Thời gian tới sẽ có 2 xu hướng định hình ngành bất động sản khu công nghiệp trong nước. Thứ nhất là dòng vốn đầu tư đang có sự dịch chuyển sang thị trường loại 2 trên cả nước nhờ nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp. Thứ hai là phát triển khu công nghiệp xanh để thu hút dòng vốn FDI vào ngành công nghệ cao.
Việt Nam vẫn là điểm đến ưa thích của dòng vốn sản xuất
Năm 2023, mặc dù nền kinh tế chung phải đối mặt với nhiều thách thức, song ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) trong nước vẫn ghi nhận sự tăng trưởng ổn định cả về nguồn cung lẫn giá thuê. Theo số liệu Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, tính đến cuối năm 2023, cả nước hiện có 416 KCN đã thành lập, tăng thêm 6 KCN mới so với năm 2022, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 129.900 ha.
Tổng diện tích đất công nghiệp cả nước đạt khoảng 89.200 ha, tăng 1,5% so với cùng kỳ, mức tăng chủ yếu ở thị trường miền Bắc. Tổng diện tích đất KCN đã cho thuê đạt khoảng 51.800 ha, tăng 2.800 ha (tăng 5.7% so với cùng kỳ), tỷ lệ lấp đầy khoảng 57,7%. Tính riêng các KCN đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 72,4%.
Về giá cho thuê trung bình, khu vực miền Nam ổn định ở mức 168 USD/m2/chu kỳ thuê. Còn khu vực miền Bắc tăng 10% so với cùng kỳ, đạt 123 USD/m2/chu kỳ thuê.
Về thị trường năm 2024, Chứng khoán MB (MBS) thị trường bất động sản công nghiệp vẫn phát triển đan xen giữa cơ hội và thách thức.
Thứ nhất, theo nhóm phân tích, Việt Nam vẫn là điểm đến ưa thích của dòng vốn sản xuất theo chiến lược Trung Quốc +1. Năm 2023, vốn FDI đăng ký đạt 36,6 tỷ USD và vốn FDI giải ngân đạt 23 tỷ USD, tăng trưởng lần lượt 32,1% và 3,5% so với cùng kỳ. Đây là mức tăng trưởng tốt trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn khi nhiều quốc gia thắt chặt chính sách tiền tệ.
Dòng vốn FDI duy trì đà tăng tốt là nhờ Các Hiệp định thương mại có hiệu lực trong hai năm gần đây như RCEP, EVFTA sẽ tiếp tục phát huy hiệu quả. Mức tăng trưởng kép năng suất lao động của Việt Nam giai đoạn 2018 - 2022 đạt 7,8%, là mức cao nhất trong khu vực cho thấy năng suất lao động đang cải thiện tích cực.
Cùng với đó, chi phí điện năng hấp dẫn. So với một số các quốc gia cạnh tranh FDI trực tiếp trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, chi phí điện năng của Việt Nam lần lượt chỉ bằng 83% và 56%, tuy nhiên cao hơn Malaysia 68% do nguồn khí dồi dào ở quốc gia này hỗ trợ cho chi phí điện năng.
Đáng chú ý, cơ sở hạ tầng giao thông được đầu tư. Trong giai đoạn 2022 – 2025, nhiều dự án đầu tư hạ tầng giao thông huyết mạch, nối liền các tỉnh, thành và vùng kinh tế đã được phê duyệt và nhanh chóng khởi công, tạo động lực tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.
Các tuyến đường như Vành đai 4 phía Bắc, đường Vành đai 3 TP HCM, cao tốc Bắc – Nam, cao tốc Bến Lức – Long Thành đang được hoàn thiện. Ngoài ra, nhiều tuyến vận tải đường thuỷ tạo kết nối các KCN tới cảng biển và trung tâm logistics lớn, như cảng Cát Lái và cảng Cái Mép – Thị Vải, sẽ được đầu tư trong thời gian tới.
Thứ hai, việc nâng tầm đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ sẽ đẩy mạnh thu hút đầu tư công nghệ cao trong thời gian tới.
