Bất chấp thị trường BĐS đang 'chững lại', giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM vẫn tăng giá

Trong thời điểm thị trường BĐS được nhận định “chững lại” thì giá căn hộ sơ cấp (giá căn hộ lần đầu tiên giao dịch) tại TP.HCM vẫn trong trạng thái tăng giá.

Mức giá chệnh lệch khá lớn

Hiện tại, ở thị trường thứ cấp (thị trường cấp 2), nhiều khách hàng chấp nhận rao bán với giá rất thấp, thậm chí chỉ nhỉnh hơn 1/2 giá chủ đầu tư đưa ra. Tình trạng "loạn giá" này còn xảy ra ở những căn hộ đã sử dụng và căn hộ mới, với mức giá chênh lệch khá nhiều.

Hiện tại, nhiều dự án trên cùng khu vực có mức giá bán chênh lệch khá lớn. Đơn cử, khu vực quận 7, huyện Nhà Bè, các dự án mới như: dự án The Essensia (Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè); The Grand Sentosa (huyện Nhà Bè); Shizen Home (quận 7); Sunshine River City (Đào Trí, quận 7) có giá bán từ khoảng 60 - 100 triệu đồng/m2. Trong khi các căn hộ hiện hữu như: Sunrise City, Q7 Riverside, Eco Green, Himlam Riverside, Sky Garden… đang có mức giá bán chỉ tầm 45 - 70 triệu đồng/m2.

Tại TP.Thủ Đức, các dự án mới triển khai như Saito Residence, Citi Grand có giá từ khoảng 55 - 65 triệu đồng/m2 nhưng loạt căn hộ hiện hữu cùng khu vực như: Citi Alto, Citi Soho, Citi Home có giá bán dao động từ 30 - 37 triệu đồng/m2. Khu vực quận 9 cũ (TP Thủ Đức), dự án mới như Monlight Avenue đang mở bán với giá từ 68 - 77 triệu đồng/m2, dự án đã bàn giao kế bên Lavita Charm đang có giá bán giao động từ 40 - 45 triệu đồng/m2.

Tại quận Bình Tân, một số dự án đang triển khai, các căn hộ có giá bán khoảng từ 55 - 60 triệu đồng/m2, nhưng các dự án chung cư đã bàn giao tầm 4 - 6 năm cùng khu vực, các căn hộ giá chỉ từ 35 - 40 triệu đồng/m2. 

Ở quận 12, một dự án với 6 tòa chung cư bắt đầu khởi công năm 2018. Thời điểm bắt đầu triển khai, giá chủ đầu tư đưa ra cho khách hàng sơ cấp là 33 triệu đồng/m2. Đến hiện tại, sau 4 năm xây dựng, dự án đã hoàn thiện và bàn giao 4 tòa chung cư. Giá hiện tại cho mỗi m2 chung cư ở dự án này được chủ đầu tư đưa ra đã lên tới 60 triệu đồng/m2, ngang với giá thị trường các chung cư mới tại TP.HCM.

Tuy nhiên, trên nhiều trang rao bán nhà đất, một số khách hàng sơ cấp của dự án đang "ra hàng" với giá chỉ 38 triệu đồng/m2, nghĩa là chỉ nhỉnh hơn 1/2 giá mà chủ đầu tư niêm yết.

Theo khách hàng mua căn hộ quận 12 chia sẻ: “Tôi mua căn hộ ở đây từ năm 2019 đến nay cần tiền nên bán, tôi rao bán được 3 tháng mà không thấy khách hỏi mua”.

Theo anh Hồng Sơn, một nhà đầu tư cho biết: “Hiện nay thị trường BĐS chững lại, tuy nhiên giá bán vẫn cao. Không phải thị trường đứng mà giá giảm, so với lúc thị trường sôi động giá còn nhỉnh hơn chút chứ không thấy giảm”.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP.HCM cho biết, giá bán sơ cấp căn hộ hiện nay ngày càng tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Trước bối cảnh nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn, giá sơ cấp tăng cao, người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp.

Theo Savills về thị trường thứ cấp cho thấy, nguồn cung sơ cấp trong quý giảm còn 6.600 căn, giảm 51% so với quý II/2022 nhưng tăng 120% so với cùng kỳ. Trong đó, TP.Thủ Đức và quận 1 lần lượt là những khu vực có nguồn cung lớn nhất. Hàng tồn kho chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ 2019.

Việc chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Phân hạng căn hộ thấp hơn thì chênh lệch càng lớn. Tại quận 7, chênh lệch Hạng B là 35% và Hạng C là 60%; trong khi ở Bình Chánh, chênh lệch của Hạng C chỉ là 26%.

Trong quý 3/2022, giá thứ cấp giảm ở quận 1, 3 và Thủ Đức nhưng lại tăng ở mức tăng thấp ở các quận khác. Điều này phản ánh rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản.

Nhu cầu nhà ở rất lớn

Theo Quy hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt, đến năm 2025, nhu cầu nhà ở tại TP.HCM cần 15 triệu m2 GFA (tổng diện tích sàn) nhà ở từ các dự án thương mại, khoảng 90% là chung cư. 

TP.HCM sẽ cần gần 260.000 căn đến năm 2025 hoặc 47.000 căn mỗi năm. Đến năm 2025 sẽ cung cấp hơn 133.400 căn, chỉ đáp ứng 52% nhu cầu nhà ở theo kế hoạch. Quận 2 có nguồn cung tương lai nhiều nhất (27%), trong đó khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ chiếm 34% nguồn cung quận hoặc 9% tổng nguồn cung tương lai.

Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận trong quý III của Tập đoàn DKRA cho thấy nguồn cung lẫn thanh khoản sụt giảm mạnh so với quý trước ở hầu hết các phân khúc chủ chốt. Thế nhưng giá ở hầu hết các phân khúc đều tăng.

Cụ thể, nguồn cung đất nền giảm 65,6% so với quý trước, lượng tiêu thụ giảm 77,8% so với quý trước. Đối với phân khúc căn hộ, sức cầu thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25 - 60%, phần lớn do tâm lý e ngại vấn đề vay mua bất động sản, lãi suất tăng cao.

Dù vậy, giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5 - 8% so với quý trước, cá biệt, một số dự án tại khu đông của TP.HCM ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12 - 16% so với thời điểm cuối năm 2021. Tương tự, giá bán nhà phố/biệt thự sơ cấp cũng tăng 5 - 8% so với giai đoạn trước đó.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà bình dân cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội. Nếu so sánh, giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập. Vì vậy, người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội sở hữu nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.

Lý do là các chủ đầu tư ngoài mất thanh khoản, siết tín dụng, thì còn có nguyên nhân từ một số vướng mắc về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật.

Thiên An