %, trong bối cảnh các ngân hàng cần tái lập mặt bằng vốn sau một năm duy trì lãi suất thấp để kích thích tín dụng.
Trên thị trường cho vay, các gói vay mua nhà ưu đãi duy trì trong khoảng 5–7%/năm trong giai đoạn đầu; còn lãi suất thả nổi sau ưu đãi phổ biến 8–12%/năm tùy hồ sơ khách hàng và chính sách từng ngân hàng. Khi lãi suất huy động tăng, chi phí vốn của ngân hàng cũng tăng theo, từ đó kéo mặt bằng lãi vay đi lên, khiến khả năng hấp thụ tín dụng của thị trường bất động sản chịu áp lực nhất định.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, đợt tăng lãi suất lần này mang tính chất kỹ thuật nhiều hơn. Bối cảnh năm 2025 rất khác giai đoạn 2022 – khi thị trường đối diện đồng thời cú sốc trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng bất động sản bị siết mạnh, cùng lúc lãi suất cho vay vượt ngưỡng 12%/năm. Khi đó, hàng loạt nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải bán tháo, khiến thanh khoản lao dốc và niềm tin thị trường suy yếu nhanh chóng.
Mức lãi suất huy động đang có dấu hiệu tăng (Ảnh minh họa)
Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES 2025 do Batdongsan.com.vn tổ chức, câu chuyện lãi suất tiếp tục là chủ đề được thảo luận nhiều nhất. TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia – nhận định rằng Ngân hàng Nhà nước sẽ ưu tiên giữ ổn định mặt bằng lãi suất để hỗ trợ tăng trưởng. Tuy nhiên, lãi vay cho bất động sản thương mại đã nhích lên do không thuộc nhóm ưu tiên như xuất khẩu, công nghệ cao hay nhà ở xã hội.
Ông Lực nhấn mạnh, khả năng xảy ra cú sốc lãi suất như năm 2022 là rất thấp, bởi tình hình vĩ mô hiện nay ổn định hơn, hệ thống ngân hàng đã xử lý phần lớn các rủi ro trái phiếu, và tâm lý thị trường không còn mang tính đầu cơ cao.
Bàn thêm về thị trường trái phiếu, ông cho biết khối lượng phát hành đã hồi phục mạnh, vượt 500.000 tỷ đồng. Điểm rơi đáo hạn tập trung vào quý 4/2026 và quý 2/2027, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm khoảng 60%. Tuy nhiên, do lượng đáo hạn năm 2026–2027 chỉ bằng khoảng 2/3 giai đoạn đỉnh tháng 8/2023 nên áp lực không nghiêm trọng như trước. Nhiều chủ đầu tư vẫn duy trì khả năng bán hàng tốt, điều này góp phần giảm áp lực trả nợ trái phiếu trong trung hạn.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – cho biết mức tăng lãi suất hiện nay chủ yếu nhằm tái lập mặt bằng vốn. Lãi vay mua nhà quanh mức 6–7%/năm vẫn thuộc vùng hỗ trợ giao dịch. Ông nhấn mạnh sự khác biệt rõ rệt giữa hai chu kỳ: năm 2022, lượng giao dịch mang tính đầu cơ rất cao, dùng đòn bẩy lớn, khiến thị trường “mong manh”. Khi lãi suất tăng đột ngột, thanh khoản sụt giảm gần như tức thì.
Trong khi đó năm 2025, sự dịch chuyển sang nhu cầu ở thực diễn ra rõ nét. Dòng tiền tìm đến các dự án pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín. Hiện chưa xuất hiện sốt đất diện rộng; giá chỉ tăng cục bộ tại một số địa phương sau sáp nhập. Phần lớn thanh khoản tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.
Ông Quốc Anh nhận định thị trường đang đi vào chu kỳ phục hồi từ năm 2024, dù còn thận trọng nhưng sẽ dần phân hóa và ổn định từ năm 2026. “Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại,” ông này khẳng định.
Tâm lý trái chiều của nhà đầu tư lướt sóng và người mua ở thực
Mặc dù mức tăng lãi suất không quá lớn, diễn biến thị trường căn hộ Hà Nội trong quý 4/2025 cho thấy tâm lý thận trọng tăng rõ rệt. Đặc biệt, nhóm lướt sóng rơi vào thế bị động khi giá đứng im và thanh khoản giảm.
