Trong kỷ nguyên toàn cầu hóa thương mại, vai trò của cảng biển ngày càng trở thành yếu tố then chốt định hình chuỗi cung ứng và dòng chảy đầu tư công nghiệp. Việt Nam với lợi thế đường bờ biển dài, vị trí chiến lược trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương và mạng lưới cảng biển ngày càng hiện đại đang vươn lên trở thành một trung tâm logistics và sản xuất quan trọng.
Mạng lưới cảng biển – lợi thế cạnh tranh quốc gia trong chuỗi cung ứng
Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, cảng biển ngày càng trở thành yếu tố chiến lược định hình lại chuỗi cung ứng và hoạt động sản xuất. Báo cáo Savills Global Occupier Insight – Industrial Focus 2025 cho thấy, khối lượng hàng hóa qua các cảng lớn trên thế giới năm 2024 đã tăng 7,3%, đạt hơn 504,7 triệu TEUs. Con số này không chỉ phản ánh sự phục hồi thương mại quốc tế sau giai đoạn suy giảm, mà còn thể hiện xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng sang những điểm đến mới có lợi thế logistics. Trong dòng chảy ấy, Việt Nam nổi lên nhờ sở hữu đường bờ biển dài, vị trí chiến lược tại châu Á – Thái Bình Dương và mạng lưới cảng biển đang được đầu tư mạnh mẽ.
Trải dài hơn 3.200 km, hệ thống cảng biển của Việt Nam được ví như “cửa ngõ” cho nền kinh tế định hướng xuất khẩu. Ở miền Bắc, cảng nước sâu Lạch Huyện (Hải Phòng) đóng vai trò trọng yếu, kết nối trực tiếp các trung tâm công nghiệp Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên với các tuyến vận tải quốc tế. Tại miền Nam, cụm cảng Cát Lái – Cái Mép – Thị Vải là trung tâm logistics then chốt, hỗ trợ hoạt động xuất nhập khẩu cho Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu. Trong khi đó, miền Trung đang chứng kiến sự trỗi dậy của cảng Liên Chiểu (Đà Nẵng), dự kiến hoàn thành trong năm 2025, nhằm giải tỏa áp lực cho cảng Tiên Sa và mở ra hành lang logistics kết nối Tây Nguyên, Lào, Đông Bắc Thái Lan.
Việt Nam với đường bờ biển dài, giúp phát triển nhiều tổ hợp cảng biển - logistics tầm cỡ thế giới
Theo Hiệp hội Cảng biển Việt Nam, năm 2024, tổng lượng hàng hóa container qua hệ thống cảng trong nước đạt hơn 22 triệu TEUs. Con số này tiếp tục củng cố vị thế của Việt Nam trên bản đồ logistics khu vực. Điểm đáng chú ý là các cảng không hoạt động tách biệt, mà gắn kết chặt chẽ với khu công nghiệp và khu chế xuất, giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí, rút ngắn thời gian tiếp cận thị trường toàn cầu. Với nhà đầu tư quốc tế, việc một khu công nghiệp chỉ cách cảng vài giờ vận chuyển có thể trở thành lợi thế quyết định trong việc mở rộng sản xuất.
Những năm gần đây, Việt Nam đã liên tục khởi động các dự án cảng biển quy mô lớn. Nổi bật nhất là cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ (TP.HCM) với vốn đầu tư tối thiểu 50.000 tỷ đồng, hợp tác cùng MSC - một trong những hãng vận tải biển hàng đầu thế giới. Khi hoàn thành, cảng này sẽ đưa Việt Nam trở thành điểm trung chuyển container quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào các cảng trung gian trong khu vực. Ở phía Nam, cụm cảng Cái Mép – Thị Vải đang được bao quanh bởi hệ sinh thái logistics hiện đại gồm công viên logistics, kho ngoại quan, kho lạnh tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao từ ngành chế biến và xuất khẩu nông sản.
Miền Trung cũng không nằm ngoài cuộc đua. Cảng nước sâu Liên Chiểu, với thiết kế phục vụ tàu trọng tải lớn, được kỳ vọng tạo ra bước ngoặt trong chiến lược phát triển logistics của Đà Nẵng. Cảng này không chỉ hỗ trợ hàng hóa xuất khẩu từ miền Trung, mà còn mở ra cơ hội liên kết đa phương thức, kết nối cao tốc, đường sắt và đường thủy nội địa. Nhờ vậy, hàng hóa từ Tây Nguyên và các nước lân cận có thể tiếp cận thị trường quốc tế nhanh hơn, chi phí thấp hơn.
Dù vậy, sự phát triển chưa đồng đều vẫn là thách thức lớn. Ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc Dịch vụ BĐS Công nghiệp Savills Hà Nội, cho rằng một số tỉnh dù có quỹ đất công nghiệp rộng và chi phí cạnh tranh, nhưng hạ tầng logistics hỗ trợ chưa đáp ứng nhu cầu. Nguồn cung kho bãi hạng A còn hạn chế, hệ thống kho lạnh thiếu hụt, và kết nối đa phương thức như đường sắt, đường thủy nội địa chưa phát triển. Đặc biệt, ở miền Trung và Tây Nguyên, khoảng cách chặng cuối từ khu công nghiệp đến cảng biển vẫn dài, khiến chi phí logistics tăng cao và làm giảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.
Ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc, Dịch vụ Tư vấn Công nghiệp, Savills Hà Nội
Tuy nhiên, nhìn tổng thể, mạng lưới cảng biển Việt Nam đang ngày càng khẳng định vai trò như một lợi thế cạnh tranh quốc gia. Sự đồng bộ hóa giữa cảng biển và hệ sinh thái logistics, cùng với hàng loạt dự án trọng điểm, đang mở ra cơ hội để Việt Nam không chỉ là cửa ngõ xuất khẩu, mà còn trở thành điểm đến sản xuất và logistics hàng đầu khu vực. Đây chính là nền tảng quan trọng để bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục bứt phá trong giai đoạn tới.
