Bất động sản công nghiệp phía Nam giữ nhịp ổn định, chờ cú hích hạ tầng

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam tiếp tục duy trì nền tảng tích cực trong quý II/2026, với tỷ lệ lấp đầy cao ở đất khu công nghiệp, nhà xưởng và kho xây sẵn. Trong khi nguồn cung hiện hữu chưa tăng mạnh, quỹ đất và các dự án hạ tầng lớn đang mở ra dư địa phát triển mới cho TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh trong giai đoạn 2026-2028.

Nguồn cung chưa tăng mạnh, nhu cầu tiếp tục dịch chuyển

Theo báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang duy trì trạng thái ổn định nhưng có sự phân hóa rõ giữa các phân khúc và địa phương. Trong quý II, nguồn cung đất khu công nghiệp và kho xây sẵn không ghi nhận tăng trưởng, trong khi nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ.

Đối với đất khu công nghiệp, tổng nguồn cung tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 36.063 ha, không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 4,6% so với cùng kỳ năm 2025. Trong quý II, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới khi phần lớn dự án tại TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn đang trong quá trình hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng.

Theo Cushman & Wakefield, diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tích lũy quỹ đất thay vì mở rộng nguồn cung ngay lập tức. Đây được xem là bước chuẩn bị cho chu kỳ phát triển tiếp theo khi các thủ tục pháp lý và hạ tầng được hoàn tất.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tiếp tục cải thiện. Xu hướng mở rộng sản xuất của doanh nghiệp FDI cùng sự dịch chuyển nhu cầu từ khu vực trung tâm sang những địa phương còn nhiều dư địa đang tạo động lực cho thị trường.

Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý và 2,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ. TP Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 86,1%; Đồng Nai đạt 73,1%, còn Tây Ninh đạt 60,9%.

Trong đó, tỷ lệ lấp đầy tại cả ba địa phương đều tăng so với quý trước, cho thấy nhu cầu đang dần được phân bổ rộng hơn thay vì tập trung chủ yếu tại các khu vực công nghiệp truyền thống.

Giá thuê cũng cho thấy sự khác biệt giữa các địa phương. Giá chào thuê đất khu công nghiệp bình quân đạt 186,4 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm nhẹ 0,5% theo quý nhưng tăng 1,7% so với cùng kỳ.

Đồng Nai có mức giá cao nhất, khoảng 189,6 USD/m²/chu kỳ thuê, trong khi TP Hồ Chí Minh đạt 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê. Tây Ninh có mức giá thấp hơn, khoảng 179,6 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm 4,8% theo quý và 6,8% so với cùng kỳ.

Sự khác biệt này phần nào phản ánh chiến lược phát triển của từng thị trường. Trong khi TP Hồ Chí Minh và Đồng Nai có lợi thế về vị trí, hạ tầng và hệ thống logistics, Tây Ninh đang tạo lợi thế cạnh tranh bằng quỹ đất dồi dào và mức giá thuê hấp dẫn hơn.

Tây Ninh mở rộng quỹ đất, Đồng Nai và TP Hồ Chí Minh nâng chất lượng nguồn cung

Bước sang giai đoạn 2026-2028, nguồn cung bất động sản công nghiệp được kỳ vọng sẽ có sự thay đổi đáng kể khi nhiều dự án quy mô lớn được chuẩn bị triển khai.

Trong quý II/2026, Đồng Nai đẩy mạnh xây dựng ba khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích khoảng 2.240 ha. Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp với quy mô khoảng 16.000 ha, trong khi TP Hồ Chí Minh xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới, tổng diện tích khoảng 3.833 ha.

Theo Cushman & Wakefield, dù cùng hướng đến mở rộng nguồn cung, mỗi địa phương đang có chiến lược riêng. Tây Ninh tập trung mở rộng quỹ đất để đón dòng vốn đầu tư mới; Đồng Nai chú trọng nâng cấp hạ tầng và tiêu chuẩn đầu tư; còn TP Hồ Chí Minh và Đồng Nai hướng nhiều hơn tới các ngành có giá trị gia tăng cao.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng, trong đó mỗi địa phương ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng.

