Theo dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ an toàn vốn, Ngân hàng Nhà nước có tính đến đề xuất giảm hệ số rủi ro cho vay bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn trong cho vay lĩnh vực này. Nhiều ý kiến cho rằng, cần chia nhỏ các phân khúc bất động sản để có hệ số rủi ro phù hợp.
Thông thường, khi cho vay dự án kinh doanh bất động sản, các ngân hàng đang phải áp hệ số rủi ro cho vay đồng loạt là 200%. Bất động sản được xem là lĩnh vực rủi ro, có thời hạn cho vay dài nên thường áp dụng tỷ lệ cao để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống.
Bên cạnh hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản nói chung, dự thảo thông tư mới đã bổ sung thêm phân khúc bất động sản khu công nghiệp, hệ số rủi ro sẽ được giảm còn 160%.
Tuy nhiên, các ý kiến cho rằng, cần chia nhỏ hơn nữa các phân khúc bất động sản. Những phân khúc được khuyến khích sẽ giảm tỷ lệ, còn những phân khúc hạn chế, thậm chí có thể tăng tỷ lệ này lên cao hơn.
Dự thảo cũng đề xuất giảm mạnh hệ số rủi ro với các khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ xuống còn 12% - 50% tùy nhóm. Nhưng để cho vay được, các chuyên gia cũng khuyến nghị Bộ Xây dựng cần là đầu mối để cơ cấu lại thị trường bất động sản theo từng phân khúc, từ đó các ngân hàng có căn cứ cho vay.
Trước đó, trong một cuộc họp tại Ngân hàng Nhà nước bàn về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank cho rằng, nếu coi bất động sản là một ngành quan trọng thì đừng coi nó là ngành không tốt. Do đó, việc áp dụng hệ số rủi ro tới 200% do lĩnh vực này đang chiếm tỷ trọng tín dụng cao nên được xem xét sửa đổi, nếu giảm xuống sẽ là giải pháp thiết thực để thúc đẩy thị trường.
Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoài Ân, CFA Founder IFSS, chuyên gia đào tạo và tư vấn hoạt động ngân hàng, Công ty cổ phần Giải pháp tài chính tích hợp cho biết việc điều chỉnh hệ số quy đổi rủi ro xuống 150% từ mức 200% như các ý kiến hiện tại là một phương án đã từng xảy ra trong quá khứ, khi Ngân hàng Nhà nước tùy thời kỳ mà có sự thay đổi tỷ lệ này.
Tuy nhiên, ông Ân nhấn mạnh: “Chúng ta cần phải lưu ý, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang có mức độ rủi ro cao, đặc biệt là cao hơn giai đoạn trước rất nhiều. Do đó, việc áp dụng một hệ số rủi ro thấp hơn sẽ không phù hợp với bản chất quản trị rủi ro của ngân hàng. Áp dụng hệ số quy đổi rủi ro cho các phân khúc bất động sản khác nhau có thể gặp nhiều khó khăn và thách thức. Việc chia thành từng phân khúc đòi hỏi sự phân loại rõ ràng, công bằng và không phải lúc nào cũng dễ dàng”.
Cụ thể hơn, ông Ân phân tích, đối với việc phân loại dự án, xác định dự án thuộc loại nào trong nhiều phân khúc bất động sản có thể gây ra sự không rõ ràng và tranh chấp. Bên cạnh đó, một dự án bất động sản có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau, từ dân cư, thương mại đến công nghiệp. Điều này khiến việc xác định mục tiêu và rủi ro cụ thể trở nên phức tạp. Tiếp theo là câu chuyện quản lý nợ vay, ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc tách biệt và quản lý các khoản vay cho các phân khúc khác nhau. Sự phức tạp trong việc quản lý nợ vay có thể dẫn đến rủi ro không được đánh giá chính xác.
Liên quan đến vấn đề an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh: “Nhu cầu tín dụng bất động sản thường là với thời hạn trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường. Do đó, nếu các tổ chức tín dụng không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản”.
Trung Anh