Các 'ông lớn' BĐS kiến nghị gì với Ngân hàng Nhà nước để gỡ khó khăn về vốn?

Sáng ngày 8/2, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Hội nghị có sự tham gia của đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) và đại diện 20 doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn về vốn và pháp lý.

Tại Hội nghị ông Phạm Thiếu Hoa, Tổng Giám đốc CTCP Vinhomes (Mã: VHM) chia sẻ, trong đầu tư bất động sản có nhiều chi phí phát sinh nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân như chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đây, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn tốt thì doanh nghiệp có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này, còn hiện tại thì không. Do vậy, doanh nghiệp đề xuất Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xem xét hỗ trợ. 

Đại diện Vinhomes cũng đề nghị NHNN và các ngân hàng thương mại làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắt về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn. 

Các ngân hàng cần có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản; cổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời, có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.

Ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land chia sẻ,  bên cạnh các đề xuất phía VinGroup, Hưng Thịnh cũng có bổ sung một số ý kiến: Như một số nước trên thế giới, việc huy động vốn từ trái phiếu là một nguồn tiền rất tốt cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay, kênh huy động này đang gặp bế tắc. Để giải quyết tình trạng khó khăn này, về góc độ doanh nghiệp, tôi đề nghị NHNN và các bộ ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt thì các trái chủ mới cảm thấy yên tâm đầu tư. Trong đó, đề xuất NHNN nới room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh và đầu tư.

"Câu chuyện nằm ở chỗ NHNN nới lỏng room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư để phát triển bất động sản. Lúc đó, doanh nghiệp mới phát triển lành mạnh và nhà đầu tư trái phiếu mới quay trở lại thị trường. Bởi trong bối cảnh hiện nay, các trái chủ đang rất lo ngại về việc các doanh nghiệp có tồn tại được hay không, có bán được sản phẩm không,… Do đó, đề xuất NHNN nới lỏng room và cơ cấu lại nhóm nợ.

Với việc cơ cấu nợ, với Hưng Thịnh, câu chuyện nhảy nhóm nợ thì chưa nhưng không phải là không nhảy. Vì vậy, trong trường hợp nếu NHNN không có chính sách quyết liệt và hỗ trợ trong việc cơ cấu lại nhóm nợ thì đến một thời điểm nào đó thì câu chuyện nhảy nhóm nợ cũng có thể xảy ra.

"Chúng tôi thấy, việc gia hạn nợ cũng là điều kiện để hỗ trợ việc giải ngân tiếp theo cho các doanh nghiệp", ông Khương nói.

Vấn đề thứ hai, lãi suất hiện nay đang ở mức rất cao. Các nhà đầu tư nước ngoài đã vào Việt Nam từ trước đây gần như hiện tại họ không tham gia đầu tư và đang ở tâm thế chờ đợi. Bên cạnh đó, lãi suất tăng cao cũng ảnh hưởng đến giá thành của sản phẩm được đưa ra thị trường.

"Bản thân Hưng Thịnh Land thời gian vừa qua cũng có kế hoạch xây nhà ở xã hội và chúng tôi cũng cần phải có nguồn vốn huy động nhưng cũng đang gặp bế tắc. Chúng tôi đề xuất NHNN và các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất để có một mức phù hợp hỗ trợ cho các doanh nghiệp tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền cho người dân", ông nói.

Ngoài ra, đại diện Hưng Thịnh Land cho rằng, chính sách cho người mua sản phẩm này cũng đang gặp khó khăn trong lĩnh vực condotel. Do đó, đề xuất ngành ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho vay đối với sản phẩm này.

Còn theo đại diện CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc chia sẻ, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn khủng hoảng vừa qua.

Đối với các khoản nợ nước ngoài, Novaland đã thuyết phục đối tác nhìn nhận đây là rủi ro thị trường để tiến hành tái cơ cấu. Còn với các khoản nợ trong nước, doanh nghiệp đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn. Một trong 4 kiến nghị của Novaland là mong NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Theo bà Phương Nam, thị trường có rất nhiều biến động từ tháng 11/2022, cả thị trường tài chính lẫn thị trường bất động sản. 

