Sau khi tăng liên tiếp trong nhiều quý, giá chung cư Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại, một số nơi được môi giới cho rằng bắt đầu giảm nhẹ. Nhưng các chuyên gia bất động sản cho rằng khó kéo giảm giá bán trong năm 2025 vì nguồn cung khan hiếm, các chi phí đất đai đầu vào tăng.
Chung cư Hà Nội chững giá
Tại hội nghị tổng kết năm 2024 sáng 14/12, Bộ Xây dựng nhận định, trong thời gian vừa qua, mặc dù thị trường bất động sản đã có những chuyển biến tích cực, nhưng có tình trạng giá nhà ở tăng cao so với khả năng đáp ứng tài chính của đại đa số người dân, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn. Sau một thời gian tăng quá mạnh, mức giá chung cư hiện đã vượt thu nhập của nhiều người lao động. Vì vậy, thời gian gần đây, lượng giao dịch đã giảm đáng kể do khách ngừng tìm mua.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 6% theo quý và 25% theo năm, một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35% đến 40% tùy từng vị trí so với quý II/2024. Dù giá tăng nhưng tổng lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ trong năm 2024 khoảng 137.386 căn, bằng 102,2% so với cùng kỳ năm 2023. Tổng lượng giao dịch đất nền khoảng 446.899 lô, bằng 138,1%.
Ông Giang Anh Tuấn - Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh - cho hay, sau một thời gian tăng quá mạnh, mức giá chung cư hiện đã vượt thu nhập của nhiều người lao động. Vì vậy, thời gian gần đây, lượng giao dịch đã giảm đáng kể do khách ngừng tìm mua.
Ông cho rằng, một số chung cư giảm giá là do trước đó giá đã bị "thổi" lên quá cao. Tại một số dự án chung cư cũ vừa qua, nhiều chủ nhà nghe ngóng thông tin môi giới đăng trên mạng giá bán ở một vài dự án xung quanh, rồi tự lấy đó làm giá tham chiếu cho căn hộ của mình nên giá được neo ở mức cao. Nhưng thực tế giao dịch rất khó vì những chung cư đó đã có dấu hiệu xuống cấp, lại không có nhiều tiện ích bằng các chung cư mới bên cạnh.
Cũng có trường hợp giá bị đẩy tăng là do một bộ phận môi giới, “cò” nhà đặt giá cao nhằm mục đích tạo “sốt ảo”. " Sau một thời gian không bán được nhiều chủ nhà đã buộc phải hạ giá rao bán, dẫn đến giá một số khu vực đã có dấu hiệu giảm ", ông Tuấn cho hay.
Giá bán chung cư Hà Nội tăng rất nhanh trong năm 2024 - Ảnh minh họa.
Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cũng cho rằng, thời gian qua giá căn hộ chung cư chỉ nóng cục bộ tại Hà Nội do chênh lệch giữa cung và cầu. Đến nay, giá chung cư Hà Nội đã vượt đỉnh, khiến nhiều người tạm dừng kế hoạch mua nhà. Thanh khoản chung cư thời gian qua vì thế rất ít.
Ông Toản dự đoán thời gian tới giá chung cư sẽ khó tăng tiếp. Tuy nhiên, cũng sẽ rất khó để giá chung cư giảm ngay, trừ trường hợp những người cần tiền giảm giá để bán nhanh.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá thị trường chung cư Hà Nội đang trong giai đoạn đi ngang sau một thời kỳ biến động. Khi giá trị bất động sản tăng cao, tỷ suất lợi nhuận cho thuê suy giảm, nhất là phân khúc cao cấp. Hơn nữa, cuối năm cũng là thời điểm nhiều nhà đầu tư “sang tay” tài sản sau một năm tăng trưởng nóng, nhưng với nền giá cao cùng tỷ suất lợi nhuận giảm và nguồn cung mới liên tục ra mắt đã làm tâm lý người mua nhà hạ nhiệt so với đầu năm.
Vì sao giá chung cư Hà Nội khó giảm trong năm 2025?
