Theo các chuyên gia, từ năm 1990 đến nay, giá bất động sản tại Mỹ tăng 100 lần, còn tại Việt Nam tăng khoảng 100 – 400 lần. Hiện nay, phân khúc chung cư đang có dấu hiệu bong bóng, nếu để giá phân khúc này tiếp tục tăng thì rất có khả năng vỡ bong bóng vào cuối năm nay, làm cho toàn bộ thị trường rơi vào tình trạng bi quan hơn.
Thị trường căn hộ chung cư: “Cứ ra là hết hàng”
Mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024, trong đó ghi nhận kết quả phục hồi của thị trường đã rõ nét hơn. Tuy nhiên thị trường chưa phục hồi trên toàn diện mà có sự phân hoá giữa các phân khúc và khu vực. Bất động sản nhà ở là phân khúc đi đầu trong tiến trình phục hồi.
Theo báo cáo, bất động sản nhà ở quý I ghi nhận nguồn cung 20.541 sản phẩm, trong đó 4.300 là sản phẩm mới hoàn toàn, còn lại là hàng tồn kho của các giai đoạn mở bán trước. Phân khúc thấp tầng, đất nền vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 60%. Cơ cấu nguồn cung căn hộ ngày càng nghiêng về các phân khúc cao cấp, hạng sang.
Thị trường ghi nhận 6.200 giao dịch bất động sản nhà ở thành công, tăng 8% so với quý IV/2023 và gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ cũng liên tục được cải thiện, đạt gần 31%, tăng 5 điểm % so với quý cuối cùng của năm 2023 và cao hơn 19% so với cùng kỳ năm trước.
Với loại hình căn hộ chung cư, tỷ lệ hấp thụ căn hộ đạt gần 50%. Các dự án giá dưới 50 triệu đồng/m2 có kết quả bán rất tốt, gần như “ra là hết”. Trong khi đó, các sản phẩm hạng sang có tốc độ hấp thụ chậm hơn. Giá chung cư dao động từ 12,6 - 117 triệu đồng/m2. Sản phẩm mức giá dưới 3 tỷ đồng đã tăng 5 - 10% giá bán trong quý vừa qua. VARS ghi nhận, so với quý I/2019, căn hộ chung cư Hà Nội đã tăng giá 48%, TP HCM tăng 21%.
Loại hình căn hộ chung cư, tỷ lệ hấp thụ căn hộ đạt gần 50%. Các dự án giá dưới 50 triệu đồng/m2 có kết quả bán rất tốt, gần như “ra là hết”.
Bộ phận nghiên cứu thị trường của VARS cho biết, qua các quý, ghi nhận tỷ trọng giao dịch căn hộ bình dân bắt đầu có xu hướng giảm do nguồn cung ngày càng khan hiếm. Phân khúc thấp tầng, đất nền đang ngày càng được quan tâm và tỷ trọng giao dịch được cải thiện trở lại.
Thị trường sản phẩm thấp tầng, đất nền ấm trở lại với hơn 2.500 giao dịch, gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, VARS ghi nhận giá trên thị trường đất nền dao động 7 - 66 triệu đồng/m2. Trong đó, các sản phẩm đất nền giá 2 tỷ đồng tại vùng ven, pháp lý đảm bảo, hạ tầng và tiện ích có sẵn ghi nhận mức tăng giá tới 40%.
Trong quý vừa qua, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, đặc biệt là những lô đất đã tách thửa. Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất ở ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.
Mức giá giao dịch thành công giảm 20 - 30% so với đỉnh sốt trước, nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023 giá đã tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10 - 20%. Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận một số khu vực có hiện tượng tăng giá vô căn cứ, cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt ảo.
Trong khi đó, sản phẩm thấp tầng cũng đã ngừng hiện tượng cắt lỗ, giá dao động từ 18 - 260 triệu đồng/m2. Các sản phẩm giá dưới 10 tỷ đồng, phục vụ nhu cầu ở thực có giá bán trung bình tăng 3%.
Bất động sản thổ cư tiếp tục nhộn nhịp với nhiều hơn thông tin tìm mua từ khách hàng. Các sản phẩm có giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng tại trung tâm thành phố và trên dưới 2 tỷ đồng tại các vùng ven được săn đón nhiều nhất. Giá bán tăng khoảng 5 - 10% so với quý IV/2023, riêng vùng ven gắn liền với KCN có mức tăng từ 10 - 20%. Với nhiều đơn vị phân phối, quý vừa qua là thời điểm chốt được nhiều giao dịch nhất trong vòng 3 - 5 năm qua.
