Một thời, thị trường bất động sản sôi động với làn sóng “lướt sóng” đất nền vùng ven, kiếm lời nhanh nhờ chênh lệch giá. Nhưng khi chính sách siết chặt, vĩ mô biến động và thị trường tự điều chỉnh, cuộc chơi đang chuyển hướng. Nhà đầu tư trường vốn, ưu tiên dài hạn dần chiếm thế thượng phong.
Xu hướng đảo chiều
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến đất nền trong quý II/2025 đã giảm mạnh so với quý I. Cụ thể, lượng tìm kiếm tại Hà Nội giảm tới 47%, TP.HCM giảm 28%, trong khi các khu vực tỉnh lẻ cũng ghi nhận mức sụt giảm 33%.
Đây là mức giảm hiếm gặp trong vài năm trở lại đây, đặc biệt nếu đặt trong bối cảnh những tháng đầu năm từng ghi nhận sự hồi phục nhẹ ở một số khu vực như ven Hà Nội, Đồng Nai hay Long An. Không chỉ nhu cầu tìm kiếm sụt giảm, mà lượng tin rao bán đất nền cũng “lao dốc”, phản ánh đà hạ nhiệt rõ rệt của thị trường sau những cơn sốt cục bộ và chu kỳ bắt đáy kỳ vọng không thành.
Nguyên nhân chính, theo các chuyên gia, đến từ sự thay đổi tâm lý của cả người mua lẫn người bán. Sau giai đoạn bị “treo vốn” quá lâu, cộng thêm áp lực tài chính ngày càng lớn từ chi phí vay, chi phí cơ hội và lạm phát, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn phương án “ngồi im thở oxy” thay vì tiếp tục xuống tiền vào tài sản kém thanh khoản. Trong khi đó, người bán cũng không còn mặn mà rao hàng ồ ạt, bởi mặt bằng giá hiện tại đã điều chỉnh nhưng vẫn chưa chạm kỳ vọng mua vào của thị trường.
Thêm vào đó, rủi ro chính sách ngày càng lớn khi các cơ quan quản lý nhà nước bắt đầu áp dụng biện pháp siết lại hoạt động đầu cơ, tránh tình trạng “găm đất thổi giá”.
Đất nền vốn từng là “miếng bánh ngọt” cho các nhà đầu tư thích mạo hiểm giờ không còn dễ ăn như trước.
Dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân với đề xuất đánh thuế theo chênh lệch lãi ròng trong chuyển nhượng bất động sản đang khiến không ít nhà đầu tư chùn tay. Song song, các điều chỉnh trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang được hoàn thiện cũng khiến chiến lược “lướt sóng” mất dần đất diễn.
Đất nền vốn từng là “miếng bánh ngọt” cho các nhà đầu tư thích mạo hiểm giờ không còn dễ ăn như trước. Không ít người rơi vào cảnh mắc kẹt dòng tiền, phải cắt lỗ nhưng vẫn không thoát hàng. Tâm lý hoang mang, chờ giá tăng rồi mới bán giờ đã chuyển thành cầm cự, giữ tài sản để chờ “sóng hồi” vốn chưa biết bao giờ sẽ đến.
Trái lại, phân khúc chung cư, vốn từng bị xem là “ít lời”, “chỉ dành cho người ở thật” nay lại đang vươn lên mạnh mẽ cả về nguồn cung lẫn giá bán. Theo báo cáo thị trường, tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đã vọt lên 70 triệu đồng/m², tăng gần gấp đôi so với mức 38 triệu đồng của cùng kỳ năm ngoái.
Ngay cả TP.HCM nơi từng là thủ phủ tăng giá cũng đang bị Hà Nội vượt mặt, với mức giá trung bình hiện khoảng 57 triệu đồng/m². Đây là lần đầu tiên sau nhiều năm, giá căn hộ Hà Nội vượt TP.HCM, cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của dòng tiền.
Thị trường đang phân hóa sâu sắc. Đất nền vùng ven mất dần sức hút vì rủi ro pháp lý, khó khai thác cho thuê, trong khi chung cư nội đô và cận trung tâm lại trở thành điểm đến an toàn cho dòng tiền nhàn rỗi và nhà đầu tư dài hạn. Ngoài yếu tố giá tăng, căn hộ còn có lợi thế từ khả năng khai thác dòng tiền thuê, nhu cầu ở thật ổn định và pháp lý minh bạch hơn.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, sự tăng trưởng của phân khúc chung cư không chỉ phản ánh nhu cầu ở thực, mà còn là chỉ dấu rõ nét cho sự thay đổi trong hành vi đầu tư: từ đầu cơ sang giữ tài sản lâu dài, từ tâm lý “lướt nhanh, ăn dày” sang chiến lược bền vững, chú trọng vào giá trị sử dụng. “Tâm lý lướt sóng đang suy yếu dần. Và đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang tái cấu trúc theo hướng ổn định, minh bạch và hiệu quả hơn”, ông nhận định.
