Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Quy định về phát triển dự án nhà ở thương mại còn chung chung

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liệt kê các dự án sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm cả “dự án nhà ở thương mại”. Nhưng quy định còn chung chung, chưa đủ rõ ràng các trường hợp thực hiện “dự án nhà ở thương mại” mà Nhà nước thu hồi đất, khó xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không.

Quy định về phát triển dự án nhà ở thương mại còn chung chung

Sáng nay ngày 30/8/2023, tại Nhà Quốc hội, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Hội nghị đại biểu Quốc hội (ĐBQH) hoạt động chuyên trách, nhiệm kỳ khoá XV xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, đây là dự án Luật lớn, có phạm vi điều chỉnh rộng, nội dung khó, phức tạp, tác động lớn đến đời sống Nhân dân và các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, quá trình tiếp thu, chỉnh lý tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau.

“Các nội dung tại Dự thảo mới chỉ là dự kiến bước đầu xin ý kiến đại biểu Quốc hội chuyên trách, các cơ quan chưa thống nhất được phương án tốt nhất để chỉnh lý tại dự thảo Luật”, ông Thanh nói.

Một số nội dung chủ yếu được Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh đề cập sau đó liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu, phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất.

Vẫn chưa thống nhất được phương án tốt nhất còn có các trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại; các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hằng năm; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền; nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất.

Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79) là một trong những vấn đề khó nhất tại Dự thảo. Dự thảo trình hội nghị này vẫn sử dụng phương pháp liệt kê (chọn cho). Trước đó, tại phiên họp thứ 25, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã gợi ý dùng phương pháp chọn bỏ, trừ những trường hợp áp dụng thỏa thuận quyền sử dụng đất, còn lại là Nhà nước thu hồi. Bởi, nếu theo cách chọn cho, tức là cứ liệt kê hết các trường hợp thu hồi đất thì không thể hết được.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh phản ánh quan điểm của Thường trực Ủy ban này, đó là quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có ưu điểm bảo đảm sự rõ ràng, dễ theo dõi, dễ áp dụng. Tuy nhiên, việc liệt kê quá cụ thể, chi tiết các dự án, công trình thu hồi đất có nhược điểm khó bảo đảm bao quát, đầy đủ.

Trong quá trình thảo luận, có ý kiến cho rằng cách tiếp cận theo hướng liệt kê các trường hợp như hiện nay chưa làm rõ được sự cần thiết của các dự án, công trình này theo tinh thần của Điều 54 Hiến pháp, ông Thanh cho hay.

Về các trường hợp cụ thể, Dự thảo trình Kỳ họp thứ năm điểm e khoản 3 Điều 79 dẫn chiếu đến khoản 1 Điều 112, trong đó, liệt kê các dự án sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm cả “dự án nhà ở thương mại”.

Nhưng quy định còn chung chung, chưa đủ rõ ràng các trường hợp thực hiện “dự án nhà ở thương mại” mà Nhà nước thu hồi đất, khó xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không, phân biệt với trường hợp chủ đầu tư thực hiện “dự án nhà ở thương mại” thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất mà mình đang có; chưa bảo đảm rõ ràng về nguyên tắc, tiêu chí, điều kiện thu hồi đất.

Phương án mới tại Dự thảo trình Ủy ban Thường vụ tại Phiên họp thứ 25 là bỏ Điều 112a về dự án sử dụng quỹ đất do Nhà nước tạo lập.

Ông Thanh nêu rõ, đây là phương án tiếp thu ý kiến đại biểu, thay đổi theo hướng quy định cụ thể các dự án thu hồi đất tại Điều 79 thay vì dẫn chiếu sang Điều về dự án tạo quỹ đất do Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện và Điều quy định về các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Bao gồm, dự án kết cấu hạ tầng vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng (trừ công viên, vườn hoa, bãi tắm và các khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác không thu phí của người dân).