Mỹ là quốc gia dẫn đầu về công nghệ trên thế giới. Mỗi năm doanh nghiệp Mỹ đầu tư ra nước ngoài khoảng 200 - 300 tỷ USD, nhưng vốn FDI của Mỹ vào Việt Nam trong các năm gần đây chỉ khoảng 1 tỷ USD/năm. Sau khi nâng tầm hợp tác với Mỹ lên đối tác chiến lược, MBS kỳ vọng dòng vốn FDI của Mỹ đầu tư vào công nghệ cao ở Việt Nam được đẩy mạnh nhờ Việt Nam có trữ lượng lớn đất hiếm và vonfram cho phát triển công nghệ cao.
Tuy nhiên, nhiều thách thức mới được đặt ra với lĩnh vực bất động sản công nghiệp, đó là việc gia tăng cạnh tranh thu hút FDI của các nước trong khu vực.
Hai đối tác lớn nhất cạnh tranh thu hút FDI của Việt Nam hiện nay là Ấn Độ và Indonesia. Để thu hút FDI sau đại dịch, Ấn Độ đã dành ra quỹ đất sạch 460.000 ha; đầu tư 1.500 tỷ USD cho cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án đầu tư mới. Nhiều doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, Apple, Pegatron đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này.
Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) dòng vốn FDI vào Ấn Độ qua giai đoạn 2018 - 2022 đạt 9%/năm, cao hơn so với Việt Nam chỉ đạt 4%/năm.
Indonesia thu hút nhiều FDI nhờ sự phát triển của lĩnh vực sản xuất pin xe điện, lĩnh vực điện toán đám mây. CAGR dòng vốn FDI vào quốc gia này trong 5 năm gần đây đạt 13%/năm. Trong khi đó, FDI vào Việt Nam vẫn tập trung vào lắp ráp hàng tiêu dùng và các thiết bị điện tử khác.
Ngoài ra phải kể đến tác động của thuế tối thiểu toàn cầu.Việt Nam đã ban hành Nghị quyết chính thức áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu 15% đối với các công ty đa quốc gia từ ngày 1/1/2024. Như vậy, các công ty có doanh thu trên 750 triệu euro đang được hưởng ưu đãi của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam phải nộp bổ sung lên mức thuế suất thuế tối thiểu toàn cầu 15%.
Nhóm phân tích đánh giá chính sách ưu đãi thuế (miễn thuế, giảm thuế) của Việt Nam sẽ mất đi tác dụng. Ngoài ra, việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu sẽ ảnh hưởng đến nguồn đầu tư quy mô lớn, giảm vị thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư, ảnh hưởng đến chiến lược thu hút đầu tư phát triển công nghệ tiên tiến, công nghệ cao.
Còn một thách thức nữa đó là nguy cơ thiếu điện cho sản xuất trong mùa cao điểm. Theo đó, công suất phát điện khả dụng cao nhất của Việt Nam khoảng 43.000 MW, nhưng vào mùa cao điểm công suất phụ tải cao nhất có thể đạt tới 45.500 MW. Công suất phụ tải tăng trưởng cao nên Việt Nam có thể thiếu tối đa gần 2.500 MW vào mùa cao điểm trong các năm tới, đặc biệt khi chu kỳ El Nino được dự báo sẽ kéo dài và mạnh hơn trước. Nguy cơ thiếu điện ảnh hưởng đến sản xuất khiến một số nhà đầu tư huỷ kế hoạch đầu tư tại Việt Nam.
Xu hướng phát triển khu công nghiệp “xanh” thu hút nhiều nhà đầu tư
MBS cho rằng thời gian tới sẽ có 2 xu hướng định hình ngành bất động sản KCN trong nước. Xu hướng thứ nhất là dòng vốn đầu tư đang có sự dịch chuyển sang thị trường loại 2 trên cả nước nhờ nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp.
