Đất nền phía Nam chững nhịp tăng giá, nhà đầu tư thận trọng xuống tiền

Sau giai đoạn xuất hiện những tín hiệu phục hồi đầu năm 2026, thị trường đất nền phía Nam đang bước vào thời kỳ phân hóa mạnh. Dù hưởng lợi từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm và các chính sách tháo gỡ pháp lý, thanh khoản vẫn chưa cải thiện như kỳ vọng. Trong khi đó, mặt bằng giá tiếp tục neo cao khiến cả người mua lẫn nhà đầu tư đều giữ tâm lý thận trọng.

Thanh khoản cải thiện nhưng chưa tạo được sức bật

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường đất nền phía Nam trong tháng 4 và tháng 5/2026 ghi nhận mức độ quan tâm tăng lên tại nhiều địa phương như Đồng Nai, Bình Dương cũ, Long An cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Đây đều là những khu vực được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được triển khai hoặc đẩy nhanh tiến độ. Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, lượng khách hàng tìm kiếm thông tin và khảo sát thực tế đã tăng so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giao dịch thành công vẫn chưa đạt kỳ vọng khi phần lớn nhà đầu tư duy trì tâm lý thận trọng trước những biến động của nền kinh tế và diễn biến của thị trường bất động sản.

Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy đất nền tiếp tục là phân khúc có mức phục hồi chậm hơn so với căn hộ và nhà ở xây sẵn. Dòng tiền hiện nay đang ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác dòng tiền ngay, trong khi đất nền vẫn chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư trung và dài hạn.

 Theo nhận định của Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, sức cầu thị trường đang dần được cải thiện nhưng quá trình phục hồi sẽ diễn ra theo hướng chọn lọc thay vì tăng trưởng nóng như các chu kỳ trước. Ông Thắng cho rằng giao dịch thời gian tới sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và kết nối giao thông thuận lợi. Những khu vực chỉ dựa vào thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sẽ khó thu hút dòng tiền đầu tư.

Theo DKRA Consulting, nguồn cung đất nền mới tại khu vực phía Nam trong năm 2026 dự kiến dao động từ 3.500 đến 4.000 sản phẩm. Tuy nhiên, thanh khoản khó có thể bùng nổ trong ngắn hạn mà sẽ phục hồi từng bước cùng với sự cải thiện của niềm tin thị trường. Một thực tế đáng chú ý là dù giao dịch chưa sôi động, giá bán đất nền tại nhiều khu vực vẫn duy trì ở mức cao. Áp lực giảm giá không lớn do phần lớn nhà đầu tư đã trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài và có xu hướng tiếp tục nắm giữ tài sản thay vì bán cắt lỗ.

Điều này khiến thị trường xuất hiện nghịch lý: nhu cầu tìm hiểu tăng lên nhưng lượng giao dịch thực tế chưa tương xứng, bởi khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua vẫn còn khá lớn.

Hạ tầng tiếp tục dẫn dắt thị trường, nhà đầu tư ưu tiên giá trị thực

Bên cạnh yếu tố lãi suất, động lực lớn nhất của thị trường đất nền phía Nam hiện nay đến từ làn sóng đầu tư công quy mô lớn. Hàng loạt dự án trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài cùng nhiều tuyến kết nối liên vùng đang được đẩy nhanh tiến độ triển khai. Những dự án này được kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy quá trình đô thị hóa và nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực vệ tinh.

Tuy nhiên, khác với các giai đoạn sốt đất trước đây, thị trường hiện không còn phản ứng mạnh với các thông tin quy hoạch đơn thuần. Nhà đầu tư đang trở nên thận trọng hơn, ưu tiên những khu vực đã có hạ tầng hiện hữu hoặc đang được triển khai thực tế.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng đất nền vẫn là phân khúc chịu nhiều áp lực về thanh khoản do dòng tiền đầu tư đang hướng đến những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực. Theo bà Miền, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh, trong đó yếu tố pháp lý, quy hoạch minh bạch và năng lực phát triển hạ tầng sẽ quyết định khả năng tăng giá của từng khu vực thay vì xu hướng tăng đồng loạt như giai đoạn trước.

Báo cáo triển vọng thị trường năm 2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng chi phí đất đai đang trở thành một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn đến quá trình phục hồi của thị trường. Việc nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận giá thị trường đã làm gia tăng đáng kể chi phí đầu vào của các dự án bất động sản.

Theo VARS, đây là nguyên nhân quan trọng khiến mặt bằng giá đất nền khó giảm sâu dù thanh khoản chưa thực sự cải thiện. Trong ngắn hạn, thị trường nhiều khả năng tiếp tục duy trì trạng thái "giá cao - giao dịch chọn lọc", thay vì xuất hiện các đợt tăng giá mạnh trên diện rộng.

Các chuyên gia đều có chung nhận định rằng đất nền vẫn là phân khúc sở hữu tiềm năng dài hạn nhờ tính khan hiếm của quỹ đất và tốc độ đô thị hóa tại khu vực phía Nam. Tuy nhiên, cơ hội sẽ không còn chia đều cho tất cả.

Những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, nằm gần các công trình hạ tầng trọng điểm, sở hữu mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền. Ngược lại, các khu vực tăng giá dựa trên tin đồn hoặc kỳ vọng ngắn hạn sẽ ngày càng khó thu hút nhà đầu tư.

Trong bối cảnh thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển mới, đất nền phía Nam được dự báo sẽ tiếp tục phục hồi theo hướng bền vững hơn, với trọng tâm là giá trị sử dụng thực và tiềm năng tăng trưởng dài hạn thay vì những cơn sốt đầu cơ như trước đây.

Thiên An