Triển vọng ngành Bất động sản năm 2024 sẽ khả quan hơn trong bối cảnh lãi suất thấp, các nút thắt pháp lý được giải quyết và rủi ro thanh khoản bắt đầu giảm. Tái cấu trúc nguồn vốn, M&A và tập trung vào bất động sản trung cấp sẽ là những xu hướng chính của ngành trong 2024.
Tín hiệu tích cực xuất hiện
Theo báo cáo triển vọng thị trường năm 2024 mới đây, Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS), kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tài cấp vốn hiện nay đã về mức 4.5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm Covid 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay hiện nay dao động quanh mức 9% - 11% (giảm từ mức 12% - 13% thời điểm nửa sau 2022). Lãi suất giảm là yếu tố sẽ tác động tích cực đến cả cung lẫn cầu trên thị trường bất động sản.
Cuối năm 2023, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà Ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi với mục tiêu quy định rõ ràng hơn về pháp lý của các loại hình BĐS (đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng) và thắt chặt 1 số điều khoản trong giao dịch BĐS.
MBS đánh giá với những điều khoản thắt chặt trong quy định và triển khai dự án sẽ khiến các chủ đầu tư phải có nền tảng tài chính vững vàng do luât mới sẽ giảm khả năng chiếm dụng vốn của các doanh nghiệp BĐS. Các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững vàng, triển khai dự án bài bản và không có áp lực nợ vay lớn như Vinhomes, Nam Long hay Khang Điền sẽ có lợi thế.
Các Nghị định, Thông tư hỗ trợ thị trường BĐS
Hơn nữa, trong năm 2024, Luật Đất Đai được kỳ vọng sẽ được đưa ra ở kỳ họp Quốc hội bất thường và thông qua với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất để triển khai các dự án thương mại và Quy hoạch các dự án mới. Từ đó, có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường.
Bên cạnh Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở, Chính phủ đã thông qua 1 số Nghị định nhằm hỗ trợ thị trường trái phiếu và giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp.
Hiện tại, đang có 1 số đề xuất về việc gia hạn Nghị định 08 đến hết năm 2024 trong bối cảnh năm tới là đỉnh điểm đáo hạn của trái phiếu BĐS. Chúng tôi đánh giá, nếu đề xuất này được thông qua sẽ mang lại tác động tích cực đến các chủ đầu tư khi giảm bớt áp lực thanh khoản và tạo điều kiện phát triển cho thị trường trái phiếu.
Hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án BĐS sẽ sôi động trong năm 2024
Để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số doanh nghiệp BĐS niêm yết đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn.
Các thương vụ M&A lớn trong 2023
MBS cho rằng đây cũng sẽ là xu hướng huy động vốn của các công ty bất động sản trong năm 2024 vì trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay bất động sản.
Hơn nữa, sang năm 2024, triển vọng hồi phục của TTCK trở nên rõ nét với kì vọng các Ngân hàng TW thế giới hạ lãi suất, phát hành cổ phiếu tiếp tục là phương thức huy động vốn chiến lược của 1 số doanh nghiệp. Bên cạnh đó, MBS kỳ vọng hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ trở nên sôi động trong năm 2024 bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi, do đó việc bán dự án là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.
Lãi suất điều hành của Mỹ dự báo giảm 4 lần về mức 4.25% trong năm 2024. Điều này sẽ củng cố nguồn tín dụng cho các tổ chức nước ngoài muốn mua lại các dự án BĐS ở Việt Nam, bên cạnh đó, lãi suất phi rủi ro ở thị trường quốc tế thấp hơn cũng sẽ làm tăng định giá của các dự án bất động sản Việt Nam đối với các tổ chức quốc tế, từ đó có thể khiến cung cầu gặp nhau và hoạt động M&A trở nên sôi động hơn.
Điểm nhấn đến từ BĐS khu vực phía Tây Hà Nội
Theo thống kê của CBRE, nguồn cung tại HN dự kiến tăng trưởng 40% so với cùng kỳ. Nguồn cung căn hộ dự kiến vẫn đến từ khu phía Tây chủ yếu thuộc các phân khu dự án KĐT Smart City. Bên cạnh nguồn cung từ các KĐT lớn, 1 số dự án đơn lẻ dự kiến mở bán vào 2024 như An Lạc, Hoàng Thành Pearl,..
Trong bối cảnh, quỹ đất khu vực trung tâm còn lại rất ít, khu phía Tây đang trở thành khu vực có nguồn cung chủ yếu tại Hà Nội. Hạ tầng giao thông kết nối với khu vực trung tâm phát triển giúp các dự án đạt tỷ lệ hấp thụ cao và giá bán cải thiện.