Tại miền Bắc dòng vốn FDI có xu hướng chảy sang thị trường loại 2 như Quảng Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên khi các tỉnh này đã thu hút FDI rất tích cực. Quảng Ninh tiêu biểu là dự án công nghệ tế bào quang điện Jinko Solar Hải Hà với vốn đầu tư 1,5 tỉ USD. Bắc Giang nổi bật với dự án sản xuất chất bán dẫn Hana Micron Vina 2. Và Thái Nguyên thu hút được Tổ hợp dự án của Samsung với vốn đầu tư 1,2 tỉ USD trong năm 2022 giúp địa phương này ghi nhận dòng vốn FDI gấp 6 lần so với cùng kỳ.
Số liệu từ Chứng khoán MBS, tỉ trọng dòng vốn FDI vào thị trường loại 2 từ 2018 đến nay ghi nhận mức tăng rõ rệt, từ mức 20% trong năm 2018 lên mức 53% trong năm 2023. Điều này là do giá thuê đất khu công nghiệp tại thị trường loại 2 thấp hơn 20% so với thị trường loại 1, diện tích đất thương phẩm còn lại nhiều (tỉ lệ lấp đầy thị trường loại 2 mới chỉ đạt 64%).
Tại miền Nam, tỉ trọng dòng vốn FDI vào thị trường loại 2 có xu hướng tăng trong năm 2023, từ mức 21,6% trong năm 2022 lên 23,2% trong năm 2023. Trong đó nổi bật là tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu đã thu hút được hơn 1 tỉ USD vốn FDI, tiêu biểu là dự án sản xuất sợi và vật liệu carbon của Hyosung Việt Nam có vốn đầu tư 540 triệu USD; Bình Phước thu hút được hơn 40 dự án FDI với tổng vốn 758 triệu USD, gấp 3,4 lần so với cùng kỳ.
Theo MBS, nguyên nhân là nhờ lợi thế về diện tích đất khu công nghiệp có thể cho thuê lớn, tỉ lệ lấp đầy thị trường loại 2 chỉ đạt 63% trong khi thị trường loại 1 đã đạt tới 90% (TP. HCM, Bình Dương đạt 95%, còn tại Đồng Nai, Long An đạt trên 80%). Bên cạnh đó, giá thuê đất tại thị trường loại 2 chỉ bằng một nửa so với giá tại thị trường loại 1.
MBS cũng cho rằng, khu công nghiệp truyền thống chỉ có nhà máy sản xuất thuần tuý, nhà ở và các dịch vụ tiện ích khác, đang mất đi lợi thế cạnh tranh. Thay vào đó, xu hướng phát triển khu công nghiệp “xanh” đang dần thu hút được nhiều nhà đầu tư hướng tới yếu tố xanh, bền vững. Phát triển khu công nghiệp “xanh” là tham gia vào hoạt động sản xuất sạch hơn, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường nhằm mục tiêu hướng đến giảm thiểu phát thải khí carbon đến năm 2050 về 0. Xây dựng khu công nghiệp “xanh” để thu hút vốn đầu tư vào ngành công nghiệp “xanh” là xu thế chung trên thế giới.
Dự án đầu tư “xanh” trên thế giới năm 2022 tăng 54% về giá trị và 6% về số lượng dự án so với cùng kỳ, trong đó tăng mạnh nhất ở Châu Phi (+36%) và Châu Á (+32%). Các lĩnh vực đang thu hút nhiều vốn nhất gồm sản xuất điện và khí gas, thiết bị điện và điện tử và viễn thông với giá trị đầu tư năm 2022 tăng trưởng lần lượt là 151%, 32% và 9% so với cùng kỳ.
“Không nằm ngoài xu hướng chung, các quốc gia Đông Nam Á đang tập trung thu hút vào ngành công nghiệp “xanh”, số lượng dự án “xanh” tăng trưởng năm 2021, 2022 lần lượt là 12% và 21%. Indonesia thu hút đầu tư vào chuỗi sản xuất xe điện (EV), Singapore tập trung vào ngành chất bán dẫn và công nghệ 4.0, Thái Lan phát triển ngành điện tử, còn Việt Nam mới ở giai đoạn đầu trong thu hút đầu tư “xanh””, MBS nhận định.
Hồng Quang