Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào “cơn khát” quỹ đất sạch, khi các doanh nghiệp trong và ngoài nước đua nhau thâu tóm những dự án có pháp lý hoàn chỉnh. Dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh, đẩy tổng FDI tăng hơn 15% so với cùng kỳ, tạo nên cuộc đua M&A khốc liệt, nơi chỉ những nhà đầu tư đủ tầm và đủ lực mới có thể giành lợi thế trong chu kỳ phục hồi sắp tới.
Tuy vậy, ẩn sau làn sóng M&A sôi động là hàng loạt rào cản về pháp lý, chi phí và định giá, khiến nhiều thương vụ dù đã “ngồi chung bàn” vẫn phải dừng bước giữa chừng.
Săn lùng quỹ "đất sạch"
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một “cuộc săn lùng” quỹ đất sạch chưa từng có, khi các doanh nghiệp trong và ngoài nước đua nhau thâu tóm các dự án có pháp lý hoàn thiện.
Theo dữ liệu của Grant Thornton, chỉ trong 3 quý đầu năm 2025 đã có 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần trong lĩnh vực bất động sản, với tổng giá trị gần 1,8 tỷ USD. Dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh, góp phần đưa tổng vốn FDI đăng ký lên 28,5 tỷ USD, tăng hơn 15% so với cùng kỳ năm 2024 – một con số đủ cho thấy sức nóng của thị trường.
Không khó để nhận ra, tâm điểm của các thương vụ này chính là những dự án “sạch”, có đầy đủ pháp lý và vị trí chiến lược. SonKim Land nổi bật khi thâu tóm khu đất gần 10 ha trên trục Mai Chí Thọ (TP.HCM), nơi từng thuộc về dự án Saigon Broadway của Novaland. Trong khi đó, CapitaLand Tower gây chú ý với thương vụ “khủng” trị giá 685 triệu USD để sở hữu khu phức hợp nghỉ dưỡng – đô thị rộng 154 ha tại Cần Giờ, được xem là một trong những thương vụ M&A lớn nhất năm.
Không chỉ dừng lại ở đó, hàng loạt cái tên như Gateway Thủ Thiêm, UOA Group, SkyWorld cũng đang “xuống tiền” mạnh tay cho các dự án có pháp lý minh bạch tại TP.HCM và vùng phụ cận. Ở khối nội, Phú Đông Group và Khải Hoàn Land đang tăng tốc gom quỹ đất sạch quy mô lớn, vừa để đa dạng hóa sản phẩm, vừa mở rộng hệ sinh thái bất động sản của mình.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, số lượng dự án M&A công khai đã tăng từ 20–30% so với cùng kỳ năm ngoái, chưa kể hàng loạt thương vụ đang diễn ra “âm thầm” giữa các nhà phát triển nội – ngoại.
Điểm đáng chú ý là, xu hướng M&A bất động sản năm nay không chỉ xoay quanh lợi ích thương mại, mà còn gắn chặt với các tiêu chí ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị), yếu tố ngày càng được coi trọng trong các gói đầu tư quốc tế. Những dự án minh bạch về pháp lý, thân thiện môi trường, có tác động tích cực đến cộng đồng đang được các quỹ đầu tư từ châu Âu và Bắc Mỹ đặc biệt ưu tiên.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, nhận định: “Các quỹ đầu tư lớn hiện không còn chạy theo lợi nhuận ngắn hạn. Họ hướng đến những dự án có hồ sơ pháp lý rõ ràng, đảm bảo tính bền vững, và đóng góp thực chất vào phát triển đô thị xanh.”
Chính vì thế, giá các dự án có pháp lý hoàn chỉnh hiện cao hơn 15–20% so với các dự án còn vướng mắc, nhưng vẫn được giới đầu tư săn đón mạnh. Với các doanh nghiệp, lợi thế nằm ở việc có thể triển khai ngay sau chuyển nhượng, rút ngắn thời gian hoàn vốn và giảm thiểu rủi ro pháp lý – yếu tố được xem là “sống còn” trong bối cảnh chi phí vốn vẫn neo cao, thanh khoản thị trường chưa phục hồi hoàn toàn.
Có thể nói, “cuộc đua” M&A bất động sản đang chuyển hướng rõ rệt: từ mở rộng quy mô bằng mọi giá sang săn tìm quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch, có giá trị phát triển dài hạn. Và trong “cơn khát” này, những doanh nghiệp đi trước, nắm được quỹ đất hợp pháp sớm, sẽ là những người nắm lợi thế tuyệt đối trong chu kỳ phục hồi sắp tới.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào “cơn khát” quỹ đất sạch, khi các doanh nghiệp trong và ngoài nước đua nhau thâu tóm những dự án có pháp lý hoàn chỉnh.