Giá bất động sản Việt Nam tăng 400 lần so với năm 1990, chuyên gia lo sẽ 'vỡ bong bóng'
Chia sẻ tại hội nghị công bố, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho hay, từ năm 1990 đến nay, giá vàng tại Việt Nam đã tăng 30 lần và thế giới cũng tăng đúng 30 lần. Trong khi đó, cùng khoảng thời gian này, giá bất động sản tại Mỹ theo khảo sát của chuyên gia tăng 100 lần, còn tại Việt Nam tăng khoảng 100 – 400 lần.
“Việt Nam là một trong những thị trường bất động sản có tốc độ tăng trưởng nóng nhất là ngày càng nóng. Một miếng đất 10 m2 từ năm 1990 đến giờ vẫn chỉ là 10 m2 thôi nhưng giá trị đã khác nhau. Tôi nhớ tôi mua một căn nhà liền kề rộng 100 m2 vào năm 1990 với giá 56 triệu đồng/m2 (tương đương khoảng 5,6 tỷ đồng), nhưng bây giờ căn nhà đó được trả với giá 20 tỷ đồng. Tốc độ tăng giá bất động sản quá khủng khiếp”, ông Nghĩa nói.
Chuyên gia lấy ví dụ thêm, hai dự án mới ở gần Khu đô thị Ciputra Hà Nội đã có giá bán lên tới 280 triệu đồng/m2, Khu Ngoại giao đoàn cũng lên tới 100 – 120 triệu đồng/m2…
Trong khi đó, theo khảo sát của vị này, có hàng nghìn dự án bất động sản đang đắp chiếu, khoảng 60% trong số này là chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, còn lại là khó khăn về thủ tục pháp lý.
Do đó, theo chuyên gia, tài chính cho thị trường bất động sản là một vấn đề rất quan trọng. Những năm gần đây, thị trường có một nguồn vốn mới là trái phiếu doanh nghiệp, nhiều tập đoàn lớn đã huy động vốn qua kênh này nhưng do nhiều nguyên nhân mà hiện nay họ đang gặp khó khăn về thanh khoản. Từ đầu năm đến nay, nhóm bất động sản phát hành được vài nghìn tỷ, theo ông Nghĩa, điều này cũng không giải quyết được vấn đề gì.
TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia.
Cũng theo TS. Lê Xuân Nghĩa, ở thời điểm hiện tại không thể tin tưởng rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể vực dậy thị trường bất động sản bởi khối lượng phát hành từ đầu năm đến nay chỉ khoảng vài nghìn tỷ. Theo tính toán của chuyên gia, thị trường địa ốc mỗi năm cần ít nhất 70.000 – 90.000 tỷ đồng từ kênh trái phiếu. Như vậy, vẫn phải trông cậy vào tín dụng ngân hàng, nhưng nếu không có sự hỗ trợ của Chính phủ thì một mình tín dụng không “gánh” nổi, nhất là vấn đề liên quan đến lãi suất.
Ngoài ra là các vấn đề liên quan đến pháp lý dự án, dù Chính phủ đã thành lập Tổ công tác đặc biệt và gặp gỡ các doanh nghiệp để trao đổi nhưng theo chuyên gia, cách này chưa thực sự hiệu quả. Thay vào đó, cách xử lý tốt nhất là nhằm vào các dự án đang có vướng mắc về thủ tục và tài chính mà có thể gỡ được nhanh. Tức là cần đến thực tế dự án để cùng chính quyền địa phương gỡ vướng.
“Tôi cho rằng Chính phủ đứng ra phát hành trái phiếu là tốt nhất. Khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp không chỉ có ở Việt Nam, ở một số nước Chính phủ còn thành lập quỹ cứu trợ trái phiếu, tức là doanh nghiệp phát hành trái phiếu mà không có khả năng thanh toán. Nghĩa là Chính phủ sẽ mua lại, khi doanh nghiệp phục hồi, Chính phủ bán trái phiếu ra và có lời.
Tại Việt Nam, hiện năng lực phát hành trái phiếu của Chính phủ rất tốt, các nhà đầu tư quốc tế mua rất nhiều. Do đó, đề xuất phát hành trái phiếu Chính phủ để có nguồn vốn hỗ trợ nhà ở xã hội là một phương án rất hay và nên làm”, chuyên gia nêu quan điểm.
Hồng Quang