Theo bà Đoan, TP Hồ Chí Minh có lợi thế về vị trí và phù hợp với các ngành có giá trị gia tăng cao; Đồng Nai và Tây Ninh có dư địa lớn hơn về quỹ đất để đón dòng vốn đầu tư mới. Trong 2-3 năm tới, sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP Hồ Chí Minh được kỳ vọng tiếp tục cải thiện kết nối vùng.

Không chỉ đất khu công nghiệp, phân khúc nhà xưởng xây sẵn cũng đang ghi nhận những tín hiệu tích cực. Trong quý II/2026, thị trường bổ sung khoảng 56.000 m² diện tích cho thuê mới tại Tây Ninh, nâng tổng nguồn cung lên 6,85 triệu m² NLA, tăng 0,8% theo quý và 4,6% so với cùng kỳ.

Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tiếp tục ở mức cao. Đồng Nai đạt 94,3%, Tây Ninh 93,7% và TP Hồ Chí Minh 89,7%. So với cùng kỳ năm trước, Tây Ninh nổi bật với mức tăng tỷ lệ lấp đầy 10%, trong khi TP Hồ Chí Minh tăng 5% và Đồng Nai tăng 4%.

Giá thuê bình quân nhà xưởng xây sẵn đạt 4,9 USD/m²/tháng, tăng 0,1% theo quý và 2,5% theo năm. TP Hồ Chí Minh dẫn đầu với 5,1 USD/m²/tháng, Đồng Nai 4,9 USD/m²/tháng và Tây Ninh 4,6 USD/m²/tháng.

Cushman & Wakefield cho rằng, thị trường đang chuyển sang giai đoạn tăng trưởng ổn định, trong đó chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn ESG và tốc độ triển khai ngày càng có vai trò quan trọng bên cạnh yếu tố diện tích.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 1,1 triệu m² nguồn cung nhà xưởng xây sẵn. Trong đó, TP Hồ Chí Minh chiếm khoảng 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%.

Bốn động lực được kỳ vọng hỗ trợ thị trường gồm hạ tầng chiến lược, dòng vốn FDI, nhu cầu của khách thuê đối với các dự án có chất lượng và tiêu chuẩn ESG cao, cùng xu hướng mở rộng danh mục của các chủ đầu tư lớn.

Ở phân khúc kho xây sẵn, nguồn cung quý II/2026 duy trì khoảng 6,6 triệu m², không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 3,4% so với cùng kỳ. TP Hồ Chí Minh chiếm 45% tổng nguồn cung, Đồng Nai 32% và Tây Ninh 23%.

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 91,6%, giảm nhẹ 0,2% theo quý nhưng tăng tới 12,7% so với cùng kỳ. TP Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 98,7%, trong khi Đồng Nai đạt 88,4% và Tây Ninh 81,7%.

Giá chào thuê kho xây sẵn bình quân đạt khoảng 4,6 USD/m²/tháng, tăng 1% theo quý và 5,5% theo năm. Tây Ninh có mức giá khoảng 4,8 USD/m²/tháng, Đồng Nai 4,7 USD/m²/tháng và TP Hồ Chí Minh 4,5 USD/m²/tháng.

Một điểm đáng chú ý trong triển vọng của phân khúc này là sự phát triển của hạ tầng đường thủy nội địa. Dự án Phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam có tổng vốn đầu tư dự kiến 163,3 triệu USD và dự kiến khởi công cuối năm 2026.

Theo báo cáo, việc phát triển các hành lang đường thủy được kỳ vọng góp phần giảm chi phí vận tải, giảm áp lực cho hệ thống giao thông đường bộ và tạo lợi thế cho hệ thống kho xây sẵn ven sông tại Đồng Nai, đồng thời củng cố vai trò trung tâm logistics của TP Hồ Chí Minh.

Tây Ninh cũng được đánh giá có lợi thế địa chiến lược trong kết nối vùng và giao thương xuyên biên giới, qua đó duy trì nhu cầu kho bãi trong trung và dài hạn.

Với những động lực trên, thị trường kho xây sẵn phía Nam dự kiến đón thêm hơn 680.000 m² nguồn cung trong giai đoạn 2026-2028.

Thiên An