Lợi nhuận dịch chuyển khỏi bất động sản sang tài chính cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp, nơi chỉ những doanh nghiệp đủ sức chịu đựng mới có thể trụ vững.
Doanh nghiệp bất động sản chìm trong thua lỗ
Những con số thua lỗ, dòng tiền âm và thanh khoản co hẹp đang phác họa một bức tranh u ám hơn nhiều so với những gì thể hiện trên báo cáo tài chính từng quý. Đây không chỉ là khó khăn mang tính chu kỳ, mà phản ánh một giai đoạn “nén áp lực” kéo dài của toàn thị trường bất động sản, khi doanh nghiệp buộc phải vận hành trong trạng thái thiếu dòng tiền, chi phí cố định cao và đầu ra tắc nghẽn.
Quý I/2026 chứng kiến một thực tế đáng chú ý: ngày càng nhiều doanh nghiệp bất động sản không chỉ sụt giảm lợi nhuận mà còn rơi vào tình trạng không ghi nhận doanh thu. Điều này cho thấy thanh khoản thị trường chưa thực sự phục hồi, các giao dịch vẫn ở mức thấp, trong khi nguồn cung dù tồn tại nhưng khó chuyển hóa thành dòng tiền. Nói cách khác, vấn đề không nằm ở “có hàng hay không”, mà nằm ở khả năng bán được hàng.
Trường hợp của DIC Corp là một lát cắt điển hình. Doanh thu quý I chỉ đạt gần 145 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ, nhưng điều đáng nói là sự suy giảm này đến từ việc mất đi nguồn thu từng đóng vai trò “đệm” là bán thành phẩm. Khi một mảng doanh thu phụ biến mất, bức tranh tài chính lập tức trở nên mong manh hơn.
Trong khi đó, chi phí lại không co lại tương ứng. Tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý tăng lên gần 85 tỷ đồng, phản ánh áp lực duy trì bộ máy và gánh nặng lãi vay vẫn hiện hữu. Kết quả là doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận lỗ, dù mức lỗ có cải thiện so với cùng kỳ. Đây là dạng “lỗ kỹ thuật” nhưng kéo dài, cho thấy doanh nghiệp vẫn chưa tìm được điểm cân bằng giữa thu và chi.
Áp lực không chỉ nằm ở kết quả kinh doanh, mà còn hiện rõ trong cấu trúc tài sản. Tổng tài sản của DIG giảm xuống còn hơn 17.700 tỷ đồng, trong đó riêng các khoản phải thu ngắn hạn đã chiếm tới gần 5.800 tỷ đồng. Những con số này phản ánh một thực tế: vốn đang bị “kẹt” trong các dự án, chưa thể quay vòng thành tiền mặt. Khi dòng tiền không quay lại, mọi kế hoạch kinh doanh đều trở nên mong manh.
Tình trạng này còn rõ nét hơn tại LDG Investment, nơi các chỉ số tài chính cho thấy mức độ căng thẳng cao hơn. Việc doanh thu âm gần 10 tỷ đồng không chỉ là vấn đề kế toán, mà phản ánh việc các khoản giảm trừ đã “ăn mòn” toàn bộ nguồn thu. Khoản lỗ hơn 16 tỷ đồng tiếp tục kéo dài chuỗi thua lỗ, đẩy lỗ lũy kế lên mức tương đương gần một nửa vốn điều lệ.
Điểm đáng lo ngại nhất nằm ở dòng tiền. Dòng tiền kinh doanh âm tới hơn 1.500 tỷ đồng cho thấy doanh nghiệp không chỉ không tạo ra tiền, mà còn phải “đốt tiền” để duy trì hoạt động. Khi dòng tiền âm ở quy mô lớn như vậy, rủi ro không còn nằm ở lợi nhuận, mà nằm ở khả năng tồn tại.
Ngay cả những doanh nghiệp có doanh thu tăng trưởng cũng không thoát khỏi áp lực lợi nhuận. Trường hợp của Nhà Đà Nẵng cho thấy một nghịch lý quen thuộc: doanh thu tăng nhưng lợi nhuận lại giảm sâu, thậm chí chuyển sang thua lỗ. Nguyên nhân không đến từ hoạt động bán hàng, mà đến từ các khoản trích lập dự phòng và chi phí tài chính.
