Nguồn cung bất động sản phía Nam đang phục hồi mạnh nhưng thanh khoản lại có dấu hiệu chậm lại. Khi tỷ lệ hấp thụ giảm xuống dưới 50%, thị trường đang cho thấy sự thay đổi rõ nét trong hành vi của người mua: Từ săn cơ hội lướt sóng sang ưu tiên tài sản có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền.
Nguồn cung tăng, thanh khoản phân hóa
Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng khi lượng sản phẩm đưa ra thị trường tăng lên nhưng sức mua không còn tăng tương ứng.
Tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới” diễn ra chiều 18/8, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết lượng giao dịch bất động sản đang có xu hướng giảm trên phạm vi cả nước.
Theo ông Đính, nếu năm trước nhiều dự án có tỷ lệ hấp thụ khoảng 80-90%, thậm chí có dự án bán hết ngay trong ngày mở bán, thì 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ giao dịch thành công đã giảm xuống dưới 50%.
Trong đó, sự suy giảm thanh khoản diễn ra trong bối cảnh nguồn cung lại tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước.
Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng khi lượng sản phẩm đưa ra thị trường tăng lên nhưng sức mua không còn tăng tương ứng.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, giúp các dự án của những chủ đầu tư có năng lực đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường.
Trong cơ cấu nguồn cung, phía Nam hiện chiếm khoảng 37%, tăng 6% so với cùng kỳ. Miền Bắc chiếm 44%, giảm 13%, trong khi miền Trung chiếm 18%, tăng 6%.
Những con số này cho thấy nguồn hàng đang dần quay trở lại thị trường phía Nam. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung chưa đồng nghĩa với thanh khoản tăng tương ứng.
Theo ông Đính, vấn đề nằm ở sự thay đổi của lực cầu. Dòng tiền đầu cơ, vốn từng góp phần tạo nên những đợt tăng thanh khoản mạnh, đang thu hẹp. Trong khi đó, nhu cầu mua để ở, khai thác cho thuê hoặc đầu tư dài hạn ngày càng đóng vai trò rõ nét hơn. Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường phân hóa mạnh giữa các dự án.
Một trong những yếu tố khiến thanh khoản bất động sản phía Nam chịu sức ép là mặt bằng giá đã tăng cao trong thời gian dài.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, giá căn hộ bình quân tại phía Nam hiện khoảng 108 triệu đồng/m². Mức giá này đang tạo khoảng cách đáng kể với thu nhập và khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
Trong khi đó, tại khu vực phía Đông và Đông Bắc TP Hồ Chí Minh, nơi nguồn cung mới đang tương đối dồi dào, giá căn hộ phổ biến khoảng 55-60 triệu đồng/m², bình quân khoảng 58 triệu đồng/m².
Sự chênh lệch này đang tạo ra xu hướng dịch chuyển nhu cầu. Những người mua có ngân sách vừa phải có xu hướng tìm kiếm các khu vực ngoài lõi trung tâm, nơi mặt bằng giá còn khả năng tiếp cận tốt hơn.
Ở chiều ngược lại, khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh ngày càng trở thành thị trường dành cho nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn.
Theo số liệu của Đông Tây Land, giá bất động sản tại khu vực lõi trung tâm hiện dao động khoảng 200-500 triệu đồng/m². Một số vị trí đặc biệt đắt giá quanh khu vực chợ Bến Thành có dự án đạt khoảng 1 tỷ đồng/m².
Mặt bằng giá cao khiến việc mua bất động sản để đầu tư không còn đơn giản như giai đoạn thị trường tăng nóng. Nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn về dòng tiền, chi phí vốn, khả năng khai thác và triển vọng tăng giá.
Bất động sản phải tạo ra giá trị thực
Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng nhận định, thị trường từ nửa đầu năm 2026 đang chuyển mạnh từ đầu cơ, lướt sóng sang đầu tư dựa trên giá trị. Theo đó, những bất động sản có pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực tế và khả năng tạo dòng tiền ổn định sẽ có lợi thế.
Sự thay đổi này đang buộc cả người mua lẫn doanh nghiệp phải điều chỉnh cách tiếp cận thị trường. Với nhà đầu tư, thay vì chỉ quan tâm đến giá bán và kỳ vọng tăng giá, khả năng cho thuê, tỷ lệ lấp đầy, nhu cầu cư dân và chất lượng vận hành ngày càng được đặt lên bàn cân.
Nguồn cung bất động sản phía Nam đang phục hồi mạnh nhưng thanh khoản lại có dấu hiệu chậm lại.
Với chủ đầu tư, câu chuyện không chỉ là đưa sản phẩm ra thị trường mà phải bảo đảm dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu thực và tạo dựng cộng đồng cư dân. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản còn chịu sức ép từ chi phí vốn và dòng tiền. Lãi suất điều chỉnh tăng cùng áp lực đáo hạn trái phiếu khiến bài toán tài chính trở nên cấp thiết hơn.
Những doanh nghiệp có năng lực tài chính hạn chế sẽ khó chạy theo cuộc đua mở rộng nguồn cung nếu sản phẩm không có khả năng hấp thụ tốt.
Để thị trường phục hồi bền vững, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần đồng thời tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, tài chính và cơ cấu sản phẩm.
Theo đó, doanh nghiệp cần cân đối lại danh mục phát triển, tăng tỷ trọng những sản phẩm phù hợp khả năng chi trả, đồng thời thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở cho thuê.
Ở góc độ chính sách, các giải pháp tín dụng cần hướng đến những dự án có pháp lý đầy đủ, sản phẩm phù hợp nhu cầu và khả năng triển khai thực tế.
Thị trường bất động sản phía Nam vì vậy có thể không còn những đợt tăng thanh khoản quá nhanh như trước, nhưng sự chậm lại này cũng đang tạo ra quá trình sàng lọc cần thiết.
Khi dòng tiền đầu cơ thu hẹp, những tài sản thiếu pháp lý, giá quá cao hoặc không có khả năng khai thác sẽ khó tìm được người mua. Ngược lại, dự án có pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng cao và khả năng tạo dòng tiền sẽ tiếp tục có dư địa.
Thiên An