Tuy nhiên, đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng thuộc diện thu hồi là dự án trọng điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Phương án này cũng cần tiếp tục chỉnh sửa để làm rõ tính chất “để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, bảo đảm rõ ràng về tiêu chí, điều kiện thu hồi đất; tiếp tục làm rõ các trường hợp được thực hiện dự án loại này theo hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, pháp luật về đầu tư chưa có quy định xác định về tiêu chí dự án trọng điểm thuộc thẩm quyền Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Trong quá trình thảo luận, có ý kiến đề nghị đối với dự án nhà ở thương mại chỉ thực hiện theo cơ chế thỏa thuận mà Nhà nước không thu hồi đất. Có ý kiến đề nghị xác định mức quy mô cụ thể của dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng là trường hợp thu hồi đất, thực hiện đấu thầu; dưới mức quy mô lớn không sử dụng đất ở là trường hợp thu hồi đất, thực hiện đấu giá, trừ trường hợp đang có quyền sử dụng đất đề xuất thực hiện dự án.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, đây là quy định quan trọng của Luật Đất đai, cần hết sức thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW và tuân thủ quy định của Hiến pháp năm 2013 để quy định rõ ràng, tránh cách hiểu khác nhau, gây vướng mắc trên thực tiễn.

Trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, Thường trực Ủy ban nhất trí với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để điều tiết chênh lệch giá trị tăng thêm từ đất do thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - nhà đầu tư và các trường hợp thu hồi đất để bảo đảm điều kiện thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất, từ dự án đầu tư sẽ tạo ra nguồn thu mới cho ngân sách nhà nước, đem lại lợi ích tổng thể cho toàn dân, toàn xã hội; đối với người dân có đất thu hồi, Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Tuy nhiên, theo cơ quan thẩm tra thì cả 2 phương án đều cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ, chỉnh sửa thêm để bảo đảm quy định rõ ràng, hợp lý, khả thi.

Quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ nên xác định chỉ tiêu các loại đất

Về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia, hiện nay có 2 loại ý kiến như sau: Loại ý kiến thứ nhất đề nghị giữ như dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Loại ý kiến thứ hai tiếp thu ý kiến thẩm tra và ý kiến ĐBQH, không quy định các chỉ tiêu “đất khu công nghiệp”, “đất khu công nghệ cao”, “đất hạ tầng giao thông cấp quốc gia”, “đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn”, “đất di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh”, “đất làm sân gôn”.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản thống nhất lựa chọn loại ý kiến thứ hai. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ nên xác định chỉ tiêu đất trồng lúa, đất rừng, đất quốc phòng, đất an ninh, để bảo đảm thực hiện cho các cho mục tiêu quốc gia về an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, quốc phòng, an ninh và thẩm quyền quyết định của Quốc hội theo quy định của pháp luật hiện hành và tránh chồng chéo, bảo đảm việc phân quyền và linh hoạt cho các địa phương, đối với các chỉ tiêu còn lại sẽ được rà soát quy định tại quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, bảo đảm việc quản lý chặt sẽ mục đích sử dụng đất.

Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định tại khoản 5 Điều 122. Tuy nhiên, cần tiếp tục nghiên cứu để quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đã có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đã có quy hoạch chi tiết, bảo đảm quyền của Nhà nước điều tiết, phân phối phần địa tô chênh lệch do thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất. 

Về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật bỏ quy định về mức phân bổ tối thiểu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hằng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất.

Về các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hằng năm, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, cần có quy định theo hướng tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh không chỉ giới hạn trong hoạt động sản xuất công nghiệp, nông nghiệp mà cả hoạt động thương mại, dịch vụ; cho nhà đầu tư được trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm tương ứng với tính chất của hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh trên đất, thời hạn, mục đích sử dụng đất và khả năng tài chính của nhà đầu tư, mặt khác, giúp nhà đầu tư tính toán được chi phí đầu tư, xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và hình thành tài sản thế chấp có giá trị, không chỉ là tài sản đầu tư trên đất mà còn là giá trị gắn với quyền sử dụng đất. Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản nhất trí quy định tại khoản 2 Điều 153 về tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. 

Bên cạnh đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cũng báo cáo, làm rõ các vấn đề về cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền; Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật.

Hồng Quang