Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về công tác phát triển nhà ở xã hội.
Một số tồn tại, hạn chế tạo nên điểm nghẽn
Theo báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, cả nước có 679 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai quy mô khoảng 623.051 căn. số lượng căn hộ đã được khởi công và hoàn thành đến nay đạt khoảng 48% mục tiêu đề án năm 2025.
Tại báo cáo, Hiệp hội đã chỉ ra hàng loạt điểm nghẽn đang cản trở sự phát triển của phân khúc này.
Cụ thể, một số địa phương chưa quan tâm đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương.
Cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tại Điều 85 Luật Nhà ở 2023 đã đề cập đến nhiều cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Lợi nhuận của nhà đầu tư có 10% trong bối cảnh áp lực về giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công biến động thường xuyên, vướng mắc pháp lý dự án.. .dẫn đến chậm tiến độ, tăng chi phí.. .càng khó hấp dẫn với nhà đầu tư.
VNREA kiến nghị loạt giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, một số địa phương cấp tỉnh chưa ban hành cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn như bố trí ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư; hỗ trợ nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Do đó, tiến độ còn chậm. Neu không bố trí nguồn vốn cho hạ tầng sẽ dẫn đến chi phí giá thành tăng cao với lm2 nhà ở xã hội thì người thu nhập thấp.. .không có thể có điều kiện mua được nhà.
Về quỹ đất, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024 - NĐ - CP đã giao quyền cho địa phương trong việc tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội gồm: Quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại là 20%; hoặc hình thức 2, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thay thế ở vị trí khác; hoặc hình thức 3 là đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất tại thời điểm đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Nghị định 100/2024 - NĐ - CP quy định 3 hình thức đó, nhưng không làm rõ điều kiện áp dụng của từng hình thức dẫn đến địa phương lúng túng, nên đã buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH.. .gây khó khăn cho chủ đầu tư.
Quỹ đất tập trung để xây dựng nhà ở xã hội: thì chưa quan tâm đến việc điều tra, xác định nhu cầu thực về nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền của đại đa số dân cư có nhu cầu ở thực. Đồng thời, việc bố trí quỹ đất tập trung tại một số địa phương còn xa trung tâm, chưa thuận tiện về giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Quỹ đất hiện có của doanh nghiệp đang có quyền sử dụng muốn đưa vào đầu tư nhà ở xã hội thì chưa được hướng dẫn cụ thể, ví dụ liên quan đến giá trị đất mà doanh nghiệp trước đây nhận chuyển nhượng và chưa có quy trình giải quyết cụ thể, gây khó khăn cho nhà đầu tư.
Riêng quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư trực tiếp đầu tư xây dựng thì cũng phải được hưởng cơ chế, chính sách ưu đãi theo Điều 85 Luật nhà ở. Nghị định 100/ 2024 - NĐ - CP chưa quy định khoản này.
Thực hiện quy trình, thủ tục hành chính đối với nhà ở xã hội (chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, thẩm định, cấp phép...) còn phức tạp, thiếu phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan liên quan, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án...thời gian kéo dài hơn 2 năm mới xong đền bù, giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn do giá càng cao, quỹ đất khan hiếm...
Tỷ lệ giải ngân nguồn vốn tín dụng của chương trình 120.000 tỷ còn thấp. Hình thức các “gói hỗ trợ” ngắn và trung hạn, chưa có đa dạng hóa nguồn vốn và chưa có vôn của nhà nước, do đó chỉ mang tính thời diêm, chưa bên vững. Lãi suât ngân hàng thương mại cho nhà đầu tư vay cao và người mua nhà ở xã hội cũng lãi suất cao, thời gian trả nợ vay ngắn. Thời gian thẩm định, quy trình cho chủ đầu tư vay còn phức tạp, kéo dài.
Đối với người mua, thuê nhà ở xã hội: Chính phủ đã có các chính sách về các gói vay ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội; tuy nhiên thực tế người mua, thuê nhà ở xã hội đang khó tiếp cận các gói vay ưu đãi này. Mức lãi suất cho vay cao và thời hạn vay ngắn, trong khi đó nếu tính với mức thu nhập người dân và giá nhà ở xã hội như hiện nay thì cũng phải 23 -25 năm mới trả được tiền vay.
Điều kiện người vay: Chỉ được vay tối đa 80% nhu cầu, 20% còn lại phải có vốn tự có, trong khi người mua là đối tượng thu nhập thấp hoặc thu nhập không ổn định nên khó khăn trong việc chứng minh năng lực tài chính theo điều kiện tín dụng.
