BĐS công nghiệp trước làn sóng dịch chuyển sản xuất: Cơ hội nào cho doanh nghiệp và nhà đầu tư?

Làn sóng dịch chuyển và đa dạng hóa chuỗi cung ứng đang mở thêm dư địa cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Khi các nhà sản xuất tìm kiếm địa điểm mới để mở rộng hoạt động, nhu cầu về mặt bằng công nghiệp không chỉ tăng về quy mô mà còn thay đổi về tính chất. Nhà xưởng cần đáp ứng tiến độ triển khai, điều kiện sản xuất và hiệu quả khai thác trong dài hạn.

Dịch chuyển sản xuất mở ra dư địa cho thị trường

Đa dạng hóa địa điểm sản xuất đang trở thành một phần trong chiến lược quản trị chuỗi cung ứng của nhiều doanh nghiệp. Bên cạnh việc kiểm soát chi phí, doanh nghiệp còn hướng đến khả năng duy trì hoạt động ổn định, tiếp cận thị trường tiêu thụ và giảm phụ thuộc vào một địa điểm duy nhất. Việt Nam có cơ hội đón nhận dòng vốn này nhờ vị trí trong mạng lưới sản xuất châu Á, các hiệp định thương mại tự do và nền tảng công nghiệp đã hình thành qua nhiều năm.

Theo Cục Thống kê, tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam năm 2025 đạt 27,62 tỷ USD, tăng 9% so với năm trước và là mức cao nhất trong 5 năm. Riêng ngành công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút 21,01 tỷ USD vốn đăng ký, tiếp tục dẫn đầu các lĩnh vực. Đây không chỉ phản ánh sức hút đối với những dự án mới, dòng vốn điều chỉnh tăng thêm còn cho thấy một bộ phận doanh nghiệp hiện hữu tiếp tục mở rộng hoạt động tại Việt Nam.

Tại khu vực phía Nam, hệ thống khu công nghiệp (KCN), cảng biển và mạng lưới giao thông liên vùng tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, xuất nhập khẩu. Cùng với nhu cầu mở rộng của các doanh nghiệp đang hoạt động, sự hiện diện của những nhà đầu tư mới góp phần duy trì nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn, kho bãi và các loại hình bất động sản phục vụ sản xuất.

Tuy nhiên, không nên đồng nhất tăng trưởng FDI với mức tăng tương ứng của nhu cầu thuê nhà xưởng. Quyết định đầu tư còn phụ thuộc vào ngành nghề, quy mô dự án, thị trường đầu ra và kế hoạch kinh doanh của từng doanh nghiệp. Vì vậy, cơ hội của thị trường không chỉ nằm ở việc bổ sung nguồn cung, mà còn ở khả năng đáp ứng đúng nhu cầu của khách thuê tại từng địa bàn và phân khúc.

Nhà xưởng xây sẵn: Lợi thế về thời gian và nguồn lực

Nhà xưởng xây sẵn giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng, sớm triển khai sản xuất mà không phải tự tổ chức toàn bộ quá trình đầu tư và xây dựng. Mô hình này phù hợp với doanh nghiệp mới gia nhập thị trường, doanh nghiệp FDI mở rộng công suất hoặc cần bổ sung địa điểm sản xuất trong thời gian ngắn, đồng thời giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu.

Tuy nhiên, mức độ phù hợp còn phụ thuộc vào đặc thù ngành nghề và yêu cầu kỹ thuật như kết cấu, tải trọng sàn, hệ thống điện, cấp thoát nước và phòng cháy chữa cháy. Nếu phải cải tạo nhiều để đáp ứng dây chuyền sản xuất, lợi thế về thời gian và chi phí có thể giảm đi. Vì vậy, khả năng khai thác nhà xưởng hiệu quả phụ thuộc vào sự tương thích giữa thiết kế công trình và nhu cầu sử dụng thực tế, từ đó giúp chủ đầu tư xác định đúng nhóm khách thuê ngay từ khâu quy hoạch.