Dòng tiền tiếp tục là điểm nghẽn lớn. Khi dòng tiền kinh doanh âm hàng trăm tỷ đồng và lượng tiền mặt sụt giảm mạnh, doanh nghiệp dù có doanh thu vẫn rơi vào trạng thái “thiếu oxy tài chính”. Đây là dấu hiệu cho thấy lợi nhuận kế toán không còn phản ánh đầy đủ sức khỏe thực sự của doanh nghiệp.
Nhìn rộng ra, làn sóng thua lỗ hiện nay không phải là sự kiện riêng lẻ của từng doanh nghiệp, mà là hệ quả của ba áp lực đồng thời. Thứ nhất là thanh khoản thị trường suy yếu kéo dài khiến hàng tồn không thể chuyển hóa thành tiền. Thứ hai là chi phí tài chính vẫn neo ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn. Thứ ba là cấu trúc tài sản mất cân đối khi tỷ trọng phải thu và tồn kho chiếm tỷ lệ lớn, làm tắc nghẽn dòng tiền.
Điều đáng chú ý là trong bối cảnh này, khả năng “chịu đựng” của doanh nghiệp đang trở thành yếu tố quyết định. Không phải doanh nghiệp nào cũng có thể trụ vững đến khi thị trường hồi phục. Những doanh nghiệp có dòng tiền yếu, phụ thuộc vào bán hàng ngắn hạn hoặc vay nợ lớn sẽ chịu áp lực lớn hơn nhiều so với các đơn vị có nền tảng tài chính vững.
Quý II được kỳ vọng là giai đoạn thị trường bắt đầu có tín hiệu cải thiện, nhưng với những gì đang diễn ra, quá trình phục hồi sẽ không diễn ra đồng đều. Thị trường có thể ấm lên, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng đủ sức chờ đến thời điểm đó. Và trong một chu kỳ thanh lọc như hiện nay, thua lỗ không còn là ngoại lệ, mà đang trở thành trạng thái phổ biến của toàn ngành.
Lợi nhuận dịch chuyển khỏi bất động sản sang tài chính cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp, nơi chỉ những doanh nghiệp đủ sức chịu đựng mới có thể trụ vững.
Bất động sản bước vào giai đoạn chuyển trạng thái
Khi hoạt động cốt lõi suy yếu và dòng tiền từ bán hàng chưa thể khơi thông, một bộ phận doanh nghiệp bất động sản buộc phải xoay trục, tìm kiếm lợi nhuận từ các kênh tài chính như một giải pháp “cầm cự”. Đây không còn là lựa chọn mang tính cơ hội, mà đang dần trở thành phản xạ sinh tồn trong bối cảnh thị trường chưa hồi phục thanh khoản.
Trường hợp của Lideco cho thấy rõ xu hướng này. Doanh thu thuần trong quý I chỉ đạt gần 4,5 tỷ đồng, trong đó mảng bất động sản đóng góp chưa tới 350 triệu đồng, gần như “tê liệt” về đầu ra. Tuy nhiên, bức tranh lợi nhuận lại đi theo hướng ngược lại khi doanh thu tài chính lên tới gần 14 tỷ đồng, kéo lợi nhuận sau thuế đạt gần 15 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ.
Đằng sau con số này là danh mục chứng khoán quy mô lớn với giá gốc khoảng 576 tỷ đồng, giá trị hợp lý cuối kỳ đạt 644 tỷ đồng, tương đương mức sinh lời tạm tính khoảng 12%. Khoản đầu tư trọng tâm nằm ở cổ phiếu TCH, phản ánh chiến lược dịch chuyển dòng tiền từ bất động sản sang tài sản tài chính có tính thanh khoản cao hơn. Tuy nhiên, lợi nhuận này mang tính “thị trường” nhiều hơn “nội tại”, phụ thuộc lớn vào biến động giá tài sản.
Xu hướng “phi bất động sản hóa” lợi nhuận không chỉ dừng lại ở một doanh nghiệp. Nhà Đà Nẵng cũng gia tăng mạnh đầu tư chứng khoán với danh mục vượt 600 tỷ đồng, tập trung vào các cổ phiếu như GEX, MBB, VPB và VHM. Điều này cho thấy một sự dịch chuyển đáng kể trong cấu trúc lợi nhuận, khi doanh nghiệp bất động sản không còn hoàn toàn phụ thuộc vào bán hàng, mà tìm kiếm “điểm tựa” từ thị trường vốn.
