Cú lội ngược dòng ngoạn mục của chung cư mini

Từng bị xem là “vùng cấm” sau vụ cháy Khương Hạ, chung cư mini giờ đây bất ngờ trở lại đường đua với diện mạo mới: pháp lý rõ ràng hơn, giá tăng mạnh và tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối. Từ nỗi lo thua lỗ, nhiều nhà đầu tư nay chứng kiến cuộc “lội ngược dòng” ngoạn mục của loại hình từng bị xem là rủi ro cao nhất thị trường bất động sản đô thị.

Hồi sinh bất ngờ

Cuối năm 2023, khi cả thị trường bất động sản rúng động vì vụ cháy thảm khốc tại Khương Hạ, ông Nguyễn Hoàng Nam, một nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm ở quận Nam Từ Liêm, đã từng đứng trước nguy cơ mất trắng hàng chục tỷ đồng sau khi “ôm” hai tòa chung cư mini tại khu vực Xuân Phương, tổng cộng hơn 35 căn hộ.

“Khi đó, tôi vừa hoàn thiện việc cải tạo, sơn sửa, chuẩn bị đưa vào khai thác thì thành phố đồng loạt kiểm tra, rà soát an toàn phòng cháy chữa cháy. Hai tòa nhà buộc phải bổ sung hệ thống thoát hiểm, chuông báo, bình cứu hỏa tự động, cửa chống khói… Chi phí đội lên thêm gần một tỷ đồng”, ông Nam nhớ lại.

Suốt gần nửa năm sau đó, các tòa chung cư mini rơi vào cảnh ế ẩm, vắng khách thuê, trong khi áp lực vốn vay ngân hàng và chi phí duy tu không hề nhỏ. Nhiều nhà đầu tư cùng thời điểm phải cắt lỗ, rao bán tháo, khiến giá chung cư mini rơi tự do.

Thế nhưng, bước ngoặt xuất hiện giữa năm 2024, khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua, chính thức mở đường cho căn hộ chung cư mini đủ điều kiện được cấp sổ hồng riêng. Cơ hội mới khiến ông Nam quyết định “chơi lớn”: hoàn thiện toàn bộ hồ sơ pháp lý, xin chứng nhận PCCC, thậm chí thuê đơn vị tư vấn độc lập để rà soát tiêu chuẩn xây dựng, đảm bảo đạt chuẩn từng hạng mục.

“Ban đầu, nhiều người bảo tôi dại vì đổ thêm tiền vào mô hình đang ‘chết’. Nhưng tôi tin nếu làm đúng luật, đúng chuẩn thì sẽ sống lâu dài. Đến nay, cả hai tòa đều đạt chuẩn PCCC và đã kín phòng thuê. Sau khi trừ chi phí, mỗi tháng tôi thu ròng gần 200 triệu đồng, chỉ tính riêng 2024 đã thu hồi gần 20% vốn đầu tư”, ông Nam chia sẻ.

Không riêng ông Nam, chị Lê Thị Thúy An, chủ một tòa chung cư mini 6 tầng tại khu vực Đại Kim (Hoàng Mai), cũng từng trải qua một giai đoạn “thót tim”. Sau vụ cháy năm 2023, chị An rao bán tòa nhà 18 căn với giá chỉ 9 tỷ đồng nhưng không có người mua. Đầu năm 2024, chị đành cho thuê lại lẻ tẻ, vừa để có dòng tiền, vừa chờ chính sách mới.

Một năm sau, cục diện thay đổi hoàn toàn. Khi quy định cấp sổ hồng riêng và tiêu chuẩn an toàn cháy nổ được ban hành rõ ràng, giá trị tòa nhà của chị tăng lên hơn 11 tỷ đồng, trong khi tỷ lệ lấp đầy luôn đạt 100%. “Có thời điểm tôi nghĩ mình ‘ôm bom nổ chậm’, giờ thì ngược lại, đây là khoản đầu tư sinh lời nhanh nhất của tôi trong 5 năm qua”, chị An nói.

Các chuyên gia nhận định, làn sóng phục hồi của chung cư mini không đến từ sự bùng nổ nhất thời, mà là sự điều chỉnh theo hướng chuyên nghiệp hóa. Sau giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, những chủ đầu tư tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, đảm bảo pháp lý rõ ràng đang trở thành nhóm hưởng lợi lớn nhất.

Theo khảo sát của các sàn giao dịch bất động sản nội đô như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa, giá bán chung cư mini hiện dao động từ 40–45 triệu đồng/m², tùy vị trí và tiện ích. Một số dự án được cấp “sổ hồng” riêng, có thang máy và hạ tầng tiêu chuẩn PCCC đầy đủ, đã vượt mốc 50–55 triệu đồng/m².

