Xử lý nợ trái phiếu bất động sản, giải pháp nào cho doanh nghiệp?

Theo thống kê, tổng dư nợ trái phiếu bất động sản đã vượt 387.000 tỷ đồng. Ngay cả những doanh nghiệp lớn cũng đang oằn mình với bài toán dòng tiền, xử lý nợ đến hạn, thậm chí quá hạn.Trong năm 2024, nhóm doanh nghiệp này đặt kỳ vọng nhiều vào nguồn vốn từ thị trường cổ phiếu và sự hỗ trợ của Chính phủ để sống sót qua khủng hoảng.

Nợ trái phiếu bất động sản hơn 387.000 tỷ đồng

Theo thống kê của Phòng nghiên cứu WiGroup (WiResearch) cho thấy, dư nợ trái phiếu của ngành bất động sản hơn 387.000 tỷ đồng, bao gồm nợ gốc chậm thanh toán. Năm 2023, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản hơn 140.000 tỷ đồng, chiếm 37% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trên toàn thị trường.

Trong năm 2024, mặc dù giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn giảm xuống còn 108.000 tỷ đồng nhưng vẫn chiếm tới 35% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trên toàn thị trường.

Áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp bất động sản đã kéo dài từ năm 2023 và sẽ tiếp tục trong hai năm tới với khoảng 118.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2025, chiếm 42% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn toàn thị trường.

"Đây là giai đoạn căng thẳng nhất trong giai đoạn được phân tích, phản ánh tiềm ẩn nhiều thách thức đối với các doanh nghiệp trong ngành", nhóm phân tích nhận định.

Thực tế trong hai năm vừa qua, rất nhiều doanh nghiệp liên tục hoãn nghĩa vụ thanh toán, bao gồm các khoản nợ trái phiếu quá hạn do không thể thu xếp được dòng tiền.

WiResearch ước tính nợ trái phiếu bất động sản được gia hạn từ năm 2023 đến năm 2025 gần 30 nghìn tỷ đồng và từ năm 2024 gia hạn đến giai đoạn 2025 - 2026 khoảng 8.300 tỷ đồng. Điều này đặt ra yêu cầu cấp bách cho các doanh nghiệp về việc lên các phương án thanh toán. 

Các doanh nghiệp lớn như Sovico, Novaland và Saigon Glory (công ty con của Bitexco) đều đang đứng trước những thách thức lớn trong việc xử lý tài sản bảo đảm, cũng như cân đối nguồn thu để thanh toán dần các khoản nợ gốc và lãi cho trái chủ.

Sau những sự kiện lớn chưa có tiền lệ và niềm tin trên thị trường bất động sản gần như đổ vỡ, việc doanh nghiệp thuyết phục trái chủ tiếp tục đặt niềm tin vào các phương án khắc phục của mình cũng là một thách thức. Theo quy định hiện hành, các trái chủ nắm giữ từ 65% số trái phiếu đang lưu hành sẽ có quyền quyết định có chấp nhận phương án gia hạn của doanh nghiệp hay không.

Novaland và các công ty nằm trong hệ sinh thái NovaGroup đang đối mặt với khoản nợ trái phiếu khoảng 53.000 tỷ đồng. Vào ngày 28/6 vừa qua, Novaland đã thực hiện xin ý kiến và được trái chủ nắm giữ 66% lượng trái phiếu lưu hành đồng ý tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi trị giá 300 triệu USD với lãi suất 5,25%/năm, đáo hạn vào năm 2026 được quyền chuyển đổi thành cổ phần của Novaland.

Kể từ đầu năm, Novaland đã thông báo chậm thanh toán hàng loạt các lô trái phiếu như: Hơn 116 tỷ đồng nợ gốc và 2,5 tỷ đồng tiền lãi của lô trái phiếu NVLH2123007; gần 5.000 tỷ đồng nợ gốc trái phiếu đáo hạn nhưng đến nay vẫn chưa có thông báo gia hạn hay thông tin thương lượng với trái chủ từ doanh nghiệp; 5.300 tỷ đồng trái phiếu có thông báo gia hạn lần đầu, 2.600 tỷ đồng trái phiếu gia hạn lần thứ 2, cùng nhiều biện pháp như tái cấu trúc nợ bằng tài sản, điều chỉnh lãi suất và kỳ hạn...

