Giá căn hộ thứ cấp tại các quận nội thành Hà Nội hiện dao động từ khoảng 65 triệu đồng đến trên 300 triệu đồng/m2, trong khi quỹ đất phát triển dự án mới ngày càng hạn chế. Mặt bằng giá cao đang khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua ở thực thu hẹp, qua đó thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi hạ tầng và các đại đô thị tiếp tục được mở rộng.
Giá nhà nội đô neo cao, người mua ở thực khó tiếp cận
Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội, đến năm 2030, dân số thường trú của thành phố dự kiến đạt khoảng 11 triệu người, tăng so với mức hiện tại 9 triệu người. Ngoài ra, dân số vãng lai khoảng 1,5 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt 70% vào năm 2030, so với mức hiện tại 49%.
Quá trình gia tăng dân số và đô thị hóa đặt ra nhu cầu lớn về nguồn cung nhà ở mới. Tuy nhiên, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, dù nguồn cung nhà ở thời gian qua đã có nhiều cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn của thị trường. Chênh lệch cung cầu là một trong những yếu tố khiến giá nhà tại khu vực nội đô Hà Nội liên tục duy trì ở mức cao.
Ghi nhận của Savills cho thấy, tại thời điểm quý IV/2024, giá thứ cấp trung bình tại các quận nội thành Hà Nội đối với biệt thự trong các dự án đô thị dao động từ 190 - 450 triệu đồng/m2 đất đã có nhà. Với loại hình liền kề, mức giá phổ biến từ 160 - 270 triệu đồng/m2.
Ở phân khúc căn hộ, giá thứ cấp trung bình tại các dự án căn hộ cao tầng thuộc các quận nội thành dao động từ khoảng 65 triệu đồng đến trên 300 triệu đồng/m2.
Giá căn hộ tại khu vực nội đô Hà Nội duy trì ở mức cao, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua ở thực ngày càng thu hẹp.
Mặt bằng giá cao đang ảnh hưởng đáng kể tới nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, đặc biệt là những người tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Ngay cả khi tính đến phương án vay ngân hàng hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính, việc tiếp cận nhà ở tại khu vực nội đô vẫn là bài toán khó. Trong bối cảnh đó, nhu cầu tìm kiếm nhà ở đang dần mở rộng khỏi khu vực trung tâm.
Chuyên gia của Savills nhận định, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đã trở nên rõ nét khi quỹ đất tại khu vực nội đô đang dần thu hẹp, ngay cả các khu vực giáp Vành đai 2 và Vành đai 3 cũng gần như không còn quỹ đất để phát triển thêm dự án. Đồng thời, xu hướng này còn được thúc đẩy bởi chính sách giãn dân kết hợp với định hướng phát triển hạ tầng đồng bộ theo Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch Thủ đô Hà Nội.
Theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065, mục tiêu được đặt ra là xây dựng một đô thị hiện đại, thông minh, xanh và bền vững. Một trong những định hướng đáng chú ý là giãn dân khỏi khu vực nội đô nhằm giảm áp lực lên hệ thống hạ tầng và phân bổ lại mật độ cư trú.
Các khu vực bảo tồn như phố cổ, khu phố cũ, khu vực Hồ Gươm, Ba Đình, Hồ Tây, Hoàng thành Thăng Long… sẽ được khuyến khích di dời dân cư để phát triển thành không gian phục vụ du lịch, thương mại và văn hóa. Cùng với đó, đô thị trung tâm sẽ được mở rộng về phía Tây và Nam, kết nối với hành lang đô thị Vành đai 4, đồng thời mở rộng về phía Bắc tới đô thị Sóc Sơn.
Hạ tầng thúc đẩy sức cầu vùng ven, Đông Anh chiếm 84% giao dịch sơ cấp
Để thực hiện định hướng giãn dân, Hà Nội đang đẩy mạnh đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, kỹ thuật và tiện ích xã hội tại các đô thị vùng ven. Ba khu vực chính được chú trọng phát triển gồm phía Tây và Nam, phía Đông và phía Bắc sông Hồng. Các khu vực được quy hoạch theo những chức năng đặc thù và phát triển theo mô hình TOD, tức phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.
Những khu vực này được kết nối với mạng lưới giao thông đô thị thông qua hệ thống vành đai, các tuyến hướng tâm và metro. Trong đó, các tuyến Vành đai 3,5 và Vành đai 4 được kỳ vọng đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối khu vực vùng ven với trung tâm, qua đó góp phần thúc đẩy nhu cầu tìm mua nhà ở tại những khu vực này.
Song song với hạ tầng giao thông, các đại đô thị quy mô lớn tại vùng ven cũng đang được phát triển đồng bộ về hạ tầng và hệ thống tiện ích nội khu. Những dự án này đã thu hút lượng giao dịch đáng kể. Đơn cử, Vinhomes Ocean Park tại Gia Lâm ghi nhận nhu cầu tăng cao trong quý IV/2024, với tỷ trọng bán ra đạt trên 50%.
Hạ tầng giao thông và các đại đô thị quy mô lớn đang góp phần kéo nhu cầu nhà ở dịch chuyển ra khu vực vùng ven Hà Nội.
Các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Mê Linh, Thường Tín và Long Biên cũng ghi nhận nguồn cầu lớn. Trong đó, Đông Anh dẫn đầu với 84% lượng giao dịch sơ cấp, tương đương 2.799 căn. Mê Linh và Thường Tín cùng chiếm 4% lượng giao dịch, tương đương khoảng 140 căn đã bán tại mỗi khu vực.
Tuy nhiên, quá trình phát triển bất động sản gắn với hạ tầng vùng ven cũng tồn tại những thách thức. Thời gian triển khai các dự án hạ tầng lớn có thể kéo dài nhiều năm, trong khi chi phí đầu tư lớn có khả năng gây áp lực lên ngân sách và đẩy giá đất tăng cao. Bên cạnh đó là nguy cơ đầu cơ khi xuất hiện thông tin quy hoạch, khiến giá bất động sản có thể tăng vượt xa giá trị thực.
Trước những rủi ro này, bà Đỗ Thu Hằng khuyến nghị người mua cần cân nhắc kỹ tiến độ phát triển hạ tầng, năng lực và uy tín của chủ đầu tư cũng như tính minh bạch về pháp lý của dự án trước khi lựa chọn các sản phẩm nhà ở gắn với những khu vực hạ tầng mới.
An Vũ