Sau hơn ba tháng quy định mới có hiệu lực, thị trường căn hộ cho thuê ngắn ngày tại TP.HCM phục hồi rõ rệt. Tuy nhiên, nguồn cung quay lại nhanh hơn quá trình chuẩn hóa thủ tục, khiến đăng ký lưu trú, hóa đơn và trách nhiệm khi xảy ra sự cố vẫn là những điểm cần kiểm tra.
Nguồn cung trở lại, giá thuê chịu sức ép
Từ ngày 25/4/2026, hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày tại TP.HCM bước sang một giai đoạn mới. Thay vì bị hạn chế như trước, mô hình này được phép hoạt động nhưng phải đáp ứng hàng loạt điều kiện về lưu trú du lịch, thuế, cư trú, an ninh trật tự và phòng cháy, chữa cháy.
Theo Quyết định 19/2026/QĐ-UBND, việc khai thác căn hộ phải phù hợp với loại hình, công năng và hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hoạt động cho thuê phải có hợp đồng bằng giấy hoặc điện tử, không bắt buộc công chứng, chứng thực.
Riêng căn hộ cho khách du lịch thuê theo ngày hoặc tuần phải đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch. Chủ nhà còn phải đăng ký thuế, kê khai và thực hiện nghĩa vụ thuế; thông báo lưu trú cho khách; tuân thủ quy định về an ninh trật tự, phòng cháy, chữa cháy, môi trường và yêu cầu người thuê chấp hành nội quy chung cư.
Việc khai báo khách có thể thực hiện trực tuyến qua VNeID, Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc hệ thống của Bộ Công an.
Quy định mới vì vậy không đơn thuần là biện pháp “siết” thị trường. Đây thực chất là bước chuyển từ cấm sang cho phép có điều kiện, mở đường trở lại cho hàng nghìn căn hộ từng phải dừng khai thác, chuyển sang cho thuê dài hạn hoặc để trống.
Trước đó, thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy khoảng 8.740 căn hộ tại 24 chung cư được sử dụng để cho thuê ngắn hạn, với tổng giá trị đầu tư ước tính 43.700 tỷ đồng. Hoạt động này tạo việc làm cho khoảng 10.000 lao động trong các lĩnh vực quản lý căn hộ, vệ sinh, bảo trì, vận chuyển và dịch vụ phụ trợ.
Dữ liệu thị trường cập nhật đến tháng 7/2026 ghi nhận khoảng 15.352 địa điểm cho thuê ngắn hạn đang hoạt động tại TP.HCM, với công suất bình quân khoảng 57%. Tỷ lệ lấp đầy tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước.
Sau hơn ba tháng quy định mới có hiệu lực, thị trường căn hộ cho thuê ngắn ngày tại TP.HCM phục hồi rõ rệt.
Tuy nhiên, giá thuê bình quân chỉ còn khoảng 49 USD mỗi đêm, giảm gần 16%. Doanh thu bình quân trên mỗi đêm phòng sẵn có đạt khoảng 28 USD. Điều này cho thấy lượng khách đã phục hồi, nhưng sự trở lại nhanh của nguồn cung cũng khiến cạnh tranh gay gắt hơn.
Tại khu vực trung tâm, Bến Vân Đồn, Thảo Điền, Vinhomes Central Park và một số khu đô thị mới phía Đông thành phố, căn studio hoặc một phòng ngủ được chào từ khoảng 500.000 đồng đến hơn 1 triệu đồng mỗi đêm. Căn hai, ba phòng ngủ hoặc có vị trí đẹp, tầm nhìn trung tâm có thể được chào từ vài triệu đồng.
Cùng một tòa nhà, mức giá có thể chênh lệch đáng kể tùy thời điểm đặt phòng, số lượng khách, phí vệ sinh, chỗ để xe và quyền sử dụng tiện ích. Giá hiển thị ban đầu trên nền tảng vì vậy chưa chắc là số tiền cuối cùng khách phải thanh toán.
Bà Dương Thị Ngọc Quyên, người vận hành nhiều căn hộ cho thuê ngắn ngày tại khu vực trung tâm TP.HCM, cho biết trong thời gian hoạt động này bị hạn chế, nhiều căn phải đóng cửa hoặc để trống trong khi chủ nhà vẫn phải trả chi phí vận hành và lãi vay. Quy định mới giúp những người kinh doanh có cơ hội quay lại thị trường và yên tâm đầu tư hơn, với điều kiện thủ tục đăng ký và nghĩa vụ thuế được hướng dẫn rõ ràng.
