Dòng vốn FDI sản xuất tiếp tục tăng, trong khi lượng khách quốc tế phục hồi mạnh đang tạo thêm lực cầu cho thị trường bất động sản. Trong bối cảnh dòng tiền ngày càng chọn lọc, bất động sản công nghiệp, khách sạn và văn phòng được đánh giá là ba phân khúc còn nhiều dư địa đầu tư.
FDI sản xuất tạo lực đẩy cho bất động sản công nghiệp
Dòng vốn đầu tư vào bất động sản đang có sự phân hóa theo những động lực tăng trưởng riêng của từng phân khúc. Trong đó, sản xuất tiếp tục là một trong những lĩnh vực thu hút mạnh vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam, qua đó tạo nhu cầu đối với nhà xưởng, kho bãi và hạ tầng công nghiệp.
Theo Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, lĩnh vực sản xuất thu hút 18,47 tỷ USD vốn FDI đăng ký, chiếm hơn một nửa tổng vốn đăng ký vào Việt Nam. Riêng vốn FDI sản xuất đăng ký mới đạt 10,71 tỷ USD. Điểm đáng lưu ý là số dự án mới lại giảm từ 759 dự án cùng kỳ năm trước xuống còn 468 dự án.
Quy mô vốn tăng trong khi số dự án giảm phản ánh xu hướng dòng tiền tập trung nhiều hơn vào các dự án lớn. Riêng ngành máy tính, điện tử và sản phẩm quang học đã thu hút hơn 7,03 tỷ USD vốn đăng ký mới.
Sự dịch chuyển về quy mô và tiêu chuẩn của các dự án sản xuất cũng kéo theo yêu cầu cao hơn đối với bất động sản công nghiệp. Thay vì chỉ quan tâm tới quỹ đất, doanh nghiệp ngày càng chú trọng chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối chuỗi cung ứng và tốc độ đưa nhà máy vào vận hành.
Khách sạn, nghỉ dưỡng và văn phòng chất lượng cao được đánh giá còn dư địa khi nguồn cầu du lịch và hoạt động của doanh nghiệp tiếp tục mở rộng.
Khoảng 5 năm trở lại đây, nguồn cung nhà xưởng và kho bãi xây sẵn tại khu vực phía Nam tăng nhanh, với tổng diện tích hoàn thành khoảng 2 triệu m2. Tỷ lệ lấp đầy hiện ở mức khoảng 90%.
Dư địa của phân khúc này vì vậy không chỉ nằm ở nhu cầu từ các tập đoàn sản xuất lớn. Khi những dự án quy mô lớn đi vào hoạt động, mạng lưới doanh nghiệp cung ứng linh kiện, sản phẩm và dịch vụ phụ trợ cũng tạo thêm nhu cầu đối với nhà xưởng và kho bãi.
Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Ngành sản xuất vẫn là trụ cột của nền kinh tế Việt Nam, và phần lớn sự quan tâm của giới đầu tư đều bắt nguồn từ thế mạnh cốt lõi này. Khi chuỗi cung ứng tiếp tục mở rộng, nhu cầu đối với các sản phẩm nhà xưởng xây sẵn, cho phép doanh nghiệp nhanh chóng đưa hoạt động vào vận hành, sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao”.
Khách quốc tế tăng 15%, bất động sản nghỉ dưỡng thêm lực cầu
Cùng với sản xuất, sự phục hồi của du lịch quốc tế đang tạo thêm lực cầu cho bất động sản khách sạn và nghỉ dưỡng. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón 12,3 triệu lượt khách quốc tế, tăng 15% so với cùng kỳ. Nguồn khách cũng trở nên đa dạng hơn khi bên cạnh hai thị trường truyền thống là Trung Quốc và Hàn Quốc, lượng khách đến từ Đông Nam Á, Nhật Bản, châu Âu và Mỹ đang gia tăng.
Việc giảm mức độ phụ thuộc vào một vài thị trường khách lớn tạo điều kiện cho những khách sạn có khả năng phục vụ nhiều nhóm khách khác nhau, từ khách du lịch quốc tế, khách doanh nghiệp đến MICE.
Theo Savills, cơ hội đầu tư trong giai đoạn này có xu hướng tập trung vào các dự án có thương hiệu và tiêu chuẩn chất lượng cao. Những khách sạn cũ hoặc được chủ sở hữu tự vận hành có thể phải tăng đầu tư cải tạo, nâng cấp hoặc tái định vị nếu muốn duy trì khả năng cạnh tranh.
“Du lịch đã có kết quả rất tốt tại Việt Nam. Sức hút cốt lõi đối với nhà đầu tư nằm ở tính đa dạng của nguồn khách. Nhu cầu từ Trung Quốc và Hàn Quốc vẫn mạnh, trong khi các thị trường khác như Đông Nam Á, Nhật Bản, châu Âu và Mỹ cũng đang gia tăng. Đối với nhà đầu tư nước ngoài và các tổ chức đầu tư, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tiếp tục là tâm điểm nhờ nguồn cung khách sạn 5 sao chất lượng cao còn hạn chế”, ông Neil MacGregor chia sẻ.
Ông Neil MacGregor, CEO, Savills Việt Nam
Một phân khúc khác đang được giới đầu tư quan tâm là văn phòng tại TP Hồ Chí Minh, đặc biệt ở nhóm tài sản chất lượng cao. Trong 8 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung văn phòng tại đây đạt khoảng 2,99 triệu m2, trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 553.000 m2.
Tính đến tháng 6/2026, công suất thuê của thị trường đạt 88%, giá thuê trung bình khoảng 870.000 đồng/m2/tháng. Nhu cầu thuê tập trung nhiều vào những tòa nhà chất lượng cao, nhất là các dự án đạt chứng nhận xanh và mới hoàn thành trong vòng ba năm gần đây.
Không gian phát triển của thị trường cũng đang dần mở rộng khỏi khu vực trung tâm. Đến năm 2029, khoảng 72% nguồn cung văn phòng tương lai dự kiến nằm ngoài trung tâm, chủ yếu tập trung tại các khu đô thị mới có quỹ đất lớn hơn và hạ tầng đang được hoàn thiện.
Về nguồn cầu, hoạt động thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi các ngành tài chính, bảo hiểm, bất động sản, công nghệ thông tin, bán lẻ và phân phối. Sự mở rộng của hoạt động sản xuất cũng kéo theo nhu cầu từ hệ sinh thái dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp.
Ba phân khúc đang được thúc đẩy bởi ba nguồn cầu khác nhau, từ dòng vốn sản xuất, khách du lịch đến nhu cầu mở rộng hoạt động của doanh nghiệp. Tuy nhiên, dòng vốn nhiều khả năng sẽ ngày càng chọn lọc hơn, khi lợi thế không còn đơn thuần nằm ở việc sở hữu quỹ đất hay tài sản mà phụ thuộc vào chất lượng dự án, khả năng vận hành và mức độ đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
Lê Phong