Chậm xác định giá đất khiến doanh nghiệp bất động sản gánh chi phí vô lý, từ giải phóng mặt bằng đến lãi vay, nhưng vẫn có nguy cơ bị tính thêm tiền sử dụng đất bổ sung. Các chuyên gia đề xuất cơ chế loại trừ lỗi để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư và tránh thiệt hại do chậm trễ từ cơ quan Nhà nước.
Cần quy định loại trừ lỗi để bảo vệ nhà đầu tư bất động sản
Theo các chuyên gia, ngay cả khi mức thu giảm xuống còn 3,6%, con số này vẫn thiếu hợp lý nếu không xuất phát từ lỗi của doanh nghiệp. Điều này càng rõ rệt trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản trên thị trường đang gặp khó khăn trong việc xác định và nộp tiền sử dụng đất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết nhiều dự án hiện gặp vướng mắc với quy định mới, khiến doanh nghiệp có nguy cơ phải nộp thêm tiền sử dụng đất dù không vi phạm. Nguyên nhân chủ yếu là sự chậm trễ trong việc ban hành quyết định giá đất và thông báo tiền sử dụng đất từ phía cơ quan Nhà nước, trong khi doanh nghiệp không thể can thiệp vào quy trình định giá hay điều chỉnh quy hoạch.
Tại TP.HCM hiện có khoảng 100 dự án đang chờ cơ quan Nhà nước thông báo tiền sử dụng đất, bao gồm cả khoản bổ sung nếu có. Việc áp dụng quy định mới khiến doanh nghiệp lo ngại về khả năng tính hồi tố và gia tăng áp lực tài chính.
Trong nhiều năm qua, trách nhiệm chậm trễ trong việc ban hành quyết định giá đất, thông báo tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại và khu đô thị chủ yếu thuộc về cơ quan Nhà nước tại địa phương. Ông Châu nhấn mạnh rằng về nguyên tắc, doanh nghiệp không thể can thiệp vào quá trình định giá đất hoặc quyết định điều chỉnh quy hoạch, trừ những trường hợp có hành vi móc nối, tiêu cực sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.
Trên cơ sở đó, ông Châu đề xuất Quốc hội xem xét bổ sung quy định cho phép không thu khoản tiền nộp bổ sung liên quan đến thời gian chưa tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với những trường hợp doanh nghiệp không có lỗi. Theo đó, doanh nghiệp sẽ không phải nộp khoản bổ sung nếu tại thời điểm ban hành quyết định giá đất chưa có cơ quan nào xác định lỗi. Nếu sau đó có kết luận doanh nghiệp vi phạm, khoản bổ sung cùng tiền chậm nộp mới được áp dụng. Với những doanh nghiệp đã nộp nhưng không có lỗi, cơ quan chức năng có thể khấu trừ số tiền này vào nghĩa vụ tài chính khác.
Ông Châu cũng đề xuất bổ sung cơ chế loại trừ lỗi và khấu trừ khoản đã nộp nhằm tránh tình trạng doanh nghiệp bị oan, đồng thời góp phần tạo môi trường đầu tư minh bạch và ổn định hơn. Ông nhấn mạnh mục đích của quy định này là bảo vệ quyền lợi hợp pháp và chính đáng của nhà đầu tư trong trường hợp có thay đổi về chính sách pháp luật, đồng thời hỗ trợ tích cực cho môi trường đầu tư, đặc biệt là thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.
Theo các chuyên gia pháp lý, chính sách thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất hiện tồn tại nghịch lý. Chậm trễ trong việc xác định giá đất là trách nhiệm của cơ quan công quyền, nhưng doanh nghiệp mới là bên chịu thiệt hại bằng tiền mặt.
Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã tháo gỡ một số vướng mắc cho các dự án đang tắc nghẽn thủ tục pháp lý. Tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập và chưa bảo đảm tính công bằng với người sử dụng đất nếu tiếp tục giữ quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính.
Hơn nữa, quá trình định giá đất bao gồm nhiều bước từ lựa chọn đơn vị tư vấn, lập chứng thư định giá, thẩm định, ban hành quyết định giá đất đến thông báo tiền sử dụng đất và tiền thuê đất để người sử dụng đất nộp. Toàn bộ quá trình này do các cơ quan Nhà nước đảm nhiệm, kết quả là quyết định hành chính mà người sử dụng đất bắt buộc phải thi hành, trong khi doanh nghiệp không thể tham gia hay chủ động ảnh hưởng, do đó không phải chịu trách nhiệm về những chậm trễ.