Điển hình, căn hộ mini 50 m² tại Láng Hạ đang được rao bán 2,1 tỷ đồng, tương đương hơn 42 triệu đồng/m²; căn 30 m² tại Mỹ Đình khoảng 1,3 tỷ đồng. Dù mức giá này tiệm cận phân khúc chung cư thương mại cỡ thấp, nhưng nguồn cầu vẫn tăng mạnh, đặc biệt từ nhóm người trẻ, cặp vợ chồng mới cưới và gia đình thu nhập trung bình, vốn khó tiếp cận căn hộ thương mại do giá đã tăng 40–50% trong một năm qua.

Giới phân tích cho rằng, “sóng ngầm” chung cư mini đang hình thành đợt tái cấu trúc mới, khi thị trường tự sàng lọc giữa hai xu hướng: mô hình đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng” sắp bị loại bỏ; và mô hình chuyên nghiệp – pháp lý chuẩn – hạ tầng đạt chuẩn, có tiềm năng trở thành nguồn cung quan trọng của phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

“Chung cư mini từng bị coi là ‘con ghẻ’ của thị trường, nhưng nếu được quản lý bài bản, minh bạch, đây sẽ là lời giải thực tế nhất cho bài toán an cư của người thu nhập trung bình”, ông Nam khẳng định.

Lợi nhuận “khủng” và những góc khuất phía sau “cơn sốt” chung cư mini

“Giờ muốn mua một căn hộ hai phòng ngủ ở trung tâm phải có ít nhất 3–4 tỷ đồng, nên nhiều người đành chuyển hướng sang chung cư mini. Dù nhỏ nhưng vẫn có thang máy, chỗ để xe, thiết kế khép kín, dọn vào ở được ngay”, ông Lê Huân, một môi giới bất động sản tại Thanh Xuân nhận định.

Theo ông Huân, sau vụ cháy Khương Hạ, người mua đã thận trọng hơn, hỏi kỹ hồ sơ pháp lý và hệ thống phòng cháy chữa cháy, song nhu cầu vẫn rất lớn bởi giá chung cư mini rẻ hơn đến 40–50% so với dự án thương mại cùng khu vực. Đặc biệt, những tòa được cấp sổ hồng và đạt chuẩn PCCC trở thành “hàng hiếm”, khiến giá bị đẩy lên theo quy luật khan hiếm nguồn cung.

Từ góc độ nhà đầu tư, ông Đàm Thanh Tú, chủ tòa chung cư mini 30 căn ở Triều Khúc cho rằng việc Nhà nước cởi trói quy định cấp sổ hồng cho loại hình này là “cú hích” lớn cho thị trường.

“Khi có sổ hồng, chủ đầu tư sẽ có động lực làm bài bản, người mua cũng yên tâm vì pháp lý rõ ràng, còn cơ quan quản lý dễ kiểm soát an toàn và trật tự đô thị. Đây là bước tiến giúp chung cư mini phát triển lành mạnh”, ông Tú phân tích.

Thị trường chung cư mini rõ ràng đang sôi động trở lại, mang về lợi nhuận “khủng” cho nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, đằng sau những con số hấp dẫn là vô số rủi ro tiềm ẩn mà ai cũng cần nhìn thẳng để tránh “vỡ mộng”.

Theo các chuyên gia, đa phần chung cư mini hiện nay vẫn được xây dựng dưới dạng nhà ở riêng lẻ, chỉ có một sổ đỏ chung cho toàn bộ công trình. Việc mua bán từng căn hộ thường thông qua hợp đồng ủy quyền hoặc vi bằng thừa phát lại là những hình thức không có giá trị pháp lý bảo vệ người mua.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cảnh báo: “Giá chung cư mini tăng chủ yếu do thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ. Nhưng nếu giá đã gần bằng dự án thương mại mà lại thiếu quyền sở hữu rõ ràng, cả người mua lẫn nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng”.

Trên thực tế, không ít môi giới đang thổi phồng dòng sản phẩm này bằng những lời mời chào “đầu tư siêu lợi nhuận”, trong khi phần lớn các tòa vẫn vi phạm quy hoạch, xây vượt tầng hoặc không đủ điều kiện cấp sổ. Với nhà đầu tư nhỏ lẻ, đây có thể là “miếng bánh ngọt” nhưng ẩn chứa rủi ro pháp lý, tài chính và cả an toàn sinh mạng.

Tựu trung lại, sự hồi sinh của thị trường chung cư mini cho thấy nhu cầu nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn vẫn vô cùng bức thiết. Những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, làm đúng luật và đầu tư bài bản vẫn có thể “thắng lớn”. Nhưng với hàng nghìn tòa nhà chưa được cấp phép đúng chuẩn, phân khúc này vẫn là “vùng xám” đầy bất định.

Luật Nhà ở sửa đổi đang mở ra cơ hội để chung cư mini bước vào “quỹ đạo chính danh”. Tuy nhiên, chỉ khi cả ba bên – chủ đầu tư, người mua và cơ quan quản lý – cùng nghiêm túc hành động, loại hình này mới có thể trở thành một giải pháp nhà ở bền vững, thay vì là “quả bom nổ chậm” trong lòng đô thị.

Bình Minh