Sở hữu hai căn hộ cho thuê gần khu Bến Nhà Rồng, ông Nguyễn Trung Hiếu cho biết khách cũ đã bắt đầu liên hệ trở lại. Tuy nhiên, ông vẫn phải rà soát các thủ tục và yêu cầu vận hành trước khi mở rộng nhận khách, thay vì lập tức đưa toàn bộ căn hộ trở lại thị trường.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định mới đã thừa nhận hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn nhưng đồng thời đặt trách nhiệm cụ thể lên chủ nhà. Người kinh doanh phải đăng ký, thực hiện nghĩa vụ thuế, ký hợp đồng, khai báo tạm trú và tuân thủ quy định quản lý, vận hành chung cư.
Tuy nhiên, số địa điểm xuất hiện trên các nền tảng không đồng nghĩa toàn bộ đều là căn hộ chung cư hoặc đã hoàn thành thủ tục pháp lý. Dữ liệu còn có thể bao gồm nhà riêng, phòng cho thuê và một căn được đăng trên nhiều kênh. Sự phục hồi của nguồn cung trực tuyến vì vậy chưa thể được xem là bằng chứng thị trường đã chuẩn hóa hoàn toàn.
Đăng bán dễ, chứng minh đủ điều kiện còn khó
Khoảng cách lớn nhất hiện nay nằm giữa việc “được phép kinh doanh” và việc từng căn hộ có thực sự đáp ứng đầy đủ các điều kiện hay không.
Một tin đăng có hình ảnh đẹp, nhiều đánh giá và cho phép đặt phòng ngay không giúp khách biết chắc căn hộ đã đăng ký cơ sở lưu trú du lịch. Thông tin về người kinh doanh, mã số thuế, hóa đơn, quy trình khai báo khách hay điều kiện phòng cháy, chữa cháy thường ít được trình bày trên trang giới thiệu.
Khách chỉ được yêu cầu gửi căn cước công dân hoặc hộ chiếu sau khi đặt phòng. Tuy nhiên, việc chủ nhà thu ảnh giấy tờ không đồng nghĩa thông tin đã được khai báo trên hệ thống của cơ quan chức năng.
Hóa đơn cũng là điểm cần làm rõ. Nhiều căn hộ do cá nhân quản lý, nhận tiền qua nền tảng hoặc chuyển khoản trực tiếp nên khách có thể chỉ nhận được xác nhận đặt phòng, không có hóa đơn thể hiện đầy đủ đơn vị cung cấp dịch vụ. Vấn đề này gây khó cho khách đi công tác cần chứng từ quyết toán hoặc khi phát sinh yêu cầu hoàn tiền, bồi thường.
Ngay cả người kinh doanh cũng còn lúng túng về cách kê khai và xuất hóa đơn trong trường hợp nền tảng đã khấu trừ một phần thuế. Trong khi đó, nghĩa vụ thuế không mất đi chỉ vì giao dịch và thanh toán được thực hiện qua một ứng dụng ở nước ngoài.
Trách nhiệm khi mất hoặc hư hỏng tài sản là một khoảng trống khác. Khi khách báo mất hành lý, thiết bị hoặc tài sản cá nhân, trách nhiệm có thể bị đẩy qua lại giữa chủ căn hộ, đơn vị quản lý, bảo vệ chung cư và nền tảng đặt phòng. Ngược lại, khách cũng có thể bị giữ tiền cọc nếu nội thất trong căn hộ bị hư hỏng nhưng không được cung cấp biên bản bàn giao hoặc bằng chứng rõ ràng.
Theo quy định về kinh doanh lưu trú, cơ sở phải niêm yết giá, công khai nội quy, duy trì các điều kiện an toàn và bồi thường thiệt hại cho khách theo pháp luật dân sự. Tuy nhiên, trách nhiệm trong từng vụ việc còn phụ thuộc vào hợp đồng, biên bản bàn giao, dữ liệu camera, lịch sử trao đổi và nguyên nhân trực tiếp gây thiệt hại.
Bởi vậy, xác nhận đặt phòng cần thể hiện tối thiểu danh tính bên cho thuê, địa chỉ căn hộ, tổng số tiền, khoản đặt cọc, phí phát sinh, chính sách hoàn hủy và cách xử lý khi tài sản bị mất hoặc hư hỏng. Việc chỉ nhắn tin nhận mã khóa rồi tự vào căn hộ khiến cả khách lẫn chủ nhà gặp bất lợi khi tranh chấp.