Giữa tháng 9/2025, anh Lê Đức Thành (Hà Nội) quyết định đặt cọc 150 triệu đồng để mua căn hộ 2 phòng ngủ tại một dự án ở Nam Từ Liêm (cũ) với giá 6,3 tỷ đồng. Thời điểm đó, giao dịch còn sôi động, môi giới liên tục khẳng định chốt lời 150–200 triệu trong 2–3 tuần là bình thường.
Chỉ vài ngày sau khi đặt cọc, đã có khách trả chênh 80 triệu đồng. Nhưng vì kỳ vọng mức lãi tối thiểu 180 triệu, anh Thành từ chối. Đến đầu tháng 10, khi lãi suất huy động bắt đầu tăng, lượng khách hỏi mua giảm mạnh. Mỗi tuần anh Thành nhờ hai môi giới rao bán, nhưng thị trường nhanh chóng chuyển sang trạng thái chậm. Nhiều căn cùng dự án được rao bán liên tục nhưng ít người hỏi.
Đến hạn thanh toán, không tìm được người sang cọc, anh Thành phải vay ngân hàng với lãi suất cao hơn dự kiến, kèm theo điều kiện chứng minh thu nhập chặt chẽ. Anh này chia sẻ: “Ngay khi lãi suất nhích lên một chút, thị trường phản ứng rất nhanh. Quá nhiều nguồn cung lướt sóng cùng lúc khiến giao dịch bị nghẽn.”
Nhiều nhà đầu tư "đu đỉnh" đang mắc kẹt do thị trường căn hộ chững lại
Một trường hợp khác là chị Vũ Bảo Trang, người đặt cọc mua căn hộ 1 phòng ngủ ở khu vực phường Cầu Giấy (Hà Nội) với mục tiêu kiếm lời 100–120 triệu trong vòng một tháng. Tuy nhiên, khi kế hoạch lướt cọc không thành công, chị tìm đến các gói vay ngân hàng thì mới phát hiện nhiều ưu đãi cho người dưới 35 tuổi đã ngừng triển khai từ đầu quý 4.
Chị Trang phải vay theo lãi suất thương mại cao hơn nhiều so với kỳ vọng. “Nếu lãi suất tiếp tục tăng, tôi buộc phải rao bán lỗ để tránh áp lực hàng tháng,” chị nói.
Ở chiều ngược lại, nhiều người mua ở thực lại kỳ vọng lãi suất tăng sẽ khiến giá căn hộ đảo chiều. Anh Ngô Văn Tài, nhân viên công nghệ tại Cầu Diễn, cho biết vợ chồng anh tìm căn hộ hai phòng ngủ từ cuối tháng 10 với hy vọng giá “hạ nhiệt”. Nhưng sau nhiều tuần tìm kiếm, mức giá thực tế vẫn cao hơn khả năng chi trả dù thanh khoản chậm lại.
“Những căn được rao ‘cắt lỗ’ thực chất giảm 50–100 triệu đồng, nhưng mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao. Giảm như thế vẫn vượt khả năng tài chính của gia đình tôi,” anh Tài chia sẻ.
Theo phản ánh của nhiều môi giới, tâm lý thị trường đang phân hóa rõ rệt: nhà đầu tư thận trọng vì không muốn mắc kẹt vào giai đoạn giá đứng yên, còn người mua ở thực lại chờ giá giảm nhưng thực tế mức giảm không đáng kể. Giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng liên tục trong ba năm qua, khiến biên độ giảm gần như không xuất hiện, ngay cả khi thanh khoản suy yếu.
Trong bối cảnh lãi suất tăng nhẹ và tâm lý phòng thủ trở lại, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh tự nhiên sau chu kỳ tăng mạnh. Dù áp lực ngắn hạn khiến nhà đầu tư lướt sóng gặp khó, nhưng về trung dài hạn, chuyên gia cho rằng thị trường đang đi đúng hướng ổn định hơn, lành mạnh hơn, và bớt phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.
Lê Phong