Còn nhiều thách thức cản trở cuộc đua?
Thị trường M&A bất động sản đang sôi động trở lại, nhưng không ít thương vụ vẫn rơi vào ngõ cụt giữa cơn “khát đất sạch”. Nguyên nhân không chỉ nằm ở giá, mà còn ở những rào cản pháp lý và tài chính khiến cuộc đua thâu tóm quỹ đất trở nên khốc liệt hơn bao giờ hết.
Cách đây chưa lâu, Haxaco buộc phải hủy phiên đấu giá khu đất rộng hơn 6.280 m² trên đường Võ Văn Kiệt (TP.HCM) vì không có nhà đầu tư nào tham gia, dù giá khởi điểm lên tới 1.130 tỷ đồng. Tại Tây Ninh, một dự án khác quy mô hơn 2.100 ha, được rao bán với mức 27.000 tỷ đồng, cũng “ế ẩm” vì giá quá cao. Hai thương vụ thất bại này phản ánh thực tế: mặt bằng giá đất đã vượt xa sức chịu đựng của thị trường.
Giới chuyên gia cho rằng, nhiều chủ đất đang định giá theo “kỳ vọng” chứ không dựa trên giá trị thực. Họ cộng dồn cả lãi vay, chi phí cơ hội và thậm chí cả “phí rủi ro chính sách” trong thời gian nắm giữ, khiến giá chuyển nhượng bị đẩy lên cao một cách phi lý. Trong khi đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ gần như bị loại khỏi cuộc chơi M&A, vốn đã trở thành “sân của các đại gia” có tiềm lực tài chính mạnh và tầm nhìn dài hạn.
Bà Cao Thị Thu Hương (Savills TP.HCM) nhận định, ngoài yếu tố pháp lý, giá chào bán quá cao và chi phí vốn đắt đỏ là hai “rào cản kép” khiến nhiều thương vụ bế tắc. “Doanh nghiệp hiện đang trong tâm thế thăm dò, chờ đợi chính sách mới, thay vì vội vàng mở rộng quỹ đất”, bà Hương nói.
Cùng lúc đó, sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật vẫn là “điểm nghẽn” lớn khiến thủ tục chuyển nhượng kéo dài. Đối với các nhà đầu tư ngoại, việc không được trực tiếp nhận chuyển nhượng đất buộc họ phải liên doanh hoặc hợp tác với đối tác trong nước, điều này không chỉ làm tăng chi phí đàm phán mà còn kéo dài tiến độ triển khai dự án.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, bổ sung rằng: tiền sử dụng đất đang trở thành ẩn số khó lường. “Nhiều trường hợp, chi phí đất và tiền sử dụng đất gần như ngang nhau. Nếu cơ quan thẩm định đưa ra mức giá cao hơn dự kiến, doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán, và khi đó thị trường lập tức phản ứng bằng sự chững lại,” ông Phúc phân tích.
Dù vậy, triển vọng của thị trường M&A bất động sản vẫn được đánh giá tích cực trong giai đoạn cuối năm 2025 – 2026, khi Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực. Hai đạo luật này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ hàng loạt “điểm nghẽn” liên quan đến thủ tục, cơ chế định giá đất, và quyền tiếp cận quỹ đất của nhà đầu tư.
Một yếu tố khác không thể bỏ qua là dòng vốn ngoại vẫn duy trì ổn định, đặc biệt từ các quỹ đầu tư khu vực châu Á – Thái Bình Dương và Bắc Mỹ. Họ đang tìm kiếm những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí chiến lược và khả năng khai thác thực, thay vì những “miếng đất vàng” chỉ đẹp trên bản vẽ.
Tuy nhiên, sự phân hóa của thị trường là điều không thể tránh khỏi. Dòng tiền sẽ chỉ chảy vào những dự án sạch, minh bạch và bền vững, còn những doanh nghiệp chậm cải tổ, thiếu vốn hoặc cố tình “thổi giá ảo” sẽ bị loại khỏi cuộc chơi.
Trong bức tranh đó, cuộc đua thâu tóm quỹ đất sạch giống như một cuộc sàng lọc tự nhiên, nơi năng lực tài chính, tầm nhìn chiến lược và khả năng quản trị rủi ro quyết định ai sẽ trụ vững.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái định hình, và chỉ những doanh nghiệp biết chọn đúng đất, đúng thời điểm, thay vì chạy theo quy mô, mới có thể đứng vững và bắt sóng được chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường địa ốc Việt Nam.
Thanh Cao