Chị Nguyễn Thị Lan, cư dân tại một chung cư ở khu vực Bình Thạnh, cho biết chỉ cần khoảng 15-20% số căn trong tòa nhà được khai thác theo ngày, nhịp sinh hoạt đã thay đổi rõ rệt. Cuối tuần, khách kéo vali ra vào liên tục, có thời điểm muộn vẫn phát sinh tiếng ồn, trong khi cư dân không biết họ là ai và lưu trú trong bao lâu.
Một cư dân tại khu vực Tân Phú cũng phản ánh thang máy dễ quá tải vào thời điểm khách nhận, trả phòng, còn nhân viên bảo vệ khó kiểm soát danh tính người ra vào. Theo người này, nếu chung cư đồng thời được khai thác như cơ sở lưu trú, quy trình vận hành và kiểm soát an ninh phải khác so với một tòa nhà chỉ phục vụ cư dân ở ổn định.
Những lo ngại này không phải không có cơ sở. Tại chung cư Millennium, trong sáu tháng đầu năm 2024, khoảng 350 trong tổng số 728 căn hộ được sử dụng để cho thuê ngắn hạn. Tòa nhà đã tiếp hơn 7.100 lượt khách với nhiều quốc tịch, tạo sức ép lên thang máy, hành lang, hệ thống an ninh và các tiện ích chung.
Nguồn cung quay lại nhanh hơn quá trình chuẩn hóa thủ tục, khiến đăng ký lưu trú, hóa đơn và trách nhiệm khi xảy ra sự cố vẫn là những điểm cần kiểm tra.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định việc cho phép hoạt động trở lại sẽ làm tăng nguồn cung lưu trú, tạo thêm lựa chọn cho khách du lịch và chuyên gia nước ngoài. Về dài hạn, thị trường có thể hình thành rõ hơn mô hình “căn hộ lai khách sạn”, vừa để ở vừa khai thác linh hoạt.
Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất vẫn nằm ở an ninh và xung đột lợi ích. Chung cư vốn được thiết kế cho nhu cầu ở ổn định, trong khi khách ngắn ngày thay đổi liên tục và sử dụng tiện ích với tần suất cao hơn. Nếu không có quy trình quản lý riêng, mâu thuẫn giữa người ở lâu dài và người khai thác căn hộ để kinh doanh khó tránh khỏi.
TS Lê Hồng Hạnh, giảng viên Đại học RMIT Việt Nam, cho rằng căn hộ cho thuê ngắn ngày giúp tăng nguồn cung lưu trú, kích thích du lịch, tạo thêm thu nhập và khai thác tài sản nhàn rỗi. Tuy nhiên, để dung hòa lợi ích, có thể cân nhắc giới hạn tỷ lệ căn hộ được kinh doanh trong mỗi tòa nhà hoặc số ngày cho thuê trong năm.
Bên cạnh đó, chủ nhà có thể phải mua bảo hiểm trách nhiệm hoặc ký quỹ để xử lý rủi ro về tài sản, an ninh và vi phạm nội quy. Các căn hộ cho thuê ngắn hạn cũng có thể chịu mức phí quản lý cao hơn do sử dụng thang máy, sảnh, bãi xe và hệ thống an ninh với tần suất lớn.
Sở Du lịch TP.HCM cũng nhìn nhận mô hình này bổ sung nguồn phòng, phục vụ tốt nhóm khách gia đình, khách quốc tế và chuyên gia cần không gian lưu trú linh hoạt. Tuy nhiên, cơ quan quản lý cho rằng cần ràng buộc trách nhiệm của các nền tảng đặt phòng, tiến tới chỉ cho đăng và nhận khách đối với cơ sở có đăng ký kinh doanh, mã số thuế và hồ sơ chứng minh đủ điều kiện lưu trú.
Sau hơn ba tháng, thị trường căn hộ cho thuê ngắn ngày tại TP.HCM có thể nói đã bước một phần ra khỏi “vùng xám”. Hoạt động này được thừa nhận và có khung quản lý rõ hơn, thay vì tồn tại trong tình trạng vừa kinh doanh vừa lo bị ngăn chặn.
Nhưng để thực sự minh bạch, mỗi căn hộ đang chào thuê phải trả lời được bốn câu hỏi: đã đăng ký cơ sở lưu trú hay chưa; khách có được khai báo đầy đủ hay không; ai xuất hóa đơn và chịu trách nhiệm về khoản tiền đã nhận; ai bồi thường khi phát sinh mất mát, hư hỏng?
Chừng nào những thông tin này vẫn chỉ xuất hiện sau khi khách đã thanh toán, sự minh bạch của thị trường vẫn chưa theo kịp tốc độ phục hồi của nguồn cung.
Bình Minh