Sau thời gian dài liên tục đi lên, giá chung cư trên thị trường thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh tại một số khu vực. Tại Hà Nội, mức giảm được ghi nhận khoảng 5-14% trong nửa đầu năm, khiến không ít người từng sốt ruột tìm mua nhà nay chuyển sang tâm lý chờ đợi.
Cách đây không lâu, nỗi lo lớn nhất với nhiều người có nhu cầu mua chung cư là giá nhà tăng nhanh hơn khả năng tích lũy. Việc giá liên tục thiết lập mặt bằng mới khiến không ít khách hàng đứng trước lựa chọn xuống tiền sớm hoặc chấp nhận nguy cơ phải mua với mức giá cao hơn trong tương lai.
Nhưng khi thị trường bắt đầu xuất hiện những căn hộ giảm giá, tâm lý này cũng dần thay đổi. Người mua có thêm lý do để cân nhắc lâu hơn, trong khi những nhà đầu tư chịu áp lực tài chính lại phải tính tới việc hạ kỳ vọng lợi nhuận để tìm thanh khoản.
Giá thứ cấp giảm tới 14%, người mua chưa vội xuống tiền
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội đã giảm khoảng 5-14% trong nửa đầu năm 2026. Tại TP HCM, mức điều chỉnh thấp hơn, khoảng 5-7%.
Đà giảm chưa diễn ra đồng đều trên toàn thị trường mà chủ yếu xuất hiện ở những dự án từng tăng giá mạnh, nhóm sản phẩm cao cấp hoặc những trường hợp chủ sở hữu cần nhanh chóng cân đối lại dòng tiền. Một bộ phận nhà đầu tư mua trong giai đoạn 2023-2025 cũng bắt đầu hạ kỳ vọng lợi nhuận để tăng khả năng chuyển nhượng.
Giá chung cư thứ cấp giảm 14%, người mua vẫn chờ đợi.
Sự thay đổi này đang khiến vị thế giữa người bán và người mua phần nào khác trước. Anh K., một người đang tìm mua chung cư tại Hà Nội, cho biết thời điểm giá nhà liên tục tăng, anh từng khá lo lắng vì khoản tiền tích lũy ngày càng khó theo kịp mặt bằng giá.
“Trước đây tôi khá sốt ruột vì giá chung cư cứ tăng, càng chờ càng thấy khó mua nhà. Nhưng gần đây tôi đi hỏi một số nơi thì đã thấy giá giảm so với trước. Vì vậy tôi quyết định chưa vội mua mà sẽ chờ thêm một thời gian để theo dõi xem thị trường diễn biến thế nào”, anh K. chia sẻ.
Tâm lý của anh K. cũng phản ánh một thay đổi đáng chú ý trên thị trường. Khi giá tăng liên tục, nỗi lo phải mua đắt hơn trong tương lai có thể thúc đẩy người mua nhanh chóng xuống tiền. Nhưng khi giá bắt đầu điều chỉnh, kỳ vọng giá còn có thể giảm thêm lại khiến một bộ phận khách hàng chuyển sang chờ đợi.
Ở thị trường sơ cấp, khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả vẫn khá lớn. Khoảng 80% nguồn cung mới trên thị trường đang có giá trên 50 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn người có nhu cầu mua nhà thực lại tìm kiếm sản phẩm dưới mức này. Nhu cầu vì vậy vẫn tồn tại, nhưng chưa dễ chuyển thành giao dịch thực tế.
Lãi vay cao, “sóng” tăng mới khó quay lại
Không chỉ giá nhà, chi phí vay vốn cũng đang khiến người mua thận trọng. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hiện phổ biến khoảng 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi và có thể tăng lên 13-15%/năm khi chuyển sang lãi suất thả nổi.
Với một căn hộ trị giá vài tỷ đồng, mức lãi suất này tạo ra áp lực tài chính đáng kể nếu người mua phải sử dụng khoản vay lớn. Bài toán vì thế không chỉ là căn hộ có giảm vài trăm triệu đồng hay không, mà còn nằm ở số tiền phải trả ngân hàng trong nhiều năm sau đó.
Lãi vay vẫn ở mức cao, thanh khoản thị trường chung cư càng khó khăn.
Diễn biến những năm gần đây phần nào cho thấy tác động của lãi suất đối với thị trường. Giai đoạn 2021-2024, khi lãi suất ở mức cao, giá chung cư TP HCM từng điều chỉnh khoảng 5-7%. Sang năm 2025, khi lãi suất hạ nhiệt, giá căn hộ tại thị trường này tăng khoảng 22%.
Dù vậy, khả năng một chu kỳ tăng tương tự nhanh chóng trở lại đang không được đánh giá cao. Theo Savills Hà Nội, khoảng 9.800 căn hộ được bán trong 6 tháng đầu năm 2026, chưa bằng một nửa lượng giao dịch của cả năm 2025. Khả năng chi trả của người mua tiếp tục là một trong những rào cản lớn đối với thanh khoản.
Trong khi đó, kỳ vọng lãi suất vay mua nhà giảm đáng kể từ nay đến cuối năm vẫn khá hạn chế. Các chuyên gia cho rằng thị trường chung cư có thể tiếp tục trải qua giai đoạn điều chỉnh thay vì nhanh chóng hình thành một chu kỳ tăng mới; riêng quá trình điều chỉnh của một loại hình bất động sản có thể kéo dài khoảng 2-3 năm.
Điều này không có nghĩa nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn đã suy yếu. Nhưng sau giai đoạn giá tăng nhanh, thị trường đang bước vào thời điểm người mua quan tâm nhiều hơn tới khả năng chi trả và giá trị thực của căn hộ. Khi những khách hàng như anh K. không còn quá sốt ruột xuống tiền, một đợt tăng giá mới sẽ khó xuất hiện nếu mặt bằng lãi suất và giá bán chưa có sự thay đổi đủ lớn.
Thế Anh