Nửa đầu năm 2025, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục leo thang bất chấp lãi suất vay cao và thu nhập không ổn định. Trong bối cảnh này, nhiều người mua nhà rơi vào cảnh kiệt quệ tài chính, phải bán tháo tài sản để thoát khỏi vòng xoáy nợ nần.
Cung - cầu "lệch sóng", giấc mơ an cư ngày càng xa vời
Thị trường bất động sản căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong nửa đầu năm 2025 đang chứng kiến một nghịch lý rõ rệt: giá tăng phi mã, trong khi người mua thực ngày càng hụt hơi.
Theo CBRE Việt Nam, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước, chạm mốc kỷ lục 79 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, mức tăng cũng không kém cạnh, khoảng 30%, đẩy giá trung bình lên hơn 82 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, đằng sau bức tranh tăng giá là một thị trường bị “lệch pha nghiêm trọng” giữa cung và cầu. Trong quý II/2025, toàn bộ nguồn cung căn hộ mới mở bán tại Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang gần 8.000 căn, không có bất kỳ sản phẩm trung cấp hay bình dân nào.
Tình trạng tương tự diễn ra tại TP.HCM, nơi dòng sản phẩm hạng sang thậm chí còn chiếm ưu thế tuyệt đối, đẩy thị trường vào thế “chỉ có hàng xa xỉ, thiếu nhà ở cho số đông”.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cảnh báo: “Thị trường đang thiếu trầm trọng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Trong khi phần lớn người dân đô thị, đặc biệt là người trẻ, có nhu cầu mua nhà ở mức giá dưới 40 triệu đồng/m², thì các dự án mới lại vượt xa khả năng chi trả của họ”.
Không chỉ giá bị đẩy lên cao, nguồn cung mới cũng tiếp tục sụt giảm, nhất là tại TP.HCM. Trong 6 tháng đầu năm, thành phố chỉ ghi nhận 1.400 căn hộ mới chào bán mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây, thậm chí còn kém hơn cả cùng kỳ năm ngoái (1.900 căn).
Trong khi đó, Hà Nội giữ được mức cung ổn định nhờ các đại đô thị phía Đông và Tây, với khoảng 11.000 căn, nhưng một lần nữa, phần lớn vẫn là nhà cao cấp.
Điều đáng chú ý là dù nguồn cung mới tại TP.HCM thấp, lượng tiêu thụ lại đạt khoảng 2.000 căn, vượt xa số căn mở bán mới. Điều này cho thấy nhu cầu vẫn rất lớn, nhưng chủ yếu được hấp thụ thông qua các sản phẩm tồn kho từ những năm trước vốn có mức giá “mềm” hơn. Ngược lại, Hà Nội đang bắt đầu chứng kiến xu hướng chững lại trong tiêu thụ, do giá bán tăng quá nhanh, vượt ngưỡng chấp nhận của người mua thực.
Các chuyên gia cảnh báo, nếu xu hướng phát triển chỉ nghiêng về phân khúc cao cấp tiếp tục kéo dài, thị trường sẽ rơi vào trạng thái mất cân bằng nghiêm trọng. Về dài hạn, không chỉ giấc mơ an cư của người dân bị đẩy lùi, mà cả tính ổn định của thị trường cũng có nguy cơ bị đe dọa. Khi lực cầu thực không thể tiếp cận, thanh khoản sẽ phụ thuộc vào đầu cơ và điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro bong bóng.
Dù một số báo cáo kỳ vọng Hà Nội có thể chào bán 33.000 – 35.000 căn hộ trong giai đoạn cuối 2025 – đầu 2026, giới chuyên môn cho rằng, nếu cơ cấu sản phẩm không thay đổi, tỷ lệ hấp thụ sẽ tiếp tục giảm. Thị trường không thể bền vững nếu thiếu vắng các sản phẩm trung cấp và bình dân những phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu ở thực và phù hợp với mặt bằng thu nhập hiện tại.
Đã đến lúc cần nhìn nhận lại chiến lược phát triển nhà ở, thay vì tiếp tục dồn lực vào những dự án “trên mây” dành cho giới siêu giàu. Một thị trường khỏe mạnh là thị trường phục vụ số đông, chứ không phải chỉ để đánh bóng chỉ số tăng giá.
Nhiều người mua nhà rơi vào cảnh kiệt quệ tài chính, phải bán tháo tài sản để thoát khỏi vòng xoáy nợ nần.
Khi vay mua nhà trở thành bẫy tài chính
Trong bối cảnh giá nhà vẫn chưa có dấu hiệu “hạ nhiệt”, ngày càng nhiều người buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng để hiện thực hóa giấc mơ an cư. Tuy nhiên, với mặt bằng lãi suất vẫn neo ở mức cao, thu nhập nhiều ngành nghề bấp bênh, thì giấc mơ ấy rất dễ trở thành gánh nặng tài chính kéo dài hàng chục năm, thậm chí là cú trượt dài vào vòng xoáy nợ nần.