‎Tại Tập đoàn Sovico, chiến lược tái cấu trúc chính là gia hạn kỳ hạn. Khoảng 9.600 tỷ đồng nợ gốc trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 nhưng đã được trái chủ thông qua gia hạn kỳ hạn đến năm 2025. Gần đây nhất, theo thông tin công bố từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Sovico bị phạt 92,5 triệu đồng vì chậm và không công bố thông tin về báo cáo định kỳ năm 2022, bán niên 2023 và tình hình sử dụng số tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu đối với những trái phiếu còn dư nợ theo quy định.

Giải pháp nào cho doanh nghiệp?

Rõ ràng, ngành bất động sản Việt Nam tiếp tục đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu khi tổng dư nợ trái phiếu đã vượt 387.000 tỷ đồng. Rất nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ gốc và lãi, liên tục thay đổi chiến lược trong tiến trình tái cấu trúc.

Những thay đổi từ chính sách và tác động của Nghị định 65/2022/NĐ-CP một mặt định hướng thị trường phát triển minh bạch, bền vững; mặt khác góp phần làm gia tăng căng thẳng tài chính trong ngắn hạn cho các doanh nghiệp sau thời gian dài phát triển ồ ạt. Để vượt qua những khó khăn này, cần có sự phối hợp chặt chẽ từ cả Chính phủ và nỗ lực thật sự của doanh nghiệp mới có thể cải thiện thanh khoản thị trường.

Trước áp lực đáo hạn nợ trái phiếu đáo hạn sắp tới đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản cần có những chiến lược cơ cấu nợ hợp lý để đối mặt với những làn sóng khó khăn phía trước.

Theo thống kê của Phòng nghiên cứu WiGroup (WiResearch) từ đầu năm nến nay, hơn 50% các doanh nghiệp bất động sản đưa ra phương án gia hạn kỳ hạn trái phiếu. Điều này nhằm giúp doanh nghiệp có thêm thời gian tìm kiếm các nguồn vốn mới hoặc xử lý các tài sản bảo đảm. Đây có thể là một biện pháp cứu cánh an toàn cho thời điểm hiện tại.

Tuy nhiên, song song với việc giãn thời gian thanh toán nợ, các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với chi phí lãi vay tăng, ảnh hưởng tới lợi nhuận trong dài hạn và việc gia hạn nhiều lần sẽ làm giảm lòng tin của nhà đầu tư đối với doanh nghiệp trong tương lai.

Tỷ lệ thanh toán bằng tiền mặt chiếm tỷ trọng khoảng 32%, cho thấy các doanh nghiệp dần cải thiện được thanh khoản. Nguyên nhân có thể là mặt bằng lãi suất ngoài thị trường đã giảm đáng kể so với các năm 2022 và 2023, khiến dòng tiền gửi của người dân bắt đầu chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác. Điều này giúp lớp tài sản bất động sản có sự phục hồi nhẹ về thanh khoản và hỗ trợ các doanh nghiệp xử lý một phần tài sản tồn đọng.

Ngoài ra, những thông điệp từ Chính phủ về việc gỡ vướng mắc cho một số doanh nghiệp bất động sản cũng góp phần khôi phục cơ hội tiếp cận lại nguồn vốn để các doanh nghiệp này tái cơ cấu nợ.

Giá trị phát hành của các doanh nghiệp bất động sản trong quý II bắt đầu tăng nhiệt với 14.000 tỷ đồng, tương ứng tăng 50% so với cùng kỳ, cho thấy các doanh nghiệp đang tích tực kêu gọi nguồn vốn từ thị trường với lãi suất thấp nhằm hỗ trợ cho việc tái cơ cấu các khoản nợ đang hiện có của mình.

Lãi suất phát hành bình quân giảm từ 10,6% trong tháng 1/2024 xuống 6,5% trong nửa đầu tháng 7/2024, ghi nhận nỗ lực trong việc tái cơ cấu nợ của các doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn.