Đặc biệt, các chuyên gia pháp lý còn lưu ý, pháp luật đất đai xác định thời điểm xác định giá đất là thời điểm cơ quan Nhà nước ban hành quyết định trao quyền sử dụng đất. Do vậy, việc chậm xác định giá đất là trách nhiệm của các cơ quan, công chức Nhà nước, một phần xuất phát từ việc pháp luật trước đây không quy định rõ thời hạn hoàn tất định giá đất sau khi ra quyết định trao quyền sử dụng đất.
Chậm xác định giá đất khiến doanh nghiệp bất động sản gánh chi phí vô lý, từ giải phóng mặt bằng đến lãi vay, nhưng vẫn có nguy cơ bị tính thêm tiền sử dụng đất bổ sung.
Doanh nghiệp tiếp tục gánh khoản tiền sử dụng đất vô lý
Từ góc nhìn của doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, khẳng định việc thu tiền sử dụng đất bổ sung đang tạo ra gánh nặng chi phí vô lý, khiến doanh nghiệp phải chịu “thiệt kép”.
Ông Quyết phân tích, khi một dự án được giao đất, chủ đầu tư phải bỏ vốn để thực hiện giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất vì chưa có quyết định giá. Trong khi dự án chưa đủ điều kiện bán hàng, doanh nghiệp vẫn phải gồng gánh nhiều khoản chi phí lớn như giải phóng mặt bằng, lãi vay ngân hàng. Nhiều dự án kéo dài từ 3 đến 5 năm vẫn chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất, nhưng nếu áp dụng mức thu bổ sung 3,6%/năm, doanh nghiệp sẽ chịu thêm chi phí đáng kể ngay cả khi Nhà nước chưa quyết định giá đất.
“Việc chậm quyết định giá đất khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, phát sinh rất nhiều chi phí đầu tư kéo dài, nay lại phải chịu phạt thêm 3,6% mỗi năm. Đây rõ ràng là khoản chi phí vô lý mà doanh nghiệp không nên phải gánh chịu,” ông Quyết nhấn mạnh.
Ông dẫn chứng thực tế tại một dự án ở Hà Nội với 500 căn hộ, tiền thuế đất dự kiến khoảng 500 tỷ đồng. Thông thường, sau 4 năm mới được phê duyệt, nhưng nếu áp dụng thu bổ sung, doanh nghiệp sẽ phải đóng thêm khoảng 14,4% tổng số tiền thuế, tương đương hơn 70 tỷ đồng.
Ông Quyết cảnh báo, giá đất được điều chỉnh hàng năm, mỗi năm một thay đổi, khiến việc tính toán chi phí, giá vốn và nguồn cung ra thị trường trở nên khó khăn. “Tất cả các chi phí này sẽ được cộng vào giá nhà. Người mua cuối cùng phải chịu, khiến giá nhà tăng ít nhất 15% so với dự kiến,” ông nói. Vì vậy, theo ông, nếu Nhà nước chưa định giá đất, doanh nghiệp không nên bị tính tiền chậm nộp.
Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, nhấn mạnh: “Định giá đất là trách nhiệm của Nhà nước, không phải của doanh nghiệp. Bắt doanh nghiệp nộp bổ sung khi chưa có quyết định giá tương đương với việc phạt doanh nghiệp khi chưa bị ghi nợ.”
Ông Toản đưa ra ví dụ: một dự án với tiền sử dụng đất 100 tỷ đồng, sau 1 năm Nhà nước mới giao đất nhưng chưa tính tiền sử dụng đất, doanh nghiệp đã phải chịu 3,6 tỷ đồng tiền phạt, trong khi dự án đã tốn chi phí giải phóng mặt bằng và lãi vay ngân hàng.
“Trách nhiệm chịu phạt phải rõ ràng. Nhà nước chậm trễ không thể đổ lên đầu doanh nghiệp. Ngành thuế đã quy định rất cụ thể mức phạt cho doanh nghiệp chậm nộp, với lãi suất 0,03% mỗi ngày. Vậy tại sao doanh nghiệp phải gánh chi phí do chậm trễ từ phía cơ quan Nhà nước?” ông Toản đặt vấn đề.
Quang Anh