Sau chuỗi tháng bùng nổ nhờ hiệu ứng quy hoạch và siêu dự án, đất nền Đông Anh bắt đầu ghi nhận sự chững lại rõ rệt về giao dịch trong tháng 5/2025. Dù vậy, mặt bằng giá vẫn neo cao, phản ánh niềm tin dài hạn của thị trường vào khu vực này.
Sức nóng hạ nhiệt – Giao dịch giảm sâu, thị trường bước vào pha thận trọng
Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền tiếp tục là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất trong 5 tháng đầu năm 2025. Đặc biệt, khu vực vùng ven Hà Nội và các tỉnh giáp ranh như Bắc Ninh (+43%), Hưng Yên (+38%) và Bắc Giang (+36%) chứng kiến mức tăng đáng kể về mức độ quan tâm so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, kể từ tháng 5, xu hướng đã thay đổi. Báo cáo ghi nhận dấu hiệu suy giảm rõ rệt về mức độ quan tâm tới đất nền ở hầu hết các địa phương, bao gồm cả Hà Nội. Theo biểu đồ biến động mức độ quan tâm theo tháng (MoM), loại hình đất nền tại Hà Nội đã giảm -8% trong tháng 5/2025 so với tháng 4, trong khi các khu vực miền Bắc ngoài Hà Nội ghi nhận mức giảm -5%.
Nguyên nhân, theo Batdongsan.com.vn, đến từ tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn trước những biến động liên quan đến chính sách thuế, cũng như sự chờ đợi vào các động thái rõ ràng hơn xoay quanh kế hoạch sáp nhập tỉnh – thành và lộ trình quy hoạch chi tiết.
Tại Đông Anh – khu vực từng được coi là “tâm chấn” của sóng đất nền năm 2024, tình hình đang phản ánh rõ nét sự chuyển pha của thị trường. Theo anh Lê Văn Đăng, môi giới tại xã Vĩnh Ngọc, lượng khách hàng gọi hỏi, đặt lịch đi xem đất trong tháng 5 giảm gần một nửa so với thời điểm cao trào tháng 3 – 4. “Trước đây cuối tuần phải chạy không kịp, giờ thì chỉ còn 1–2 đoàn khách mỗi ngày, chủ yếu là người mua thực hỏi kỹ giấy tờ, quy hoạch, pháp lý, chứ ít ai đặt cọc ngay như trước”, anh Đăng chia sẻ.
Lượng khách tìm kiếm đất nền Đông Anh đã hạ nhiệt so với giai đoạn bùng nổ
Các điểm nóng như Đông Hội, Lễ Pháp, Đông Trù hay Xuân Canh từng tấp nập giao dịch, nay gần như không còn cảnh chen lấn xem đất. Đáng chú ý, nhiều nhà đầu tư ngắn hạn đã rút lui khỏi thị trường, chuyển hướng sang các phân khúc có tính thanh khoản cao hơn như căn hộ hoặc nhà phố liền kề trong đại đô thị.
Theo chị Nguyễn Minh Thu – nhà đầu tư đến từ Hà Đông, cơn sốt đất nền tại Đông Anh thực chất đã được “nuôi” từ giữa 2023 khi thông tin đại dự án của Vingroup tại Cổ Loa được công bố. “Sự cộng hưởng từ quy hoạch thành phố phía Bắc, thông tin cầu Tứ Liên khởi công và sóng sáp nhập tạo ra lực đẩy quá mạnh. Nhưng đến thời điểm hiện tại, thị trường đã cần thời gian điều chỉnh lại”, chị Thu nhận định.
Dù vậy, không phải toàn bộ thị trường đều sụt giảm. Theo ghi nhận từ một số sàn, các sản phẩm thuộc khu đại đô thị do Vingroup, MIK hay Masterise phát triển vẫn giữ nhịp thanh khoản ổn định. Một chuyên viên kinh doanh bất động sản tại khu vực cho biết, trong khi khách lẻ giảm thì nhóm khách hàng mua để tích sản hoặc tìm kiếm suất đầu tư dài hạn lại đang chiếm tỷ trọng cao hơn.