Một số địa phương còn lúng túng khi xác nhận mức thu nhập của “lao động tự do” nên đối tượng này gặp khó khăn trong hoàn thiện hồ sơ mua nhà ở xã hội.
Tình trạng không minh bạch trong giao dịch nhà ở xã hội vẫn tồn tại, “cò mồi” rao bán chênh suất mua nhà ở xã hội gây nhiễu loạn, bức xúc cho người mua...
Chính sách về nhà ở xã hội là chính sách an sinh xã hội, do đó Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong chính sách này, cùng với sự đồng hành, tham gia của cộng đồng doanh nghiệp và người dân. Nhà nước cần phải có chính sách riêng đối với doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội cho thuê. Cụ thể hóa chỉ thị 34 - CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới...
Đề xuất một số giải pháp
Theo VNREA, địa phương xác định nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở họp với thu nhập người dân có nhu cầu ở thực. Lập kế hoạch phát triển với các chỉ tiêu cụ thế, tiến độ đáp ứng hàng năm, 5 năm và coi đây là chỉ tiêu quan trọng về chính sách an sinh xã hội trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Quy hoạch đất và tạo lập mặt bằng sạch cho dự án nhà ở xã hội phải được ưu tiên trong các nhiệm vụ của địa phương. Chỉ tiêu và dự án cụ thể hàng năm.
Địa phương ban hành cơ chế chính sách ưu đãi phù hợp với địa phương đế thu hút nhà đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và người dân tiếp cận được mua nhà ở xã hội. Ví như cùng ngân hàng thương mại có chính sách giảm lãi suất cho chủ đầu tư vay xuống mức 3-4%/năm đối với dự án nhà ở xã hội để bán, 2-3%/năm với nhà ở xã hội cho thuê. Thời gian vay 20-25 năm để giảm áp lực trả nợ. Hoặc hỗ trợ vay vốn với lãi suất 2-3%/năm từ quỹ đầu tư phát triển của địa phương. Giảm giá trị gia tăng VAT xuống 0-3% (hiện tại 5%) đối với doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội ở địa phương với lãi suất dưới 4%/năm với thời gian trả nợ vay 23-25 năm. Nghiên cứu mô hình mua trả góp 23-25 năm đế giảm áp lực tài chính cho người lao động.
Bố trí nguồn vốn hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật và một số hạ tầng xã hội thiết yếu trong dự án nhà ở xã hội.
Những cơ chế ưu đãi trên góp phần giảm giá thành nhà ở xã hội, người dân mới có điều kiện mua để ở thực. Đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đầu tư xây dựng để tiêu thụ được sản phẩm nhanh chóng và tiếp tục tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Địa phương tăng cường kiểm soát, xử lý nghiêm, kịp thời tình trạng “cò mồi”, “thổi giá”, đấu giá bất thường.. .theo Luật Kinh doanh bất động sản.
VNREA đề xuất Chính phủ và Bộ Xây dựng cần có những động thái mạnh mẽ hơn nhằm tháo gỡ pháp lý, phát triển cân đối phân khúc, đẩy nhanh tiến độ xử lý dự án, đa dạng hóa nguồn vốn...
Cụ thể, Chính phủ, Bộ Xây dựng cần cỡ nút thắt về quy hoạch, định giá đất, chuyển nhượng dự án; cho phép chuyển đổi dự án thương mại, tái định cư thành nhà ở xã hội; có chính sách ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở cho người dưới 35 tuổi và người lao động ở thực; giải quyết thủ tục nhanh để tăng cung sản phẩm, giúp tăng thu ngân sách. Đặc biệt, cần thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách, trái phiếu chính phủ, góp vốn địa phương và các tổ chức trong – ngoài nước.
Một nội dung trọng tâm khác là cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. VNREA đề xuất rút ngắn toàn bộ quy trình xuống dưới 12 tháng, đồng thời cho phép các bước như thẩm định quy hoạch, phê duyệt đồ án… được tiến hành song song thay vì tuần tự.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản: Tích cực đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm, đưa giá bất động sản về mức họp lý hơn. Để xuất chuyển đổi quỹ nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư.. .sang nhà ở xã hội. Đề xuất đưa quỹ đất của doanh nghiệp đang có quyền sử dụng vào đầu tư nhà ở xã hội. Đồng hành mạnh mẽ, đồng bộ và quyết liệt cùng Chính phủ trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, góp phần đảm bảo an sinh xã hôi.
Tâm An