Quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) là nội dung cuối cùng trong phiên thảo luận về hiến kế tài chính - tín dụng trong Diễn đàn Kinh tế tư nhân diễn ra sáng nay. Với quỹ đầu tư bất động sản, thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, việc phát triển nhà ở sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới. Tuy nhiên, thuế và niềm tin vẫn là hai vướng mắc lớn trong việc vận hành quỹ bất động sản và câu chuyện về quỹ đầu tư bất động sản đã manh nha hình thành từ năm 2012.
Theo ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, quỹ đầu tư bất động sản là hướng cân bằng dòng vốn trong bối cảnh thị trường bất động sản có xu hướng giảm sút.
"Trước đây, tăng trưởng dư nợ tín dụng trong ngành bất động sản cao hơn tốc độ trung bình, đạt 18% vào năm 2016, trong khi thị trường chung chỉ 12%. Đến năm 2017, con số này lại ngược lại. Dòng tiền vào bất động sản giảm mạnh", ông Nam nói.
 |
Quỹ bất động sản cho phép đầu tư vào dự án chưa hoàn thành, mới thực sự là động lực cho các dự án. |
Ông Nam nhấn mạnh: "Quỹ là hướng cân bằng dòng vốn nói chung, trong đó có thị trường bất động sản. Tuy nhiên, về khung pháp luật, các quy định chưa thúc đẩy hình thành và hoạt động quỹ. Trong khi đó, lý do dân không đầu tư vào các quỹ là do gửi ngân hàng an toàn hơn, thực tế nhiều quỹ có mức độ rủi ro cao. Nhà nước nên miễn thuế cho quỹ này, nên đánh thuế cho những người được chia cổ tức theo mô hình của Thái Lan, Indonesia để thu hút người dân đầu tư thay vì gửi tiết kiệm".
Trong khi đó, tín dụng vào bất động sản bị siết chặt và giảm mạnh. Tổng dư nợ vào bất động sản chỉ hơn 500.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng nhỏ. Vị chuyên gia này đánh giá, thị trường đang giảm sút theo hướng sức mua của người dân mạnh nhưng hàng hóa không có bởi 2 năm nay, các thủ tục cấp phép bị siết chặt, người dân chuyển sang mua đất nền. Trong quý I/2019, tỷ lệ hấp thụ đạt 90%.
Quỹ bất động sản cho phép đầu tư vào dự án chưa hoàn thành mới thực sự là động lực cho các dự án. Tuy nhiên, quỹ bất động sản theo như Nghị định 58, Nghị định 60, quỹ có sự pha trộn giữa quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác bất động sản.Bên cạnh đó, Thông tư 36 chuẩn bị sửa đổi, ban hành lộ trình 2 năm. Gần đây, việc điều hành có sự nhìn trước, thông báo trước và có lộ trình từ từ. Theo ông Nam, quỹ là hướng cân bằng dòng vốn nói chung, trong đó có thị trường bất động sản. Bên cạnh sửa đổi khung pháp luật, các quy định chưa thúc đẩy hình thành và hoạt động quỹ.
Theo ông Phạm Hồng Sơn, Phó Chủ tịch UBCKNN, cơ sở pháp lý quy định từ năm 2012 nhưng đến 2016 cơ quan quản lý mới đồng ý cho quỹ của Techcombank thành lập. Quỹ này chủ yếu đầu tư vào BĐS, vì nguồn tiền khó nên việc đầu tư vào các dự án tương đối khó khăn. Liên quan đến vấn đề Quỹ đầu tư BĐS, đại diện Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính cho rằng phải xem xét, bàn bạc vì sao hiện giờ mới có quỹ của Techcombank, vì sao có cơ sở pháp lý mà quỹ BĐS chưa hoạt động.
Chia sẻ thêm về chứng chỉ quỹ, đại diện UBCKNN cho biết theo thiết kế thì quỹ BĐS là quỹ đóng nên nguyên tắc là NĐT không được bán lại, công ty quản lý quỹ cũng không được mua lại. Còn với vấn đề lập quỹ có tư cách pháp nhân thì có thẻ lập công ty chứng khoán. Đại diện UBCNKK cho rằng hiện tại, quy định đã thoáng so với thông lệ vì ngoài chuyện khai thác BĐS còn được mua cổ phiếu quỹ, mua cổ phần của công ty về BĐS. Vì quỹ là mô hình mới nên cần cùng hợp lực, vận hành một thời gian thì mới xem tác động của thuế chứ không phải mới ra là kêu gọi giảm thuế đi.
Với vai trò là công ty đầu tư quỹ, đại diện VinaCapital bà Dương Trần đồng tình với ý kiến của ông Nam về vấn đề thuế. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng cũng là rào cản khiến quỹ đầu tư bất động sản khó phát triển. Theo bà với quy định, nhà đầu tư rót vốn 13-30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng. Thời gian được phép chuyển nhượng dài khiến các nhà đầu tư không mặn mà rót tiền vào quỹ này. Đại diện VinaCapital cũng kiến nghị nên áp dụng thời gian hạn chế chuyển ngượng để kích thích nhà đầu tư và thời gian khoảng một năm là phù hợp.
Ngoài ra, giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành quỹ bởi giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng. Đây là giới hạn vay khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%. Đại diện VinaCapital kiến nghị giới hạn vay phải lên đến 15-20% giá trị tài sản ròng.
Đoàn Ninh