Rõ ràng, thị trường bất động sản Việt Nam không còn là cuộc chơi dễ dãi của số đông. Cuộc “đảo chiều” này không chỉ là sự sụt giảm của một phân khúc, mà là bước chuyển quan trọng từ tâm lý đầu cơ sang đầu tư thực chất – điều kiện cần để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong trung và dài hạn.
Tâm lý phòng thủ trở lại
Không chỉ dữ liệu vĩ mô, mà chính những câu chuyện từ nhà đầu tư cá nhân cũng phản ánh rõ sự thay đổi tư duy trên thị trường bất động sản. Từ cuộc chơi lướt sóng đầy rủi ro, giờ đây nhiều người đang chọn cách đầu tư thận trọng, tính toán kỹ càng và ưu tiên giá trị sử dụng thực tế.
Ông Đỗ Quang Tuấn, một nhà đầu tư lâu năm tại TP.HCM, kể lại bài học đắt giá khi cùng bạn bè gom đất nông nghiệp ở khu vực Phú Hòa (Thủ Dầu Một, Bình Dương cũ), với kỳ vọng đón đầu quy hoạch.
Tuy nhiên, sau khi “con sóng” đi qua, thị trường đột ngột mất thanh khoản, giá đất lao dốc, ông đành ngậm ngùi nhìn tài sản “chôn vốn”. “Chúng tôi đã quá chủ quan, nghĩ rằng đất cứ mua là sẽ lên giá. Giờ tôi chỉ chọn sản phẩm có thể cho thuê được, hoặc để sử dụng ngay, giảm thiểu rủi ro”, ông Tuấn chia sẻ.
Đây không phải trường hợp cá biệt. Sau giai đoạn tăng nóng, hàng nghìn nhà đầu tư cá nhân đang buộc phải nhìn lại cách tiếp cận thị trường. Làn sóng đầu tư đất nền vùng xa đã hạ nhiệt.
Từ một “sân chơi dễ dãi”, thị trường bất động sản Việt Nam đang trở thành một “cuộc thi chọn lọc tự nhiên” khắt khe.
Thay vào đó, nhiều người đang chuyển hướng sang mua căn hộ cho thuê tại TP.HCM, hoặc bất động sản thương mại có dòng tiền ổn định. Tư duy “ăn theo phong trào” dần nhường chỗ cho chiến lược đầu tư dài hạn, bài bản.
Sự chuyển mình này không chỉ đến từ những cú sốc thị trường, mà còn do hệ thống pháp luật đang siết lại. Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) đang đề xuất các mức thuế rõ ràng hơn với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Cùng với đó là hàng loạt quy định mới trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đặt ra yêu cầu cao hơn về minh bạch, pháp lý và trách nhiệm của nhà đầu tư.
Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group thị trường đang bước vào giai đoạn “tái định hình”. Nếu trước đây nhà đầu tư mới thường bắt đầu bằng vài thương vụ lướt sóng, thì nay họ buộc phải “bước chậm để đi xa”. Việc nghiên cứu thị trường, tính toán dòng tiền, hiểu rõ pháp lý và nhu cầu thực trở thành yếu tố sống còn. “Thời kỳ kiếm tiền dễ đã qua. Giờ là lúc cần bản lĩnh và sự chuẩn bị dài hơi”, ông Chánh nói.
Trên thực tế, bất động sản không còn là cuộc chơi của những người nóng vội, tin vào lời đồn và kỳ vọng sinh lời nhanh. Thị trường giờ đòi hỏi sự kiên nhẫn, hiểu biết và năng lực tài chính vững vàng. Sự dịch chuyển từ đất nền sang chung cư, từ đầu cơ sang đầu tư dài hạn là một tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang dần lành mạnh hơn, hướng tới nhu cầu thực và sự phát triển bền vững.
Từ một “sân chơi dễ dãi”, thị trường bất động sản Việt Nam đang trở thành một “cuộc thi chọn lọc tự nhiên” khắt khe. Chỉ những người đủ tầm nhìn, đủ kiến thức và đủ khả năng thích ứng mới có thể trụ vững và thành công trong cuộc đua đường dài.
Quang Anh