Tại báo cáo tổng kết công tác năm 2025 và triển khai nhiệm vụ năm 2026, Bộ Xây dựng cho biết, dù hầu hết các lĩnh vực của ngành đạt kết quả tích cực, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn, trong đó nổi bật là tình trạng giá nhà đất tăng cao bất thường, chưa phản ánh đúng giá trị thực.
Giá tăng nhanh, cung – cầu ngày càng lệch pha
Theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng liên tục qua các năm, song nguyên nhân không hoàn toàn đến từ chất lượng dự án hay sự cải thiện đồng bộ của hạ tầng. Hiện tượng găm hàng, nâng giá và đầu cơ vẫn tồn tại, góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao và làm trầm trọng hơn sự mất cân đối giữa cung và cầu.
Phân khúc trung và cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới, trong khi nhà ở có mức giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân lại ngày càng khan hiếm. Điều này khiến nhu cầu ở thực gặp nhiều khó khăn, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Giá tăng nhanh, cung – cầu ngày càng lệch pha.
Các báo cáo quý cho thấy đà tăng giá căn hộ diễn ra mạnh mẽ từ năm 2023 đến nay. Riêng trong năm 2024, giá chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 40–50% so với năm trước, còn TP.HCM tăng 20–30%. Sang quý I/2025, thị trường có dấu hiệu chững lại, song mức giảm nhiệt chỉ mang tính tạm thời.
Từ quý II/2025, giá căn hộ tại hai thành phố lớn tiếp tục tăng và ghi nhận mức cao nhất trong gần 10 năm. Giá bán trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng hơn 33% so với cùng kỳ; tại TP.HCM đạt khoảng 89 triệu đồng/m², tăng khoảng 36%.
Đến quý III/2025, mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy lên cao, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 95 triệu đồng/m², trong khi TP.HCM khoảng 91 triệu đồng/m²; nhiều dự án khu trung tâm chạm ngưỡng 120–150 triệu đồng/m². Theo Bộ Xây dựng, hơn 43% nguồn cung mới trên thị trường hiện có mức giá trên 120 triệu đồng/m².
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, tính đến quý III/2025, so với năm 2019, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng tới 96,2%, Đà Nẵng tăng 77,1% và TP.HCM tăng 56,9%.
Cảnh báo việc kiểm soát dòng vốn tín dụng gián tiếp chảy vào bất động sản
Điều đáng lo ngại là mức tăng giá mạnh không đi kèm với sự cải thiện tương xứng về chất lượng dự án hay hạ tầng khu vực. Nhiều dự án ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng mỗi căn chỉ trong thời gian ngắn, làm dấy lên lo ngại về nguy cơ “bong bóng giá” cục bộ.
Bên cạnh đó, tiến độ triển khai không ít dự án vẫn chậm do vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó, trong khi tăng trưởng tín dụng dành cho lĩnh vực này cao hơn đáng kể so với tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống ngân hàng, làm gia tăng rủi ro tiềm ẩn cho nền kinh tế.
Bộ Xây dựng cũng cảnh báo việc kiểm soát dòng vốn tín dụng gián tiếp chảy vào bất động sản còn nhiều thách thức. Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, vẫn ở mức cao, trong khi áp lực đáo hạn trong thời gian tới rất lớn, có thể tác động dây chuyền đến thị trường tài chính.
Trước thực trạng giá bất động sản tăng nóng, Bộ Xây dựng cho biết trong năm 2026 sẽ tập trung nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, với trọng tâm là tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án đúng tiến độ.
Định hướng chính sách sẽ ưu tiên thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và các phân khúc nhà ở có giá phù hợp, qua đó từng bước cân đối lại cung – cầu, đưa giá nhà tiệm cận hơn với giá trị thực và khả năng chi trả của người dân. Sau khi các luật được Quốc hội thông qua, hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành sẽ tiếp tục được hoàn thiện, hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ổn định, minh bạch và bền vững hơn trong giai đoạn tới.
Thiên An