Thị trường nhà ở Đà Nẵng quý 3/2026 tiếp tục đối mặt sức cầu thấp ở nhiều phân khúc. Trong khi giá sơ cấp phần lớn vẫn duy trì ở mức cao, thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng điều chỉnh rõ hơn, đặc biệt nhà phố, biệt thự giảm trung bình 10% so với quý trước. Bước sang quý 4, DKRA Consulting dự báo thị trường có thể hồi phục nhưng vẫn ở mức thấp, khó xuất hiện đột biến trong ngắn hạn.
Đất nền tiêu thụ chỉ bằng khoảng 4% nguồn cung
Theo Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP Đà Nẵng quý 3/2026 do DKRA Consulting công bố ngày 23/10, thị trường trong ba tháng vừa qua ghi nhận biến động về cả nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Điểm đáng chú ý là thanh khoản suy giảm trong khi diễn biến giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp có sự khác biệt.
Ở nhiều phân khúc, giá sơ cấp vẫn được duy trì, đi kèm các chính sách ưu đãi và hỗ trợ tài chính nhằm kích cầu. Trong khi đó, áp lực dòng tiền và lãi suất khiến một bộ phận nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp phải điều chỉnh giá bán.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung và tiêu thụ sơ cấp không có nhiều biến động so với Quý 2/2026.
Trong quý 3/2026, nguồn cung sơ cấp đất nền tại Đà Nẵng duy trì ổn định so với quý trước. Tuy nhiên, nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp. Sức cầu thị trường ở mức thấp khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm 16% so với quý trước.
Theo DKRA Consulting, tâm lý thận trọng của người mua trước áp lực lãi suất tiếp tục ảnh hưởng đến thanh khoản. Trong đó, mặt bằng giá sơ cấp giảm khoảng 7% so với quý 2. Các chủ đầu tư tiếp tục triển khai những chương trình ưu đãi và hỗ trợ thanh toán để cải thiện sức mua.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán giảm trung bình khoảng 3% so với quý trước khi một bộ phận nhà đầu tư chủ động hạ giá để thu hồi dòng tiền.
Phân khúc căn hộ cũng ghi nhận sự suy giảm cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Nguồn cung sơ cấp giảm 14% so với quý trước, trong đó nguồn cung mới giảm gần 40% so với quý 2/2026. DKRA Consulting cho rằng các chủ đầu tư tiếp tục thận trọng trong việc triển khai dự án trước những biến động của thị trường.
Căn hộ hạng B giữ vai trò dẫn dắt, chiếm 46% tổng nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ sơ cấp. Dù vậy, lượng giao dịch toàn phân khúc giảm 25% so với quý trước và giảm 24% so với cùng kỳ. Giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án mới mở bán có mức giá trung bình khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2.
Phường Ngũ Hành Sơn tiếp tục là khu vực nổi bật khi đóng góp 40% nguồn cung và 43% lượng giao dịch căn hộ toàn thành phố. Trong khi giá sơ cấp tương đối ổn định và tiếp tục đi kèm các chính sách kích cầu, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 3% - 5% trước áp lực dòng tiền của nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Nhà phố, biệt thự giảm giá thứ cấp khoảng 10%
Áp lực thanh khoản thể hiện rõ hơn ở phân khúc nhà phố, biệt thự. Nguồn cung sơ cấp trong quý 3/2026 giảm 48% so với quý trước. Đáng chú ý, khoảng 98% nguồn cung đến từ các dự án đã mở bán trước đó, cho thấy lượng sản phẩm mới đưa ra thị trường còn hạn chế.
Sức cầu tiếp tục ở mức thấp khi lượng tiêu thụ giảm tới 68% so với quý 2. Giao dịch chủ yếu tập trung cục bộ tại những dự án sơ cấp đã mở bán trước đó, trong khi lượng giao dịch ở các dự án mới mở bán trong quý khá khiêm tốn.
Phường Hải Vân dẫn đầu phân khúc, chiếm 75% nguồn cung và tới 99% lượng tiêu thụ sơ cấp. Dù sức cầu suy giảm, mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào và chi phí phát triển dự án. Chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách bán hàng và hỗ trợ tài chính nhằm kích cầu.
Trong Quý 3/2026, Phường Ngũ Hành Sơn là địa phương dẫn đầu nguồn cung sơ cấp toàn thị trường khi chiếm tỷ trọng hơn 40%.
Ngược lại, giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 10% so với quý trước. Đây là mức điều chỉnh mạnh hơn so với đất nền và căn hộ, phản ánh áp lực thanh khoản trong bối cảnh lãi suất còn neo cao. Bức tranh này cho thấy thị trường đang xuất hiện khoảng cách giữa kỳ vọng giá của thị trường sơ cấp và khả năng chịu đựng dòng tiền của một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp.
Bước sang quý 4/2026, DKRA Consulting dự báo thị trường có thể hồi phục nhưng vẫn ở mức thấp và khó ghi nhận sự đột biến trong ngắn hạn.
Đối với đất nền, nguồn cung mới dự kiến chỉ dao động khoảng 50 - 100 sản phẩm. Sức cầu khó phục hồi nhanh, thanh khoản chủ yếu tập trung tại các dự án quy mô lớn, kết nối thuận lợi và do chủ đầu tư uy tín phát triển.
Giá sơ cấp được dự báo tiếp tục neo cao, đi kèm các chương trình ưu đãi. Trong khi đó, giá thứ cấp có thể tiếp tục điều chỉnh trước áp lực lãi vay và nhu cầu thu hồi vốn.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong quý 4 dự kiến khoảng 500 - 1.000 căn, tập trung tại Ngũ Hành Sơn, Hải Châu và Sơn Trà. Căn hộ hạng A và B tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo với định vị trung - cao cấp. Tuy nhiên, sức cầu được dự báo chưa cải thiện rõ rệt trước áp lực lãi suất cao và việc kiểm soát tín dụng.
Giá sơ cấp có thể tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào gia tăng, trong khi giá thứ cấp được dự báo duy trì xu hướng giảm.Với nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới dự kiến tăng nhẹ lên khoảng 400 - 500 sản phẩm, tập trung tại Hải Vân, Ngũ Hành Sơn và Điện Bàn Đông.
Thanh khoản được dự báo tiếp tục phân hóa và ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín cùng chính sách bán hàng hấp dẫn. Giá sơ cấp có thể đi ngang ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp chưa cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét.
Thị trường nhà ở Đà Nẵng những tháng cuối năm vẫn đứng trước áp lực kép từ lãi suất và tín dụng. Trong bối cảnh sức cầu chưa phục hồi mạnh, diễn biến đáng chú ý sẽ nằm ở thị trường thứ cấp, nơi nhu cầu thu hồi vốn đang khiến một bộ phận nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng giá.
Thiên An