Theo chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại đã là "thuốc độc" cho thị trường bất động sản và ngành kinh doanh du lịch lưu trú.
Biệt thự giao dịch 1 căn, shophouse không thanh khoản trong 2 tháng đầu năm
Theo báo cáo mới công bố của DKRA, hai tháng đầu năm 2023, sức cầu chung của thị trường bất động sản đã giảm đáng kể, chỉ bằng 2% so với cùng kỳ và bằng khoảng 5% so với những tháng cuối năm 2022. Xu hướng sụt giảm thanh khoản chưa có dấu hiệu dừng lại, trạng thái “ngủ đông” lan trên diện rộng khi nguồn vốn bất động sản chưa được khơi thông và pháp lý chưa được tháo gỡ.
Riêng với thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận sự trầm lắng, trong hai tháng đầu năm.
Ở phân khúc đất nền, sức cầu chung của thị trường giảm mạnh, lượng giao dịch khiêm tốn. Xu hướng giảm đã kéo dài từ thời điểm giữa năm 2022 và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.
Hai tháng đầu năm, có 117 sản phẩm mới ở phân khúc này được đưa ra thị trường (đến từ 4 dự án tại Long An và Đồng Nai), giảm 92% so vớí cùng kỳ. Trong khi đó, số lượng tiêu thụ chỉ đạt 16 sản phẩm giảm 98%.
Trong 2 tháng đầu năm 2023, biệt thự nghỉ dưỡng chỉ có 1 căn được giao dịch, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không bán được căn nào, condotel không có nguồn cung mới mở bán.
Với phân khúc bất động sản du lịch, trong 2 tháng đầu năm, cả nước chỉ ghi nhận 3 căn biệt thự nghỉ dưỡng mới và chỉ có một căn được giao dịch. Trong khi đó, shophouse nghỉ dưỡng có 6 căn mới tung ra thị trường, song không ghi nhận phát sinh giao dịch nào.
Đối với phân khúc condotel, cả thị trường không ghi nhận dự án mở bán mới. Thị trường gần như “đóng băng” sau những tín hiệu hồi phục tích cực giai đoạn đầu năm 2022. Lý giải về nguồn cung sụt giảm mạnh trong 2 tháng đầu năm, DKRA cho biết trước áp lực về lạm phát, lãi suất cũng như nguồn vốn tín dụng bị tắc nghẽn chưa được tháo gỡ, nhiều chủ đầu tư có tâm lý thận trọng khi đưa sản phẩm ra thị trường và liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do chưa đạt lượng booking như kỳ vọng.
Đối với những dự án mở bán, giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước, tuy nhiên một số chủ đầu tư có đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30-40% giá bán nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay. Đồng thời, những chính sách như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng để hỗ trợ khách hàng. Dù vậy vẫn không kéo thị trường ra khỏi trạng thái "ngủ đông" như hiện nay.
Dù thị trường trầm lắng, nhưng giá bán shophouse nghỉ dưỡng trên thị trường sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước. Một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30-40% giá bán nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay.
Đồng thời, những chính sách như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng để hỗ trợ khách hàng. Dù vậy vẫn không kéo thị trường ra khỏi trạng thái đứng yên như hiện nay.
Báo cáo thị trường năm 2022 của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý 4 giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng gồm các loại căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại hầu hết các dự án đang mở bán vẫn giữ nguyên mức giá của quý 3.
Chẳng hạn tại Quảng Ninh, dự án Grand Bay Hạ Long, nhà biệt thự du lịch có giá khoảng 118 triệu đồng/m2, nhà phố thương mại (shophouse) có giá khoảng 120 triệu đồng/m2; dự án The Holiday Hạ Long, căn hộ du lịch (condotel) có giá khoảng 36 triệu đồng/m2.
Tại tỉnh Khánh Hòa, dự án Ocean Front Villas, nhà biệt thự du lịch có giá khoảng 107 triệu đồng/m2; dự án NovaWorld Nha Trang shophouse có giá khoảng 83 triệu đồng/m2; dự án Vega City Nha Trang, nhà biệt thự du lịch có giá khoảng 137 triệu đồng/m2.
Tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, dự án NovaWorld Hồ Tràm, nhà biệt thự du lịch có giá khoảng 66 triệu đồng/m2, shophouse có giá khoảng 100 triệu đồng/m2; dự án Ixora Hồ Tràm, nhà biệt thự du lịch có giá khoảng 69 triệu đồng/m2, condotel có giá khoảng 52 triệu đồng/m2.