Cạnh tranh bằng chất lượng và hiệu quả vận hành

Giá thuê vẫn là yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư, nhưng không phản ánh đầy đủ hiệu quả của một phương án thuê nhà xưởng. Một mặt bằng có giá thuê thấp có thể phát sinh thêm chi phí nếu doanh nghiệp phải cải tạo công trình, nâng cấp tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, hệ thống kỹ thuật hoặc tổ chức lại hoạt động logistics.

Vì vậy, hiệu quả cần được đánh giá trên tổng chi phí, bao gồm tiền thuê, năng lượng, vận chuyển, bảo trì và các khoản phát sinh liên quan đến sản xuất. Chất lượng hạ tầng, sự ổn định của nguồn điện, nước và khả năng đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, xử lý nước thải, quản lý chất thải cũng ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và tính liên tục của hoạt động nhà máy.

Các yêu cầu môi trường ngày càng được chú trọng, đặc biệt với doanh nghiệp tham gia chuỗi cung ứng quốc tế. Tùy ngành nghề và thị trường xuất khẩu, việc sử dụng năng lượng, quản lý phát thải và chất thải có thể trở thành tiêu chí đánh giá địa điểm đầu tư.

Bên cạnh chất lượng công trình, năng lực duy tu hạ tầng, quản lý vận hành và phối hợp xử lý sự cố của chủ đầu tư cho thuê nhà xưởng cũng ảnh hưởng đến chi phí và trải nghiệm của khách thuê. Do đó, sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp không chỉ nằm ở giá thuê hay điều kiện bàn giao, mà còn ở khả năng duy trì hoạt động ổn định và hiệu quả trong dài hạn.

SCCI phát triển hệ thống nhà xưởng gắn với yêu cầu vận hành và môi trường

Trước yêu cầu ngày càng cao về chất lượng mặt bằng và hiệu quả vận hành, chủ đầu tư phát triển nhà xưởng cho thuê cần chú trọng cả chất lượng công trình, hạ tầng kỹ thuật lẫn khả năng quản lý trong dài hạn. Tại thị trường phía Nam, Công ty Cổ phần Đầu tư SCC (SCCI) hiện đang phát triển hệ thống gần 40 nhà xưởng xây sẵn với tổng diện tích gần 30 ha, phân bố tại các KCN như: KCN Tân Tạo (TP Hồ Chí Minh), KCN Tân Phú Trung (TP Hồ Chí Minh), KCN Tân Đô và Tân Đức (Tây Ninh), KCN Hưng Phú 1 (Cần Thơ), dự kiến mở rộng hoạt động tại KCN Nam Tân Tập (Tây Ninh) trong thời gian tới.

Việc phát triển nhà xưởng tại nhiều KCN trọng điểm giúp SCCI xây dựng danh mục sản phẩm trên nhiều địa bàn, tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp có nhu cầu thuê mặt bằng sản xuất tại khu vực phía Nam, với tệp khách thuê đa dạng từ doanh nghiệp trong nước, các quốc gia châu Á, châu Âu và các thị trường khác.

Song song với đầu tư hệ thống nhà xưởng, SCCI triển khai các giải pháp hướng đến việc sử dụng năng lượng hiệu quả và giảm tác động môi trường. Hệ thống điện mặt trời áp mái do SCCI đầu tư có tổng công suất 15,458 MWp, với mức giảm phát thải ước tính khoảng 17.370 tấn CO₂ mỗi năm. Bên cạnh đó, SCCI đang triển khai kế hoạch đầu tư điện gió tại tỉnh Gia Lai, hướng đến mở rộng các giải pháp năng lượng tái tạo trong hoạt động đầu tư của doanh nghiệp.

Làn sóng dịch chuyển sản xuất đang tạo thêm cơ hội cho bất động sản công nghiệp Việt Nam, song khả năng chuyển hóa cơ hội thành tăng trưởng dài hạn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Đối với nhà đầu tư và phát triển bất động sản, thách thức không chỉ là mở rộng quỹ nhà xưởng, mà còn là bảo đảm sản phẩm phù hợp, hạ tầng đáp ứng yêu cầu và hoạt động vận hành hiệu quả. Đây sẽ là những yếu tố quan trọng định hình sức cạnh tranh của thị trường trong giai đoạn tiếp theo.

Nguyễn Anh