Thời gian tới sẽ là cơ hội cho những doanh nghiệp thực sự có tiềm lực thực sự, bởi trong thời gian qua thị trường lao dốc, nhiều doanh nghiệp buốc phải rời cuộc chơi. Không còn kiểu “bắc nước chờ gạo người” và cũng không còn chỗ cho doanh nghiệp ôm nhiều dự án.
Khi chủ đầu tư ôm nhiều dự án
Thị trường bất động sản thời gian qua đã và đang dần thanh lọc các doanh nghiệp trước khi bước vào chu kì phát triển mới. Trước đó, thị trường bất động sản vẫn còn tình trạng nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính nhưng cố “lách” vào để có đất, sau đó không triển khai dự án mà “ôm” dự án, tích trữ đất để đấy rồi chờ giá đất lên, khi mà có quy hoạch, khi phát triển đô thị, hạ tầng, giá đất lên cao, chênh lệch giá đất dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước nhiễu loạn thị trường.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tham gia đấu thầu các dự án đầu tư có sử dụng đất để có cơ hội làm chủ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên những khu đất có giá trị nhưng chưa được giải phóng mặt bằng. Trong số đó, có những doanh nghiệp trúng nhiều và đang phải triển khai đồng thời nhiều dự án.
Ảnh minh họa
Theo chuyên gia, việc nhà đầu tư cùng lúc trúng thầu và thực hiện nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất là không bất thường, vì doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp lớn thường phân bổ vốn, nguồn lực cho nhiều dự án, nhiều thị trường để cân đối rủi ro, lợi nhuận... Với các dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu, hợp đồng cũng ràng buộc chặt chẽ về tiến độ thực hiện, trách nhiệm của nhà đầu tư. Các dự án chủ yếu là nhà ở thương mại, khu đô thị và doanh nghiệp cũng mong muốn thực hiện nhanh để sớm chào bán, hoàn vốn.
Tuy nhiên, đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, nguồn lực tài chính của nhà đầu tư và khả năng huy động vốn vay là rất quan trọng. Khi xét thầu, bên mời thầu cần đánh giá nghiêm túc, cẩn trọng, yêu cầu nhà đầu tư phải kê khai trong hồ sơ dự thầu vốn chủ sở hữu đang bố trí thực hiện tại các dự án khác, chứng minh vẫn còn đủ vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án đang xét. Thông thường vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 15 - 20% tổng mức đầu tư. Bên cạnh đó, nhà đầu tư sẽ phải ứng chi phí GPMB. Vì thế, chuyên gia này cũng không loại trừ trường hợp doanh nghiệp cùng lúc triển khai nhiều dự án sẽ có áp lực rất lớn trong việc ứng chi phí, cũng như tổ chức thực hiện GPMB - một khâu quan trọng, ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ thực hiện dự án.
Mạnh tay “chấm dứt” tình trạng doanh nghiệp ôm nhiều dự án
Theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính cho rằng, chu kì mới của thị trường không còn chỗ cho doanh nghiệp ôm nhiều dự án. Theo TS Hiển: “Kiểu kinh doanh xưa cũ, cố gắng mở rộng quy mô sản xuất, một doanh nghiệp “ôm” tới mười mấy dự án cùng lúc, dùng vốn vay càng nhiều thì tiềm năng lợi nhuận càng lớn không thể tiếp tục tồn tại. Sắp tới, doanh nghiệp nào cũng phải dựa trên nguồn vốn tự có và chọn phân khúc họ có thực lực và chỉ cần làm 3 đến 4 dự án theo thế mạnh của mình”
Đồng thời TS Hiển cũng nhấn mạnh, điểm nghẽn đang tồn tại ở ngành kinh doanh bất động sản là giá nhà cao so với giá trị thực và thu nhập nên người dân không mua được. Đến một lúc nào đó các nhà phát triển, phân phối bất động sản phải đưa giá nhà về mức phù hợp với khách hàng. Môi trường kinh doanh bất động sản từ năm 2023 sẽ khác, ngành này buộc phải tái cấu trúc.
Trong giai đoạn tới, theo TS Hiển, các doanh nghiệp phải thấy được nhu cầu ở từng phân khúc. Doanh nghiệp lựa chọn phân khúc nào thì phải cố gắng làm tốt phân khúc đó để ngành bất động sản từng bước hòa nhập cùng nền kinh tế đang dần ổn định, lành mạnh hơn.
Nhiều chủ đầu tư bất động sản cũng bày tỏ quan điểm, hiện cuộc chơi không hẳn dành cho doanh nghiệp có nhiều dự án mà là doanh nghiệp có thực lực tài chính. Nhìn bức tranh thị trường vừa qua cho thấy, không ít doanh nghiệp ôm quỹ đất từ hàng chục năm trước nhưng đến nay vẫn không thể triển khai ra thị trường. Dòng tiền bị chôn lại, Lãi suất vẫn phải trả hàng ngày. Điều này là dấu hiệu của sự phát triển không bền vững.
Đồng thời khẳng định, khi thị trường thanh lọc lại là cơ hội cho các doanh nghiệp mới. Đây là những doanh nghiệp gia nhập vào thị trường sau và có sẵn tài chính để săn quỹ đất mới. Hầu hết họ phát triển theo hướng “chậm mà chắc” và nhìn những gì thị trường đã trải qua nên có định hướng rõ ràng phân khúc phát triển rõ ràng, đáp ứng nhu cầu thực.
Có thể thấy, thời gian qua, khi thị trường lao dốc, nhiều doanh nghiệp buốc phải rời cuộc chơi. Thậm chí các quỹ đất phải bán lại “rẻ” cho doanh nghiệp ngoại. Cuộc thanh lọc đang dần loại bỏ đi những đơn vị thiếu năng lực, kinh doanh theo kiểu “bắc nước chờ gạo người” và thay vào đó là những doanh nghiệp có sức khoẻ tài chính tốt, chiến lược phát triển an toàn, bền vững. Thị trường trước đây đã trải qua một thời kỳ huy động vốn cực kỳ dễ với mặt bằng lãi suất thấp, theo đó, hệ luỵ để lại cho thị trường là không nhỏ.
Theo đó trong thời gian tới, các doanh nghiệp có tiềm lực thực sự, đồng thời tiến hành tái cơ cấu quyết liệt và đúng hướng trong giai đoạn này cũng sở hữu nhiều cơ hội lớn, cùng với đó là sự phát triển của những phân khúc phù hợp với túi tiền và nhu cầu ở thực của người dân. Về lâu dài, điều này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn./.
Hải Bình