Giá trúng đấu giá tại một số khu vực ven Hà Nội đã lùi đáng kể so với thời điểm sốt nóng, nhưng người mua vẫn thận trọng. Khi khả năng sang tay kiếm chênh không còn dễ dàng, sức chịu đựng tài chính và nhu cầu sử dụng thực tế trở thành phép thử đối với người xuống tiền.
Từ kiếm chênh nhanh đến chờ người mua
Từng xem đất đấu giá là kênh đầu tư chủ lực, anh Thành, một nhà đầu tư tại Hà Nội (tên nhân vật đã thay đổi), nay phải tính lại cách phân bổ vốn. Trước đây, nhóm của anh mua đất rồi chờ cơ hội sang nhượng trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, hai lô tại khu vực Hoài Đức trúng đấu giá từ cuối năm 2024 đã nhiều tháng ít người hỏi, dù giá chào chỉ cao hơn vốn vài trăm triệu đồng. Vốn chậm quay vòng khiến anh thu hẹp việc tham gia các phiên mới, chuyển sang tìm hiểu những nơi có dân cư và nhu cầu ở thực.
Khó khăn của chiến lược này nằm ở khoảng cách giữa mua được và bán được. Trong giai đoạn thị trường sôi động, người tham gia có thể mạnh tay trả giá vì tin rằng sẽ có người mua tiếp với mức cao hơn. Khi giao dịch chậm lại, kỳ vọng ấy trở thành khoản vốn phải tiếp tục nắm giữ, cùng những chi phí phát sinh trong thời gian chờ đợi.
Phiên đấu giá 20 thửa đất tại xã Thanh Oai, Hà Nội ngày 3/11/2026 thu hút 47 khách hàng tham gia.
Diễn biến mới tại Thanh Oai cho thấy sự thay đổi rõ về mức độ cạnh tranh. Ngày 3/11/2026, phiên đấu giá 20 thửa đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong, thôn Văn Quán, xã Thanh Oai có 47 khách hàng tham gia. Các thửa rộng 84 đến 180 m², giá khởi điểm 14,08 triệu đồng/m². Kết quả, toàn bộ 20 thửa đều có người trúng, với mức giá từ 44,08 đến 56,08 triệu đồng/m².
So với mức cao nhất 90,3 triệu đồng/m² tại phiên đấu giá năm 2024 trong cùng khu vực, mức cao nhất lần này thấp hơn khoảng 38%. Dù vậy, đây là so sánh kết quả của hai phiên, với các thửa đất có thể khác nhau về vị trí, diện tích và lợi thế thương mại, chưa phải mức giảm của từng tài sản cụ thể.
Việc cả 20 thửa đều tìm được người trúng cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu. Nhưng giá trúng đấu giá mới phản ánh số tiền người tham gia chấp nhận cam kết tại phiên. Để đánh giá đầy đủ sức mua, cần theo dõi tiếp việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính và giao dịch chuyển nhượng sau đó.
Đây cũng là khác biệt cần làm rõ khi nhìn vào những lời rao “giảm sâu”, “cắt lỗ”. Giá chào bán thấp hơn trước chưa chắc đã tạo ra giao dịch. Ngược lại, một phiên có kết quả cao cũng chưa đủ để khẳng định đất xung quanh có thể bán được theo mặt bằng tương ứng.
Với người sử dụng vốn vay, thời gian chờ người mua càng kéo dài, chi phí giữ đất càng lớn. Chẳng hạn, trong một phép tính giả định, khoản vay 2 tỷ đồng với lãi suất 12%/năm phát sinh 240 triệu đồng tiền lãi trong một năm, chưa tính các chi phí khác. Khoản chênh vài trăm triệu đồng trên giá rao có thể thu hẹp nhanh nếu tài sản phải giữ lâu hơn dự kiến.
