Đã vượt quá xa thu nhập của người dân, giá nhà bao giờ sẽ giảm?

Theo các chuyên gia, hiện nay nếu so sánh giữa giá nhà với mức thu nhập của người dân thì thấy có khoảng cách rất lớn. Chỉ cần suy luận theo logic thì hầu như người có thu nhập trung bình trở xuống không thể mua nổi nhà, kể cả nhà ở xã hội. Vậy, giá nhà bao giờ sẽ giảm?

Giá nhà đã vượt quá xa thu nhập          

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, khảo sát của Tổng cục Thống kê về mức sống của cư dân năm 2023 cho thấy, nhóm hộ có thu nhập cao nhất (gồm 20% dân số có thu nhập cao nhất) có thu nhập bình quân 10,86 triệu đồng/người/tháng, cao gấp 7,5 lần so với nhóm có thu nhập thấp nhất chỉ bình quân 1,45 triệu đồng/người/tháng.

Kết quả khảo sát của Tổng cục Thống kê này cũng cho biết, thu nhập bình quân đầu người/tháng của cả nước năm 2023 là 4,96 triệu đồng, trong đó khu vực thành thị là 6,26 triệu đồng, cao gấp gần 1,5 lần khu vực nông thôn ở mức 4,17 triệu đồng.

Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thu nhập bình quân đầu người đang cách rất xa so với giá nhà. Hiện nay, mặt bằng giá nhà ở được thiết lập đang ở mức cao. “Ước tính trung bình giá căn hộ chung cư phân khúc thấp nhất tại Hà Nội cũng ở mức 40 – 45 triệu đồng/m2. Ngay nhà ở xã hội ở những dự án có tính thanh khoản mức giá cũng khoảng 20 triệu đồng/m2, nhưng đó là giá được phê duyệt, còn giá bán lại ở một số dự án có tính thanh khoản cao thường lên tới mức 40 – 50 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu so sánh giữa giá nhà với mức thu nhập của người dân thì thấy có khoảng cách rất lớn. Chỉ cần suy luận theo logic thì hầu như người có thu nhập trung bình trở xuống không thể mua nổi nhà, kể cả nhà ở xã hội”, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phân tích.

Chính vì thế, ông Doanh cho rằng, trong bối cảnh giá nhà đang leo thang như hiện nay thì việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền sẽ là lời giải cho bài toán “an cư” của đa số người dân đang có mức thu nhập trung bình và thấp tại khu vực đô thị.

“Nhóm đối tượng này không đủ tiền để mua nhà ở cao cấp nhưng cũng không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nhà ở thương mại giá rẻ đã gần như biến mất. Do đó, nếu chỉ phát triển nhà ở cao cấp hay nhà ở xã hội, nhóm đối tượng này không thể tiếp cận, tạo nên khoảng trống trong cung nhà ở và sự bất bình đẳng trong việc tiếp cận nhà ở, ảnh hưởng tiêu cực đến an sinh, ổn định xã hội”, ông Doanh nói.

Mặt bằng giá nhà ở phân khúc thấp hiện nay cũng đã ở mức 45 – 50 triệu đồng/m2. Ngay cả nhà ở xã hội ở một số dự án cũ cũng được rao bán lại với mức 40 – 50 triệu đồng/m2. Do đó, phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền với mức giá trung bình khoảng 30 triệu đồng/m2 sẽ đáp ứng được khả năng tài chính của số đông người mua nhà, ổn định thị trường nhà ở. Theo các chuyên gia, kỳ vọng thì rất nhiều nhưng chắc chắn thách thức cũng không ít.

Vì sao giá nhà khó giảm?

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS)cho rằng, khó có thể “xuất hiện” nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay", trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Lý giải nguyên nhân, VARS cho rằng lý do chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành.

Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ. Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Thứ hai, các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này.

Thứ ba, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Bởi nhu cầu về nhà ở cao cấp, bao gồm cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư rất lớn, từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang không ngừng gia tăng cùng sự phát triển kinh tế và người nước ngoài từ làn sóng đầu tư nước ngoài cũng như Việt kiều trên cơ sở hành lang pháp lý mới "nới lỏng" điều kiện sở hữu cho đối tượng này.

Thậm chí, số lượng khách hàng sẵn sàng trả thêm khoản tiền chênh lệch để sở hữu các sản phẩm giới hạn, cao cấp nhất trong dự án cũng không ít. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn với các nhà phát triển dự án.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS kiến nghị cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía nhà nước.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền là giải pháp căn cơ, góp phần phát triển cân bằng cho thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm hiện nay. Cùng với đó, loại hình nhà ở này cũng sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, làm méo mó thị trường.

“Nguồn lực tài chính được coi như một trong những điều kiện tiên quyết để phát triển loại hình nhà ở này. Do đó, nghiên cứu chính sách về tín dụng ưu đãi để thu hút chủ đầu tư tham gia sẽ tháo gỡ được khó khăn lớn nhất. Giải quyết được câu chuyện chính sách cho nhà ở vừa túi tiền từ quy hoạch đến nguồn vốn thì phân khúc này sẽ phát triển nhanh chóng”, ông Đặng Hùng Võ nhận định.

Đức Minh