Giá vẫn neo cao – Tâm lý “găm hàng” phản ánh kỳ vọng dài hạn
Mặc dù giao dịch suy giảm, thị trường đất nền Đông Anh lại cho thấy độ bền về mặt bằng giá. Ghi nhận thực tế từ các chợ nhà đất cho thấy, giá rao bán tại nhiều khu vực trọng điểm vẫn giữ nguyên hoặc nhích nhẹ so với giai đoạn cao trào sau Tết.
Đơn cử, đất nền tại Đông Trù, Lễ Pháp, Uy Nỗ, Tiên Dương hiện vẫn được rao bán trong khoảng 197 – 250 triệu đồng/m2. Khu vực Trung Thôn, ngay sát Vinhomes Cổ Loa – thậm chí giữ mức giá lên tới 260 triệu đồng/m2.
“Đất ở đây không rao nhiều, chủ yếu là chủ đất găm lại, chờ cầu Tứ Liên hình thành và khu đô thị hoàn thiện hạ tầng, lúc đó mới tính chuyện bán ra”, anh Trần Quang Anh – nhà đầu tư cá nhân sở hữu hai mảnh đất tại đây chia sẻ.
Giá đất tại Đông Anh vẫn neo cao do tâm lý "găm hàng" chờ hạ tầng
Tại Phương Trạch, mức giá rao bán vẫn dao động từ 200 – 230 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các trục đường chính như Xuân Canh vẫn duy trì mặt bằng giá 130 – 150 triệu đồng/m2. Các mảnh đất tại Tây Bắc Lễ Pháp hiện giao dịch ở mức 90 – 115 triệu đồng/m², còn đất trong ngõ Tiên Dương hay Nguyên Khê vẫn quanh mức 80 – 110 triệu đồng/m².
Với các vị trí sâu trong làng thuộc Vân Nội, Bắc Hồng hay Xuân Canh, giá vẫn duy trì trong ngưỡng 54 – 100 triệu đồng/m2 tùy loại hình. Như vậy, dù không còn giao dịch sôi động, nhưng giá bán không hề bị phá vỡ, cho thấy niềm tin dài hạn của thị trường vẫn được duy trì.
Nhiều ý kiến cho rằng, nếu xét về yếu tố hạ tầng và quy hoạch đô thị, Đông Anh là khu vực hiếm hoi hội tụ được cả thông tin quy hoạch nâng cấp, đầu tư giao thông trọng điểm, lẫn sự hiện diện rõ ràng của các đại đô thị. Giá hiện tại đang chững là do nhà đầu tư đang cân nhắc lại dòng tiền và kỳ vọng lợi nhuận trong ngắn hạn”.
Cùng quan điểm trên, bà Phan Thảo Vy – một nhà đầu tư đến từ Cầu Giấy – nhận định: “Không có chuyện giá đất Đông Anh giảm trong ngắn hạn. Dòng tiền đầu cơ rút bớt là tốt, vì sẽ tạo ra nhịp thị trường lành mạnh hơn cho người mua thực. Tôi tin rằng, giai đoạn cuối 2025 sẽ là thời điểm thị trường này quay trở lại đà tăng nếu chính sách tiền tệ tiếp tục ổn định”.
Với những thông tin ghi nhận cho thấy, thị trường đất nền Đông Anh đang bước vào giai đoạn "thanh lọc" tự nhiên sau chuỗi tăng nóng. Sự trầm lắng về giao dịch là tín hiệu lành mạnh, giúp tái định hình lại nhu cầu và mặt bằng giá thực. Trong dài hạn, Đông Anh vẫn là một trong những khu vực hiếm hoi có tiềm năng tích lũy ổn định và tăng trưởng bền vững, đặc biệt khi các yếu tố hạ tầng và quy hoạch tiếp tục được triển khai đồng bộ.
Lê Phong