Câu chuyện của chị Đặng Minh Ánh (Hà Đông, Hà Nội) là một ví dụ điển hình. Hai năm trước, chị mua căn hộ 65m² trị giá hơn 3 tỷ đồng, vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng với lãi suất 0% trong thời gian xây dựng. Nhưng khi nhận nhà, khoản phải trả hàng tháng vượt quá 20 triệu đồng, một con số chênh vênh so với thu nhập thực tế.
Công việc giảm sút, thu nhập tụt gần một nửa, chị phải vay mượn người thân để trả nợ, chắt bóp mọi khoản chi tiêu. Đến khi không thể chịu đựng thêm, chị buộc phải bán lại căn hộ vốn là giấc mơ, là điểm tựa để chuyển sang thuê trọ. “Từ ngày dứt nợ với ngân hàng, tôi ngủ ngon hơn”, chị nói.
Tình cảnh tương tự xảy ra với anh Nguyễn Đăng Tùng (Khương Đình, Hà Nội), người đang gồng gánh khoản vay 1,2 tỷ đồng cho căn hộ hơn 3 tỷ. “Tôi cắt hết mọi chi tiêu, thậm chí không dám tụ tập bạn bè, không mua sắm gì ngoài thiết yếu, nhưng tháng nào cũng thấy tiền chưa tới mà nợ đã tới”, anh chia sẻ.
Không chỉ những người đã vay mới lâm vào cảnh chật vật. Nhiều người đang chuẩn bị mua nhà cũng đứng trước nguy cơ rơi vào bẫy tài chính nếu không cẩn trọng với những con số “mật ngọt” từ các gói vay ưu đãi.
Hiện nhiều ngân hàng tung ra các chương trình cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi 6–7%/năm. Tuy nhiên, mức lãi “mềm” này thường chỉ kéo dài 3–6 tháng. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất được thả nổi theo lãi suất cơ sở cộng thêm biên độ 3,5%/năm. Trong khi đó, lãi suất cơ sở hiện phổ biến từ 8,2–9%/năm. Tức là, người vay sẽ phải trả lãi từ 12,5–13,5%/năm, chưa kể đến các phụ phí như bảo hiểm khoản vay, phí đáo hạn sớm… có thể đội thêm 2–3% mỗi năm.
Đây là mức chi phí tài chính không hề nhỏ, đặc biệt với các khoản vay dài hạn lên tới 15–20 năm. Thực tế cho thấy, trong các chu kỳ trước, không ít người vay mua nhà đã lâm vào cảnh “lãi suất ưu đãi biến mất, khoản nợ phình to”. Khi lãi suất tăng vọt lên 13–14%, nhiều người phải bán gấp nhà để thoát khỏi vòng xoáy nợ, chấp nhận mất mát cả về tài sản lẫn tinh thần.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng thẳng thắn cảnh báo: “Đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi. Dùng đúng cách sẽ là đòn bẩy nâng cuộc sống, còn ngược lại, nó sẽ kéo bạn xuống vực nợ nần”.
Theo ông Hiếu, người mua nhà chỉ nên vay tối đa 80% giá trị căn hộ, nhưng quan trọng hơn là đảm bảo tổng số tiền trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng của cả gia đình. Đồng thời, nên có quỹ dự phòng đủ để trang trải ít nhất 6–12 tháng trả nợ trong trường hợp rủi ro như mất việc hoặc suy giảm thu nhập.
Ông Hiếu cũng cảnh báo về tâm lý FOMO (sợ lỡ cơ hội) đang khiến nhiều người vay mua nhà trong trạng thái “nhắm mắt làm liều”. “Nhiều người chỉ nhìn thấy giá nhà tăng, sợ sau này sẽ không mua nổi, nhưng lại không tính đến kịch bản xấu như lãi suất biến động, thất nghiệp hay sự cố sức khỏe. Điều đó rất nguy hiểm”, ông phân tích.
Ông khuyến nghị người mua cần lập bảng thu – chi chi tiết, tính kỹ dòng tiền trong dài hạn, và đặc biệt không nên “ôm” kỳ vọng thu nhập sẽ tăng đều trong tương lai để che lấp hiện tại bấp bênh.
Giữa một thị trường nhà ở đang ngày càng xa vời với thu nhập thực tế, vay tiền mua nhà là lựa chọn bắt buộc với nhiều người. Nhưng nếu không tỉnh táo và có chiến lược tài chính rõ ràng, giấc mơ ấy có thể trở thành cơn ác mộng kéo dài hàng thập kỷ.
Ngân hàng có thể chào mời bằng lãi suất thấp, thị trường có thể thổi phồng triển vọng tăng giá, nhưng người mua cần nhớ: quyết định vay mua nhà không chỉ là bài toán tài chính, mà còn là bài toán chịu đựng. Và không ai có thể gánh nổi khoản nợ cho bạn, ngoại trừ chính bạn.
Quang Anh