Nhận định về giá chung cư tại Hà Nội thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang dần giải “cơn khát” thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Giá sẽ không giảm nhưng không còn tăng "nóng" như giai đoạn vừa qua.
Hiện tại, các sản phẩm căn hộ mua để ở cũng như đầu tư khá đa dạng, mặt bằng giá cũng cao hơn các năm trước. Vì vậy, việc chờ đợi giá nhà giảm là điều khó khả thi. Bởi giá bất động sản chỉ có thể giảm khi: Thứ nhất là nguồn cung dư thừa, nhu cầu tăng chậm làm ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, tác động đến giá bán; thứ hai là có biến động lớn về vĩ mô, thị trường tài chính, tăng trưởng kinh tế...
Tại Việt Nam, dù kinh tế hiện tăng trưởng ổn định, mặt bằng lãi suất, lạm phát, tỷ giá được kiểm soát ở ngưỡng hợp lý nhưng nguồn cung nhà ở vẫn còn trong tình trạng thiếu hụt, mất cân đối giữa các phân khúc... Do đó, trong ngắn hạn, rất khó để giá bất động sản có thể giảm.
"Năm 2025, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt trên 30.000 căn. Giá sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua, có thể chỉ tăng ở mức 5-8% so với năm 2024 ", bà Hoài An dự báo.
Đà tăng giá chung cư Hà Nội đã chững lại, nhưng các chuyên gia bất động sản cho rằng khó kéo giảm giá bán trong năm 2025 vì nguồn cung khan hiếm, các chi phí đất đai đầu vào tăng.
Trong khi đó, phát biểu tại hội thảo "Thị trường căn hộ Hà Nội, đâu là lựa chọn sống và đầu tư bền vững?", ông Nguyễn Văn Ngọc, chủ tịch HĐQT, tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn RB, cho rằng loại hình nhà ở chung cư có giá trị sử dụng thật (để ở hoặc cho thuê) nên tăng giá mạnh trong những năm qua. Tại Hà Nội, các khu vực: Đông Anh, Hoài Đức dù thuộc ngoại thành, vẫn ghi nhận tăng 30-40 triệu đồng/m2 lên 70-80 triệu đồng/m2.
Các yếu tố đẩy giá chung cư Hà Nội tăng mạnh trong thời gian qua có thể kể tới như bảng giá đất mới đẩy giá lên cao; chi phí vật liệu xây dựng tăng và việc chủ đầu tư nâng cấp tiện ích để đáp ứng nhu cầu người mua.
Ông Ngọc nhận định giá bất động sản trong năm tới có thể tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng chậm lại do sức mua có dấu hiệu chững lại do nguồn cung mới hạn chế, cần thêm thời gian tháo gỡ vướng mắc pháp lý, hơn nữa nền giá mới cao làm tăng chi phí giao dịch và đầu tư.
Còn theo ông Ngô Hữu Trường - phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, bất động sản từ lâu vẫn được coi là tài sản tích lũy giá trị, đặc biệt tại các nước châu Á, nơi có tâm lý đất đai, nhà cửa là của để dành.
Từ góc nhìn của một nhà phát triển bất động sản, ông Trường đã chỉ ra 3 yếu tố làm tăng giá nhà trong 3 năm gần đây. Đó là thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài, theo đó quy trình phê duyệt dự án mất khá nhiều thời gian, từ khâu giải phóng mặt bằng đến hoàn tất các thủ tục pháp lý. Điều này làm gia tăng chi phí đầu tư, từ đó đẩy giá bán bất động sản lên cao.
Thứ hai, theo quy định hiện hành, việc đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường, điều này dẫn tới chi phí đầu vào của các dự án nhà ở cao hơn, đẩy giá thành bất động sản tăng.
Thứ ba là ảnh hưởng của lạm phát và tỉ giá. Mặc dù lạm phát tại Việt Nam được kiểm soát tốt, nhưng sự tăng giá của vàng và USD so với VND đã tạo áp lực tăng giá lên bất động sản, bởi nhiều nhà đầu tư sử dụng các tài sản này như cơ sở tích lũy giá trị.
Chính vì thế giá bất động sản sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới.
Đức Minh