Áp lực vì thế xuất hiện ngay cả khi chủ đất chưa hạ giá xuống dưới giá mua. Bán ngang vốn sau thời gian dài nắm giữ vẫn có thể đồng nghĩa với thua lỗ nếu tính đủ lãi vay, chi phí giao dịch và cơ hội sử dụng tiền cho công việc khác.
Giá trị sử dụng quyết định sức bền
Góc nhìn về thị trường đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng sử dụng tài sản cũng được TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đề cập tại hội thảo ngày 22/9/2026.
Theo ông, minh bạch thông tin và hoàn thiện dữ liệu đất đai sẽ giúp người dân có thêm căn cứ xác lập giá trị tài sản, doanh nghiệp thuận lợi hơn trong dự báo và lập kế hoạch. Ông nhận định thay đổi lớn của thị trường sẽ là chuyển từ giá kỳ vọng sang giá trị thực. Đây là đánh giá về định hướng phát triển thị trường, không phải dự báo mọi loại bất động sản sẽ cùng giảm giá.
Đặt vào đất đấu giá, cách tiếp cận ấy đòi hỏi người mua trả lời những câu hỏi cụ thể hơn: Có thể xây dựng và sử dụng vào thời điểm nào? Khu vực đã có dân cư ổn định hay còn phải chờ nhiều năm? Tổng số tiền mua đất và xây nhà có phù hợp với khả năng chi trả của người mua tiếp theo?
Một lô đất có đường nội bộ rộng nhưng xa nơi làm việc, trường học và dịch vụ thiết yếu vẫn có thể khó bán. Ngược lại, tài sản nằm trong khu dân cư hiện hữu, có khả năng sử dụng ngay có thêm cơ sở để giữ sức mua. Lợi thế cần được đánh giá từ điều kiện thực tế, thay vì chỉ dựa vào thông tin về một công trình hạ tầng trong tương lai.
Người dân tìm hiểu thông tin đất đấu giá.
Mức giảm so với đỉnh cũng không thể thay thế việc định giá. Nếu mặt bằng trước đó đã bị đẩy quá cao, giảm mạnh vẫn có thể chưa đưa tài sản về mức phù hợp. Với người mua ở thực, tổng ngân sách hoàn thiện chỗ ở có ý nghĩa thiết thực hơn tỷ lệ giảm được ghi trên tin rao.
Cùng với sự điều chỉnh của thị trường, chính sách đấu giá đang được rà soát nhằm tăng trách nhiệm của người tham gia. Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP quy định tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân ở mức tối thiểu 10%, tối đa 50% giá khởi điểm.
Trong khi đó, dự thảo Luật Đấu giá tài sản được thảo luận ngày 19/10 đề xuất mức tối thiểu 20%, tối đa 50%. Đại biểu Lê Nữ Thuỳ Dương cho rằng mức tối đa 50% cao và đề nghị điều chỉnh xuống 30%, nhằm cân bằng trách nhiệm tài chính với khả năng tiếp cận của người có nhu cầu thực. Các nội dung này cần được phân biệt với quy định đã có hiệu lực.
Tiền đặt trước cao hơn có thể làm tăng chi phí của việc tham gia chỉ để đẩy giá rồi rút lui. Tuy nhiên, chất lượng một phiên đấu giá còn phụ thuộc vào mức độ công khai thông tin, tính cạnh tranh và việc thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng. Thị trường cần những kết quả có thể hoàn tất, tạo nguồn thu thực tế và đưa đất vào sử dụng.
Chưa đủ căn cứ để khẳng định hoạt động lướt sóng đất đấu giá đã chấm dứt. Nhưng khi người mua tiếp theo thận trọng hơn, chiến lược trả giá dựa chủ yếu vào kỳ vọng sang tay đang bộc lộ hạn chế. Trước mỗi bước giá, nhà đầu tư phải tính được khả năng thanh toán toàn bộ và thời gian có thể giữ tài sản nếu kế hoạch bán lại không diễn ra như dự kiến.
Bình Minh