Bất động sản nghỉ dưỡng là "thuốc độc" cho thị trường và ngành du lịch
Theo ông Đào Phúc Tường, Giám đốc Quỹ đầu tư Vietnam Alpha Fund, có ba lý do khiến doanh nghiệp địa ốc không giảm giá để tăng nguồn thu và trả bớt nợ đến hạn.
Thứ nhất, đa phần các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đều có những “nhà đầu tư ruột”. Đây là những nhà đầu tư mua nhiều bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư. Khi giảm giá, những nhà đầu tư ruột này là khách hàng đầu tiên bị ảnh hưởng lợi nhuận, khiến chủ đầu tư phải cân nhắc.
Thứ hai, liên quan đến tài sản bảo đảm. Tới 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là bất động sản, cho nên việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty bất động sản ở ngân hàng. Khi giá trị tài sản bảo đảm giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bổ sung, nhưng vào thời điểm này, đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng.
Thứ ba, liên quan đến tính pháp lý của bất động sản. Rất nhiều dự án bất động sản có vấn đề pháp lý, nên dù có giảm giá thì doanh nghiệp vẫn không bán được trong thời điểm hiện tại.
Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển.
Theo chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại đã là "thuốc độc" cho thị trường bất động sản và ngành kinh doanh du lịch lưu trú.
Ông Hiển phân tích, bắt đầu từ năm 2013 - 2014, bất động sản nghỉ dưỡng đem lại cơ sở vật chất "xịn" cho ngành du lịch, tạo dòng tiền kinh doanh lưu trú khá tốt. Nhưng từ năm 2017, với các dự án condotel nở rộ, điển hình là Khánh Hòa, chỉ trong vòng 2 năm, số lượng phòng du lịch 4, 5 sao dạng condotel đang xây mới đã tương đương với số phòng hiện hữu; hay Đà Nẵng với hàng loạt condotel xây mới, dư cung không thể khai thác, đã nổ ra vụ Cocobay như một xác nhận loại hình condotel đã thất bại.
Còn ở khu vực Phước Hải - Hồ Tràm - Phan Thiết, giá đất thô tăng chóng mặt theo giá bán các biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng.
Ông Hiển viện dẫn một dự án 5ha ở Phước Hải, được giao năm 2010 rồi bỏ hoang đến năm 2017 bán lại được 50 tỷ đồng, giúp chủ đất trả hết nợ; tiếp đến năm 2019, chủ mới được nhà đầu tư khác trả 420 tỷ đồng nhưng ông chủ không bán, vì tin rằng xây nên resort bán condotel sẽ kiếm lời không dưới ngàn tỷ....
Cũng từ ước tính làm dự án quá "ngon ăn" nên giá đất thô không chỉ ven biển mà vào phía trong 1 - 5km của vùng Phước Hải đến Hồ Tràm, trước đây làm gì cũng không sống nổi trên vùng bán hoang mạc, biển không êm thì giờ theo sóng đã tăng từ 5 lần đến hai, ba chục lần. Thế nhưng nhà đầu tư mua ôm năm 2020, 2021 vẫn tin họ sẽ lời vài chục, đến 100% sau 1, 2 năm ôm....
TS Đinh Thế Hiển cho rằng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng mọc lên dầy đặc ở các nơi sẽ làm tổn hại môi trường thiên nhiên, thu hút du lịch vùng đó, theo kiểu cạnh tranh phá giá nhưng sẽ giảm chất lượng phục vụ, rồi tự kéo nhau mất khách. Năm 2022 và 2023 du lịch Thái Lan vẫn tốt, còn Việt Nam có nhiều khu bất động sản nghỉ dưỡng đẹp mà vẫn vắng khách....
"Tóm lại, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sụp đổ, đem lại mất mát rất lớn cho các công ty bất động sản và các nhà đầu tư cá nhân. Nhưng sự sụp đổ đó là cần thiết để giá đất ở các vùng biển trở về hợp lý; để các cá nhân và công ty đầu tư kinh doanh du lịch lưu trú chuyên nghiệp có thể đầu tư sinh lời hợp lý, ngành du lịch có thể phát triển bền vững, kéo theo người dân địa phương kinh doanh dịch vụ sinh sống tốt", vị chuyên gia bình luận.
Hồng Quang