Gần cảng hơn, ra thị trường nhanh hơn trở thành xu hướng mới
Nếu như trước đây, giá thuê đất hay chi phí nhân công là yếu tố được cân nhắc hàng đầu trong chiến lược mở rộng sản xuất, thì nay, sự gần gũi với cảng nước sâu và khả năng kết nối logistics đã trở thành ưu tiên số một của nhiều doanh nghiệp. Sự thay đổi này phản ánh xu hướng dịch chuyển toàn cầu, khi các tập đoàn quốc tế tìm kiếm địa điểm đầu tư không chỉ để sản xuất, mà còn để đảm bảo chuỗi cung ứng linh hoạt và chi phí vận tải cạnh tranh.
Thực tế cho thấy, những địa phương có lợi thế cảng biển đang trở thành điểm đến nổi bật trên bản đồ công nghiệp. Bà Rịa – Vũng Tàu là ví dụ điển hình, với cụm cảng Cái Mép – Thị Vải thuộc nhóm ít cảng ở Đông Nam Á đủ năng lực tiếp nhận tàu container trọng tải lớn. Nhờ đó, địa phương này đang thu hút nhiều khách thuê quy mô lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp nặng và logistics. Ở miền Bắc, Hải Phòng ngày càng khẳng định ưu thế nhờ cảng nước sâu Lạch Huyện. Với hạ tầng hiện đại và thủ tục thông quan được cải thiện, thành phố cảng đã trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn so với Hà Nội, nhất là đối với các tập đoàn chú trọng tối ưu chi phí logistics.
Song song với đó, một số địa phương mới nổi như Quảng Ninh, Thanh Hóa hay Đà Nẵng cũng được đánh giá cao hơn nhờ sự phát triển hạ tầng logistics. Việc mở rộng cảng Cái Lân, Nghi Sơn hay Liên Chiểu cùng mạng lưới cao tốc đã giúp những tỉnh này bước đầu gia nhập nhóm điểm đến công nghiệp hấp dẫn, không chỉ bởi giá thuê đất cạnh tranh mà còn bởi khả năng kết nối hàng hóa trực tiếp ra thị trường quốc tế.
Các trung tâm công nghiệp gắn liền hạ tầng cảng biển sẽ tiết giảm được nhiều chi phí, quy trình
Một điểm nhấn đáng chú ý trong giai đoạn 2024–2025 là tác động của việc tái tổ chức hành chính. Khi một số tỉnh nội địa được sáp nhập hoặc tích hợp vào các khu vực ven biển, những trung tâm công nghiệp trước đây vốn nằm sâu trong đất liền nay có cơ hội tiếp cận trực tiếp với hạ tầng cảng biển. Điều này mang lại lợi ích thiết thực: chuỗi cung ứng ngắn hơn, chi phí vận tải giảm và quy trình xuất khẩu được rút gọn. Các nhà máy vốn phải phụ thuộc vào tuyến đường bộ dài nay có thể kết nối nhanh chóng hơn với hệ sinh thái logistics ngoại quan hoặc cảng quốc tế.
Ông Thomas Rooney nhận định: “Một trong những diễn biến mang tính chuyển đổi nhất trong giai đoạn 2024–2025 là việc tái tổ chức hành chính, với một số tỉnh nội địa sáp nhập hoặc tích hợp vào các khu vực ven biển lân cận. Điều này đã giúp các trung tâm công nghiệp trước đây bị kẹp trong đất liền có được quyền tiếp cận trực tiếp với cơ sở hạ tầng thương mại hàng hải.” Theo ông Rooney, sự chuyển đổi này không chỉ giúp cải thiện hiệu quả quản lý, mà còn tạo ra cơ hội thực chất cho doanh nghiệp sản xuất và nhà đầu tư: chuỗi cung ứng ngắn hơn, chi phí thấp hơn và quy trình xuất khẩu thuận lợi hơn.
Tuy nhiên, cơ hội không đến một cách tự nhiên. Chuyên gia của Savills nhấn mạnh: “Sự chuyển đổi công nghiệp và logistics của Việt Nam không diễn ra một cách riêng lẻ; nó liên kết chặt chẽ với những thay đổi toàn cầu trong thương mại, sản xuất và tiêu dùng. Khi các công ty ngày càng ưu tiên khả năng phục hồi của chuỗi cung ứng, tính trung lập về địa chính trị và sự gần gũi với các thị trường tiêu dùng đang tăng trưởng nhanh, Việt Nam có một vị trí hoàn hảo để hưởng lợi. Nhưng để tận dụng, các cảng biển phải được kết nối trong một hệ sinh thái logistics đồng bộ.”
Điều này đồng nghĩa, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư quy hoạch tích hợp, mở rộng cao tốc, nâng cấp đường sắt và đường thủy nội địa để bảo đảm sự liên kết chặt chẽ giữa cảng biển và khu công nghiệp. Đồng thời, phát triển nguồn nhân lực logistics có tay nghề, thúc đẩy chuyển đổi số trong kho bãi và hải quan điện tử, cũng như tập trung vào cảng xanh và tiêu chuẩn ESG để đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư toàn cầu.
Xu hướng ưu tiên “gần cảng hơn, ra thị trường nhanh hơn” đang trở thành động lực mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Nếu tận dụng hiệu quả đòn bẩy cảng biển và hạ tầng logistics, Việt Nam không chỉ thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, mà còn khẳng định vị thế trung tâm logistics và sản xuất hàng đầu trong khu vực.
Lê Phong