Bỏ “phương pháp thặng dư” làm gia tăng khó khăn cho thị trường BĐS

TS Trần Xuân Lượng cho rằng, việc đề xuất bỏ “phương pháp thặng dư” trong định giá đất có thể gây ra ảnh hưởng rất lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007. Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác vốn dĩ đã rất khó. Hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường.

Gia tăng khó khăn cho thị trường bất động sản

Theo thống kê, hiện nay, các nước trên thế giới thường áp dụng 4 phương pháp để định giá đất gồm: so sánh giá bán, vốn hóa thu nhập, thặng dư đất đai và chi phí. Còn tại Việt Nam, việc định giá đất theo quy định hiện hành và dựa trên 5 phương pháp: so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư và hệ số.

Tuy nhiên, trong dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ giữ lại 3 phương pháp, gồm: so sánh, thu nhập và hệ số thay vì 5 phương pháp như hiện hành. Với phương pháp chiết trì được nhập trừ vào phương pháp so sánh và loại bỏ phương pháp thặng dư.

Quan điểm của ban soạn thảo cho rằng, Việt Nam chỉ cần áp dụng 3 phương pháp trên là đủ. Tuy nhiên, nhiều ý kiến chuyên gia, và dư luận xã hội lại đề nghị bỏ phương pháp hệ số và giữ phương pháp thặng dư. Vấn đề được các chuyên gia, doanh nghiệp quan tâm hiện nay là có nên loại bỏ phương pháp thặng dư và việc sử dụng phương pháp so sánh và hệ số có thay thế cho phương pháp thặng dư?

Tại Hội thảo “Định giá đất phù hợp để khởi thông dự án”, TS Trần Xuân Lượng (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng việc đề xuất bỏ “phương pháp thặng dư” như cơ quan soạn thảo luận đã đưa ra trong dự thảo luật có thể gây ra ảnh hưởng rất lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007.

“Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác vốn dĩ đã rất khó này. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn”, ông Lượng nói.

Ông Lượng cho rằng, phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.

TS Lượng cũng lưu ý, phương pháp thặng dư thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai.

“Nghĩa là phương pháp thặng dư để định giá các bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển mục đích sử dụng đất…, chính là phần xác định chênh lệch địa tô của lô đất khi nó được thay đổi mục đích sử dụng. Đây là phần cực kỳ lớn mà Nhà nước thất thu trong suốt thời gian vừa qua”, chuyên gia này nhấn mạnh.

Ông Lượng cũng cho rằng, cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng cho rằng, nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ là không chuẩn xác cả về khoa học và thực tiễn. Bởi, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng cùng chung tất cả các phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất...

Trong đó, phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện.

Vị này cho rằng, mỗi phương pháp định giá có điều kiện áp dụng khác nhau. Nên việc định giá những khu đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế. Bởi phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Bỏ phương pháp thặng dư định giá đất: "Vô lí và khó hiểu"

Chia sẻ về vấn đề này, chuyên gia Vũ Đình Ánh nhấn mạnh "tôi chưa rõ lấy cơ sở nào để dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, bởi thực tế, trong tất cả các giáo trình, các cuốn sách giáo khoa hướng dẫn định giá tài sản đều có phương pháp thặng dư. Phương pháp này được thế giới tổng kết ra không phải ngày một ngày hai mà dựa trên một quá trình đưa ra áp dụng trong thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm".

Với điều kiện cơ sở về khoa học và thực tiễn, phương pháp này hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Thực tế, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, mỗi loại sẽ cần phương pháp định giá khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Riêng phương pháp thặng dư, với ý nghĩa giúp xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai, đây là phương pháp vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế.

Ví dụ như đất cần định giá để phát triển thành bất động sản công nghiệp, kinh doanh thương mại, dự án BĐS thì chỉ có thặng dư mới là phương pháp chính xác nhất.

Ông Ánh cho rằng, với Việt Nam, đây càng là vấn đề quan trọng khi chúng ta đang trong giai đoạn phát triển, nhu cầu về đất lớn. Vậy nên, sẽ là vô lí và khó hiểu khi Việt Nam chối bỏ kinh nghiệm thế giới, bỏ đi phương pháp có cơ sở khoa học, thực tiễn và được áp dụng rộng rãi như phương pháp thặng dư.

"Trường hợp phương pháp thặng dư thực sự bị loại bỏ khỏi các quy định điều tôi lo là chính ta tự tước “vũ khí” để định giá trong khi ta cần các công cụ có có sở lí luận và thực tiễn. Hậu quả là ta thiếu đi nền tảng, phương pháp định giá phù hợp nhất với nhiều loại hình đất đai, đặc biệt là đất liên quan tới phát triển dự án", ông nói.

Chuyên gia về tài chính giá cả phân tích, nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.

"Một cách tổng thể, rõ ràng, bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung. Đó sẽ là sai lầm đáng tiếc có thể kéo lùi sự phát triển trong điều kiện nước ta đang chớp cơ hội để phục hồi và phát triển mạnh mẽ", ông nhấn mạnh.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP.HCM cũng cho rằng, không nên bỏ qua phương pháp thặng dư. Phương pháp so sánh chỉ phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ lẻ, có giao dịch tương đồng phổ biến. Tuy nhiên phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu, các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin.

Ngoài ra, trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn, hoặc dự án phát triển, thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng nhau là không nhiều, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến kết quả định giá.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng hệ số điều chỉnh thường được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh chính xác biến động thị trường trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Bà Giang đưa ra nguyên lý phương pháp thặng dư là lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính ra giá trị đất còn lại. Phương pháp này phù hợp khi định giá những khu đất phát triển.

Vị này giả sử một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ (TMDV). Với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất sẽ là một giá trị cố định. Tuy nhiên với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình TMDV khác nhau như văn phòng, TTTM, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá cao nhất tốt nhất cho tài sản.

Ở một ví dụ khác, khu đất cần định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại dịch vụ. Như vậy việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.

"Như vậy, phương pháp thặng dư nên được giữ lại để ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển sẽ là phù hợp nhất", bà Giang bày tỏ ý kiến.

Hồng Quang