Những tháng đầu năm 2025, thị trường M&A bất động sản chứng kiến làn sóng trỗi dậy mạnh mẽ từ các doanh nghiệp nội địa mới nổi. Trong khi các nhà đầu tư nước ngoài vẫn nắm ưu thế nhờ tiềm lực tài chính vượt trội, thì khối nội cũng đang dần khẳng định vị thế bằng những thương vụ bạc tỷ, cho thấy cuộc đua đang ngày càng quyết liệt và khó lường.
Sôi động chưa từng thấy
Trái với sự trầm lắng của các năm trước, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản năm 2025 đang chứng kiến một cuộc đua sôi động với sự góp mặt của cả khối nội lẫn khối ngoại.
Một trong những lực đẩy mạnh mẽ cho xu hướng này là việc Quốc hội thông qua Nghị quyết số 171/2024/QH15, cho phép thí điểm triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quy định này đã gỡ nút thắt pháp lý tồn tại nhiều năm, mở toang cánh cửa cho các thương vụ M&A vốn đang chực chờ bùng nổ.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Tổng giám đốc kinh doanh Công ty Bất động sản Hà Đô (TP.HCM), nhận định: “Chưa bao giờ thị trường M&A lại sôi động như hiện nay. Bên bán có nhiều dự án hấp dẫn, pháp lý thuận lợi, vị trí đắc địa; trong khi bên mua cũng rất quyết liệt, đặc biệt là các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn đang tranh thủ săn tìm cơ hội”.
Thị trường ngay từ quý I đã “nóng ran” với thương vụ của Công ty Cổ phần Gateway Thủ Thiêm, thành viên của Hướng Việt Holdings chi 2.612 tỷ đồng mua lại 42% cổ phần của Công ty Nam Rạch Chiếc từ tay “ông lớn” Keppel Land (Singapore). Dự án Palm City là tài sản chính của Nam Rạch Chiếc hiện vẫn còn bốn lô đất chưa khai thác, nằm ngay khu trung tâm TP. Thủ Đức với diện tích lên đến 30ha, mở ra tiềm năng phát triển khổng lồ trong giai đoạn tới.
Không dừng lại ở đó, Keppel Land tiếp tục gây chú ý khi thoái vốn 70% tại đại dự án Saigon Sports City (64ha, Thủ Đức) cho hai đối tác nội địa là Công ty TNHH HTV Đại Phước và Công ty Cổ phần Bất động sản Vinobly. Thương vụ có giá trị ước tính lên tới 7.500 tỷ đồng, cho thấy các nhà đầu tư trong nước không còn e dè khi đứng trước các “deal” khủng.
Bước sang quý II, lực lượng ngoại tiếp tục gia tăng hiện diện với thương vụ CapitaLand (Singapore) mua lại 25ha đất thuộc phân khu Hải Đăng trong khu đô thị Vinhomes Ocean Park 3 (Văn Giang, Hưng Yên) từ Vinhomes.
Đây không phải lần đầu CapitaLand xuống tiền tại các đại đô thị của Vingroup. Trước đó, tập đoàn này đã thâu tóm một phần Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội) để phát triển Lumi Hanoi, cũng như đầu tư vào Vinhomes Ocean Park 1 (Gia Lâm, Hà Nội) với dự án The Senique Hanoi là một trong những sản phẩm căn hộ hạng sang có thiết kế lấy cảm hứng từ nghệ thuật đương đại.
Dưới góc nhìn địa phương, các doanh nghiệp nội địa cũng đang cho thấy tham vọng và năng lực cạnh tranh rõ rệt. Tại Hà Nội, Sun Group chính thức mua lại lô đất A1-2 có diện tích 2,5ha tại khu đô thị mới Cầu Giấy từ CTX Holdings, để phát triển tổ hợp cao cấp Sun Felia Suites. Giao dịch này không chỉ đánh dấu sự trở lại của Sun Group tại thị trường Thủ đô mà còn làm tăng sức nóng trong cuộc đua chiếm lĩnh các quỹ đất “vàng”.
Tại phía Bắc, Sunshine Group cũng “đánh bắt xa bờ” khi thâu tóm tới 55ha đất thuộc khu đô thị sinh thái Văn Giang tên thương mại là Alluvia City từ Xuân Cầu Holdings. Dự án này nằm ngay vành đai 3,5, cửa ngõ phía Đông của Hà Nội, với tiềm năng phát triển thành đại đô thị tầm vóc khu vực.
Không kém cạnh, tại miền Nam, Bcons đã mạnh tay chi 1.200 tỷ đồng để mua lại dự án Aster Garden Towers (1,88ha, TP. Thuận An, Bình Dương), đổi tên thành The New Point. Đây được xem là bước đi chiến lược để Bcons khẳng định tên tuổi trên thị trường bất động sản trung cao cấp khu vực Đông Nam Bộ.
Từ những thương vụ nói trên, có thể thấy rằng cuộc đua M&A bất động sản trong năm 2025 đã chính thức bước vào giai đoạn tăng tốc. Các nhà đầu tư, cả nội lẫn ngoại, đang tận dụng thời điểm thị trường hồi phục, pháp lý thông thoáng, và lãi suất ở mức hợp lý để gom quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới.