Dù vậy, đây rõ ràng chỉ là giải pháp ngắn hạn. Khi lợi nhuận phụ thuộc vào tài sản tài chính, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với rủi ro biến động thị trường, đặc biệt trong bối cảnh chứng khoán chưa thực sự ổn định. Nếu thị trường đảo chiều, phần lợi nhuận này có thể nhanh chóng “bốc hơi”, thậm chí kéo theo áp lực trích lập dự phòng, làm xấu thêm báo cáo tài chính.
Nhìn tổng thể, quý I/2026 phản ánh một bức tranh phân hóa ngày càng rõ nét. Một số doanh nghiệp linh hoạt xoay trục, tận dụng kênh tài chính để duy trì lợi nhuận. Phần lớn còn lại vẫn mắc kẹt trong vòng xoáy dòng tiền âm, chi phí cao và tồn kho lớn. Đây chính là điểm xuất phát quan trọng để đánh giá triển vọng của quý II, giai đoạn mang tính bản lề đối với toàn thị trường.
Theo các chuyên gia, sau nhịp chững lại đầu năm do yếu tố mùa vụ và áp lực chi phí vốn, thị trường bất động sản trong quý II có thể xuất hiện tín hiệu cải thiện. Tuy nhiên, sự phục hồi này sẽ không đồng đều, mà phụ thuộc vào nhiều biến số như lãi suất, chính sách tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý dự án.
Bà Nguyễn Thị Kim Thoa cho rằng thị trường nhà ở sẽ có chuyển biến tích cực hơn khi nguồn cung mới gia tăng. Tuy nhiên, bà đưa ra ba kịch bản với mức độ khác nhau.
Ở kịch bản thuận lợi, nguồn cung có thể tăng mạnh 40 đến 50%, giá bán tăng 10 đến 15%, lãi suất duy trì ở vùng 9 đến 11% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50 đến 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh nhưng phụ thuộc vào sự đồng pha của nhiều yếu tố vĩ mô.
Kịch bản có khả năng cao hơn là tăng trưởng có kiểm soát, với nguồn cung tăng 30 đến 40%, giá bán tăng nhẹ 2 đến 5%, lãi suất dao động 10 đến 12% và tỷ lệ hấp thụ khoảng 30 đến 40%. Đây được xem là trạng thái “hồi phục thận trọng”.
Trong trường hợp bất lợi, nếu chi phí vốn tiếp tục neo cao và chính sách tiền tệ chưa nới lỏng, nguồn cung chỉ tăng 20 đến 30%, giá bán đi ngang hoặc giảm nhẹ, lãi suất có thể lên tới 12 đến 14% và tỷ lệ hấp thụ dưới 20%. Khi đó, áp lực thanh khoản sẽ tiếp tục đè nặng lên doanh nghiệp.
Từ góc nhìn thị trường, ông Đinh Minh Tuấn nhận định bất động sản đang bước vào một trạng thái chuyển tiếp rõ rệt. Thị trường không còn rơi tự do, nhưng cũng chưa đủ lực để bật lên. Mức độ quan tâm của người mua đã cải thiện so với đầu năm, song vẫn thấp hơn cùng kỳ.
Điểm đáng chú ý là cấu trúc nhu cầu đã thay đổi. Dòng tiền đầu cơ suy yếu, nhường chỗ cho người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn. Thanh khoản vì thế có cải thiện, nhưng mang tính chọn lọc cao. Không phải sản phẩm nào cũng bán được, mà chỉ những sản phẩm phù hợp nhu cầu thực và có pháp lý rõ ràng mới có khả năng hấp thụ dòng tiền.
Nói cách khác, thị trường không thiếu tiền, mà đang thiếu niềm tin và thiếu sản phẩm đủ chất lượng để kích hoạt dòng tiền quay trở lại. Và trong giai đoạn chuyển trạng thái này, doanh nghiệp nào giữ được dòng tiền, kiểm soát được chi phí và thích ứng nhanh sẽ có lợi thế vượt lên khi chu kỳ phục hồi thực sự bắt đầu.
Quang Anh