Tỷ lệ thanh toán dư nợ trái phiếu chậm trả (giá trị nợ đã thanh toán trên nợ chậm trả) của các doanh nghiệp bất động sản đã có sự cải thiện rõ từ tháng 3/2024. Tuy nhiên, tỷ lệ này vẫn chỉ chiếm 1/3 tổng dư nợ chậm trả hiện có của các doanh nghiệp, đồng nghĩa áp lực vẫn còn đó.

Báo cáo của VIS RATING & Bloomberg Businessweek VietNam cho thấy, đến cuối năm 2023, nhà đầu tư cá nhân vẫn đang nắm giữ khoảng 370.000 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 33% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành.

Thế nhưng những sai phạm liên quan đến trái phiếu như vụ án Tân Hoàng Minh hay Vạn Thịnh Phát đã làm tăng sự e ngại của các nhà đầu tư với kênh này. Các ngân hàng thương mại cũng thận trọng hơn trong việc xét duyệt cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn. Các nguồn vốn từ tín dụng hay trái phiếu hiện chưa thể đáp ứng cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua sóng gió.

Một số doanh nghiệp như CTCP Tập đoàn CEO (Mã: CEO), CTCP Tập đoàn Novaland (Mã: NVL), CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG), CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR), CTCP Địa ốc Hoàng Quân (Mã: HQC)... đã lên kế hoạch huy động vốn trong năm 2024 thông qua phát hành cổ phiếu. Các công ty này cũng đưa ra kỳ vọng vào các hoạt động M&A sẽ ấm dần lên trong năm sau giúp họ có thể bán các dự án, duy trì hoạt động và phát triển.

Rút kinh nghiệm từ quá khứ, Nghị định 65/2022/NĐ-CP ra đời nhằm nâng cao tính minh bạch, đồng thời siết chặt hơn các hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp như việc tăng mệnh giá phát hành tối thiểu từ 100 nghìn đồng lên 100 triệu đồng, bỏ đi mục đích phát hành nhằm cơ cấu lại nguồn vốn của doanh nghiệp... Qua đó, buộc các doanh nghiệp phải lựa chọn những giải pháp khác như xử lý tài sản bảo đảm hay kéo dài thời hạn thanh toán nợ.

Quy định mới cũng bắt buộc các doanh nghiệp khi phát hành cần phải có xếp hạng tín nhiệm hay bổ sung thêm các chỉ số về tình hình tài chính của ba năm liền kề trước năm phát hành khiến nhiều doanh nghiệp không thể đáp ứng được điều kiện chào bán.

Theo báo cáo kết quả kinh doanh quý I/2024 của WiGroup, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản giảm hơn 68% so với quý liền trước và giảm 82% so với cùng kỳ năm 2023. Đặc biệt, nhóm bất động sản dân cư giảm gần 12.000 tỷ đồng lợi nhuận, như trường hợp Vinhomes (Mã: VHM), Novaland (Mã: NVL), DIC Corp (Mã: DIG), Nam Long (Mã: NLG)... kéo lợi nhuận toàn ngành trong quý xuống mức thấp nhất kể từ năm 2021. 

Hàng tồn kho bất động sản tiếp tục tăng nhẹ trong quý I/2024. Theo thông tin được công bố từ Bộ Xây dựng, đất nền đang dẫn đầu lượng hàng tồn kho với 10. 855 sản phẩm, theo sau là nhà ở riêng lẻ với 8.468 căn.

Chính các doanh nghiệp bất động sản cũng không tự tin sẽ có tăng trưởng trở lại từ năm 2024 hay 2025, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 một mặt làm minh bạch thị trường nhưng mặt khác tạo áp lực cho doanh nghiệp trong ngắn hạn, phải có nguồn lực ban đầu tốt hơn mới có thể triển khai các dự án mới, trong khi điều kiện vay ngân hàng và trái phiếu đều siết chặt, nguồn tiền từ ứng trước của nhà đầu tư cũng khó huy động. Vì vậy, tình trạng ít dự án mới được khởi công và hoàn thành có thể kéo dài tới giữa năm 2025.

Để vượt qua áp lực hiện tại, cần sự phối hợp từ Chính phủ và đặc biệt là nỗ lực của doanh nghiệp nhằm hỗ trợ thanh khoản ngắn hạn và tái cơ cấu nợ hiệu quả, giúp các doanh nghiệp bất động sản duy trì và phát triển bền vững.

Hồng Quang