Đối diện với rất nhiều khó khăn, Novaland đã làm việc với một hãng luật và công ty kiểm toán quốc tế Ernst & Young (EY) tiến hành tái cấu trúc. Trong quá trình làm việc với các đối tác quốc tế, Novaland chia sẻ cái nhìn vừa qua doanh nghiệp đối diện với những rủi ro mang tính hệ thống khi thị trường chứng khoán giảm rất mạnh, gần như mạnh nhất thế giới; thị trường trái phiếu có những thay đổi lớn về quy định pháp luật dẫn đến một số khó khăn nhất thời. Niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường theo đó bị khủng hoảng mạnh. 

“Chính vì vậy, khi tái cơ cấu nợ với các tập đoàn quốc tế, chúng tôi thuyết phục họ nhìn nhận đây là rủi ro hệ thống nên cần áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc nhìn nhận đây là rủi ro thị trường để tiến đến tái cơ cấu các khoản nợ, giải quyết trong êm đềm để không rơi vào tình trạng không trả được các khoản nợ đến hạn, dẫn đến vi phạm và vi phạm chéo các khoản vay”, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc Novaland thông tin.

Đối với các khoản vay trong nước, đại diện Novaland cho biết doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn và đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng để tháo gỡ khó khăn này. 

Trước hết, đại diện Novaland đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Thứ hai, đại diện Novaland cho biết vấn đề ách tắc pháp lý đã tồn tại rất lâu và trong báo cáo của NHNN, ngân hàng thương mại cũng đã nêu rõ.

Thứ ba, riêng với trường hợp của Novaland, khi hạ tầng TP HCM bị quá tải, doanh nghiệp đã đi đầu trong việc phát triển các đô thị vệ tinh và những dự án này cần nguồn vốn rất lớn để đầu tư hạ tầng. Doanh nghiệp phải mất rất nhiều năm để thu hồi vốn, điều này rất khác so với khác với các dự án bất động sản riêng lẻ trong thành phố - nơi hạ tầng có sẵn.

Trong khi đó, chính sách tín dụng đối với đô thị quy mô hàng nghìn ha hiện nay chưa có rõ ràng, vẫn được xem như một dự án bất động sản. Do đó, cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa.

Thứ tư, thời gian vừa rồi trải qua cuộc khủng hoảng liên quan đến phát hành trái phiếu riêng lẻ và rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia vào thị trường này. Đại diện Novaland thông tin hiện nay các doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. “Chúng tôi đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng (bao gồm tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp) xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ, nhất là nhà đầu tư cá nhân”, đại diện Novaland kiến nghị.

Kể từ cuối năm ngoái, Novaland đã bắt đầu tái cấu trúc toàn diện, sắp xếp lại cơ cấu tổ chức, tinh gọn nhân sự, xác định lại mục tiêu thay đổi chiến lược phát triển. Các nhân sự cấp cao của doanh nghiệp đã có sự thay đổi lớn và ông Bùi Thành Nhơn trở lại vị trí Chủ tịch HĐQT Novaland kể từ ngày 3/2.

Tại Hội nghị, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết, thị trường bất động sản có quan hệ liên thông trực tiếp đến thị trường tài chính tiền tệ. Thời gian qua, thị trường bất động sản xảy ra tình trạng mất cân đối cung cầu, những vụ việc xảy ra đã ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư,…

Theo Phó Thống đốc, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 21,2% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế (số liệu tính đến ngày 21/12/2022). Những diễn biến thị trường như đóng băng cũng ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của các ngân hàng.

Trước tình hình này, ngày 17/11, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành ký Quyết định 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Đến nay, Tổ công tác đã làm việc với một số địa phương, chuyên gia, hiệp hội và qua đó đã nắm bắt được những khó khăn, vướng mắc trên thị trường bất động sản.

Ông Tú cho biết, Hội nghị này sẽ tập trung đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn về tín dụng cho thị trường bất động sản, làm rõ tại sao từ tháng 10 đến nay tín dụng cho bất động sản lại khó khăn, tại sao doanh nghiệp kêu khó tiếp cận,…

“Nhân sự kiện này, tôi khẳng định lại NHNN chưa có văn bản, phát ngôn nào về việc siết chặt tín dụng bất động sản. Đó chỉ là chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số phân khúc rủi ro như phân khúc có tỷ lệ đầu cơ lớn,… để đảm bảo an toàn hệ thống. Đến nay chúng tôi vẫn nhất quán quan điểm chỉ đạo như vậy. Còn đối với tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được đảm bảo công bằng như các lĩnh vực khác”, ông Tú nhấn mạnh.

An Nguyên