Báo cáo của MBS cho rằng, doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phải đối mặt với nhiều thách thức trong thời gian tới. Hai trong số đó bao gồm áp lực về trái phiếu đáng lo ngại và khả năng tiếp cận vốn ngân hàng khó khăn.
Doanh nghiệp bất động sản vẫn đối diện với thách thức
Theo Báo cáo ngành do CTCP Chứng khoán MB (MBS) công bố mới đây, mặc dù bất động sản ghi nhận những tín hiệu tích cực, nhưng không đồng đều ở các phân khúc. Trong đó, thị trường các sản phẩm nghỉ dưỡng (biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse nghỉ dưỡng, condotel) đang thiếu vắng thanh khoản trầm trọng.
Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam, chiếm 80%-90% tổng nguồn cung cả nước. Nhưng hàng loạt dự án phải dừng triển khai do vướng mắc pháp lý, khiến lượng hàng tồn kho tăng mạnh, nguồn cung mới thì liên tục sụt giảm. Mặt bằng giá bán sơ cấp có xu hướng đi ngang, dù các nhà phát triển liên tục đưa ra những chính sách cam kết chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, song thanh khoản chưa cải thiện.
Đối với condotel, nguồn cung đến từ hàng tồn kho của dự án cũ, (chiếm hơn 98%) chủ yếu vẫn vướng mắc do vấn đề pháp lý. Theo dữ liệu từ Công ty DKRA, sức cầu chung thị trường đạt mức thấp nhất trong 5 năm qua (tỷ lệ hấp thụ chỉ 1,3%), lượng tiêu thụ tương đương 35% so với cùng kỳ. Nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác thấp… càng khó cho doanh nghiệp về dòng tiền.
Báo cáo của MBS cho rằng, doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phải đối mặt với nhiều thách thức trong thời gian tới. Hai trong số đó bao gồm áp lực về trái phiếu đáng lo ngại và khả năng tiếp cận vốn ngân hàng khó khăn.
MBS cho biết nghĩa vụ trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản năm 2024 không phải nhỏ. Công ty ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn (sau mua lại) trong quý 2/2024 và cả năm 2024 lần lượt là 19.328 tỷ đồng và 113.654 tỷ đồng.
Tổng giá trị trái phiếu mua lại của năm 2024 tính đến thời điểm cuối tháng 5/2024 đạt 12.225 tỷ đồng (tăng 5,8% so với cùng kỳ), giúp lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2024 giảm 9,7% so với trước khi mua lại.
Hiện tại, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm các nghĩa vụ thanh toán trong tháng 4 ước vào khoảng 193,6 nghìn tỷ đồng, chiếm gần 19% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của toàn thị trường. Trong đó, nhóm ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả.
Mặt khác, quy mô nợ vay đến hết quý 1/2024 đã tăng 5,7% so với đầu năm. Cơ cấu nợ vay có sự dịch chuyển sang nợ ngắn hạn, do thị trường kém tích cực khiến một số chủ đầu tư tạm hoãn triển khai các dự án dài hạn, từ đó, nhu cầu vốn giảm. Song, tổng nợ vay/vốn chủ sở hữu ở cuối quý 1/2024 đạt mức 0,63 lần, tăng lên đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2021.
(Biểu đồ: MBS).
Giữa bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thể mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng tăng lên mức 2,5% (so với khoảng 2,2% hồi đầu năm). Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng cũng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân, từ đó, gây khó khăn về việc tiếp cận vốn cho doanh nghiệp bất động sản.
"Nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.
Chúng tôi cho rằng, điều kiện quan trọng nhất để các ngân hàng có thể giải ngân là tình trạng pháp lý, cũng như khả năng triển khai bán hàng của dự án, để có thể đem lại dòng tiền trả nợ. Chính vì thế, các doanh nghiệp với quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh vẫn sẽ tiếp tục dẫn đầu cuộc chơi, trong khi phần còn lại sẽ tiếp tục gặp khó khăn", MBS nêu.
Triển vọng ngành bất động sản năm 2024 đã khả quan hơn với nhiều yếu tố vĩ mô hỗ trợ, tuy nhiên những thách thức vẫn hiện hữu, nhất là với doanh nghiệp…
Ngân hàng thừa tiền nhưng sẽ không thể cho vay
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP HCM đã nhận định tại một tọa đàm mới đây rằng, tình trạng ngân hàng đang thừa tiền nhưng không thể cho vay đã kéo dài hơn hai năm qua. Lý do là bởi vướng mắc pháp lý bất động sản. Dòng vốn bị tắc cả hai đầu, không thể vay để tạo nguồn cung nhà ở, người dân cũng không thể vay để mua nhà.
Ông Nguyễn Quốc Bảo dự báo: "Giá dự án bất động sản sẽ chưa thể phục hồi nhanh chóng và tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian gần do hiện phần lớn các doanh nghiệp đều hụt và cần huy động vốn trả nợ trái phiếu đến hạn.
Trong khoảng 3,5 năm qua, các quỹ đầu tư nước ngoài, đặc biệt là công ty chứng khoán có nguồn vốn lớn đã rút khỏi Việt Nam khoảng trên dưới 5 tỷ USD. Nguồn vốn của một số doanh nghiệp bị hụt do sự rút ra của đối tác nước ngoài.
Bên cạnh đó, chúng ta phát hành trái phiếu khoảng 1.350.000 tỷ, trong đó riêng lĩnh vực bất động sản chiếm 900.000 tỷ, hiện khắc phục chỉ khoảng hơn 300.000 tỷ (trong vòng 2 năm qua). Số tiền còn lại tiếp tục khắc phục cho trái phiếu ngắn hạn còn gây cực khổ cho chủ đầu tư, kéo theo việc họ bán dự án giá rẻ để gom vốn trả trái phiếu đến hạn, tránh kiện tụng.
Các doanh nghiệp địa ốc đang đặt nhiều kỳ vọng vào việc thực thi sớm các luật mới để hình thành một hệ sinh thái kích cầu thị trường".
Bộ 3 luật liên quan mật thiết đến ngành địa ốc gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội cho phép thi hành sớm từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với mốc thời gian ban đầu là ngày 1/1/2025.
Hồng Quang