Theo thống kê của batdongsan.com.vn, giá bán căn hộ khu vực này đã tăng 8% so với cùng kỳ trong năm 2023. Căn hộ dự kiến tiếp tục là điểm sáng phục hồi tại thị trường bất động sản Hà Nội nhờ nhu cầu ở mức cao. Hơn nữa, mặt bằng lãi suất ở mức thấp tạo điều kiện cho các chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng hợp lý nhằm kích thích nhu cầu mua nhà.
MBS đánh giá phân khúc căn hộ khu Phía Tây tiếp tục dẫn dắt đà hồi phục của thị trường bất động sản HN nhờ nguồn cung cải thiện và hạ tầng thuận lợi.
Phân khúc trung cấp là điểm sáng ở Tp. Hồ Chí Minh và vùng lân cận
Trong giai đoạn tăng trưởng 2017 – nửa đầu 2022 của thị trường bất động sản, các chủ đầu tư tập trung triển khai các dự án cao cấp dẫn tới nguồn cung phân khúc trung cấp thiếu hụt. Hiện nay, căn hộ cao cấp chiếm tới trên 90% tổng nguồn cung tại HCM. Nhờ nguồn cung thiếu hụt và nhu cầu hiện hữu, chúng tôi đánh giá căn hộ trung cấp (giá bán khoảng 50tr/m2) phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ là điểm sáng phục hồi trong năm 2024.
Theo thống kê của CBRE, nguồn cung tại TP.HCM dự kiến tăng trưởng 30% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp trong bối cảnh các chủ đầu tư đã tự tin mở bán các dự án thời điểm cuối năm 2023 và đạt được thành công như Privia (KDH), Glory Heights (Masterise) và Akari (NLG) (đều đạt tỷ lệ hấp thụ cao trên 70%). Giá bán sẽ có thể tăng khoảng 8% so với cùng kỳ nhờ nguồn cung thiếu hụt và nhu cầu hiện hữu.
MBS cho rằng khu vực phía Đông sẽ là tâm điểm thu hút sự chú ý của thị trường BĐS Tp. Hồ Chí Minh nhờ nguồn cung và hạ tầng cải thiện. Nguồn cung trong giai đoạn 2024 – 2025 sẽ tập trung chủ yếu tại TP Thủ Đức với các dự án căn hộ cao cấp của chủ đầu tư lớn như Materise hay Vinhomes. Hơn nữa, hạ tầng giao thông đang được nâng cấp với các dự án lớn như đường Song Hành cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, nút giao thông An Phú sẽ tác động tích cực đến giá bất động sản khu vực này.
Đến cuối 2024, MBS cho rằng lãi suất ở mức thấp và tín hiệu hồi phục từ phân khúc chung cư sẽ tác động tích cực tới nhu cầu các sản phẩm có giá trị cao như liền kề hay biệt thự. Theo đánh giá của MBS, giá chung cư đang ở mức cao trong khi các sản phẩm thấp tầng về mức hợp lý có thể tạo ra xu hướng nhà đầu tư chốt lời phân khúc căn hộ và tìm đến các sản phẩm thấp tầng như liền kề và biệt thự. Nhờ đó, phân khúc liền kề sẽ có tín hiệu hồi phục rõ nét hơn kể từ cuối 2024.
Vẫn còn những thách thức
MBS Research cũng chỉ ra thách thức cho thị trường trong năm 2024 đến từ việc các dự án bị đình trệ, nguồn cung giảm và khả năng tiếp cận vốn ngân hàng vẫn còn khó khăn.
Tỷ trọng hàng tồn kho và người mua trả tiền trước trên tổng tài sản cũng đang trong xu hướng giảm do thị trường BĐS ảm đạm. Giá trị hàng tồn kho cuối Q3/23 đạt 453,4 nghìn tỷ đồng gần như không có thay đối so với đầu năm cho thấy các dự án BĐS đang tạm dừng triển khai. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến kết quả kinh doanh và nguồn vốn của doanh nghiệp bị “đóng băng” tại các dự án dở dang. Hơn nữa, người mua trả tiền trước 138,9 tỷ đồng (-5% so với cùng kỳ) cho thấy các doanh nghiệp vẫn còn gặp khó khăn trong mở bán sản phẩm.
Ngoài ra, trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ NPL của các ngân hàng tăng lên mức 2.3% (so với khoảng 1.7% hồi đầu năm) và phần lớn đến từ các khoản vay bất động sản. Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.
Trung Anh