Trong khi các nhà đầu tư nước ngoài vẫn nắm ưu thế nhờ tiềm lực tài chính vượt trội, thì khối nội cũng đang dần khẳng định vị thế bằng những thương vụ bạc tỷ, cho thấy cuộc đua đang ngày càng quyết liệt và khó lường.
Gỡ điểm nghẽn, chờ “bom tấn” thật sự
Thị trường M&A bất động sản đang đứng trước ngưỡng cửa của một chu kỳ bùng nổ mới, khi cả yếu tố pháp lý lẫn dòng vốn đều bắt đầu dịch chuyển theo chiều hướng tích cực. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, nhận định: “Thị trường đang mở ra nhiều cơ hội lớn cho các thương vụ M&A, đặc biệt là với các doanh nghiệp mới nổi những đơn vị có tiềm lực tài chính ổn định và chiến lược rõ ràng, bài bản”.
Theo ông Thắng, làn sóng chào bán dự án đã bắt đầu rục rịch lan rộng. Các doanh nghiệp sở hữu dự án “treo” hoặc muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư đang tích cực đưa hàng ra thị trường, tạo nền tảng cho những “điểm nổ” M&A trong 6 tháng cuối năm 2025.
Cùng quan điểm, các chuyên gia từ Cushman & Wakefield dự báo dòng vốn ngoại sẽ tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024–2026. Trong đó, các nhà đầu tư châu Á, đặc biệt từ Singapore, Malaysia, Hàn Quốc đang chiếm ưu thế cả về tốc độ ra quyết định lẫn mức độ chấp nhận rủi ro. Họ không chỉ mang theo dòng tiền mà còn kéo theo cả chuẩn mực quản trị, kinh nghiệm phát triển dự án và chiến lược đầu tư dài hạn.
Tuy nhiên, cơ hội không đồng nghĩa với sự dễ dàng. Trên đường đua M&A, không ít “bom tấn” được kỳ vọng lại có nguy cơ trở thành “bom xịt”, khi khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế vẫn còn quá lớn.
Một trong những rào cản lớn hiện nay là xu hướng “hét giá” từ bên bán. Tại TP.HCM, dự án Charmington Dragonic rộng hơn 5.000 m², tọa lạc tại giao điểm Tản Đà, Võ Văn Kiệt (quận 6) đang được TTC Land chào giá tới 1.200 tỷ đồng. Dù sở hữu vị trí đẹp, dự án vẫn khiến nhiều nhà đầu tư e ngại, bởi mức giá này bị cho là vượt xa giá trị thực, chưa tính đến chi phí phát triển và các rủi ro pháp lý tiềm ẩn.
Bên cạnh giá bán cao bất thường, yếu tố giá đất đặc biệt là tiền sử dụng đất đang là “ẩn số” lớn nhất trong bài toán M&A hiện nay. Việc khung giá đất mới được điều chỉnh mạnh, cùng cơ chế tính tiền sử dụng đất thiếu nhất quán giữa các địa phương, khiến nhiều thương vụ rơi vào trạng thái “án binh bất động”. Với một số dự án, chi phí đất đai có thể đội giá thành sản phẩm lên quá cao, dẫn tới nguy cơ mất thanh khoản sau này.
Theo các chuyên gia, nếu không tính toán cẩn trọng, bên nhận chuyển nhượng dễ rơi vào “bẫy tài chính”: giá đầu vào bị đội lên trong khi giá bán sản phẩm không theo kịp, thậm chí thấp hơn, khiến dự án không đạt tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng. Thay vì tạo ra giá trị, thương vụ M&A lại trở thành gánh nặng kéo dài, đẩy doanh nghiệp vào thế bị động.
Rõ ràng, để kích hoạt một chu kỳ M&A bùng nổ, điều kiện tiên quyết là sự “gặp nhau” về kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Giá chuyển nhượng cần trở về sát với giá trị thực của dự án, xét trên cơ sở pháp lý, tiến độ, quy hoạch, chất lượng sản phẩm và khả năng khai thác thương mại. Đây là thời điểm thị trường cần những thương vụ “win – win” đúng nghĩa, thay vì các cuộc mặc cả kéo dài rồi… đổ vỡ giữa chừng.
Ở góc độ chính sách, vai trò của cơ quan quản lý cũng rất quan trọng. Chính quyền địa phương cần chủ động tháo gỡ các nút thắt về quy hoạch, thủ tục hành chính và định giá đất, để đưa quỹ đất sẵn sàng đầu tư ra thị trường. Khi quá trình cấp phép được rút ngắn, tính minh bạch được nâng cao, niềm tin từ cả bên bán lẫn bên mua sẽ được củng cố.
Tóm lại, thị trường M&A bất động sản nửa cuối năm 2025 không thiếu cơ hội. Nhưng để những cơ hội đó thành “cú nổ” thực sự, các bên cần điều chỉnh lại kỳ vọng, hành động thực chất và đồng hành cùng chính sách. Khi dòng vốn vững, pháp lý thông suốt, giá trị thực được tôn trọng và kỳ vọng ảo bị gạt bỏ, những “bom tấn” M&A hoàn toàn có thể xuất hiện, tạo lực đẩy cho chu kỳ hồi phục mới của thị trường bất động sản Việt Nam.
Quang Anh