Sau thời gian tăng nóng, giá căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội và TP.HCM đã bắt đầu điều chỉnh. Tuy nhiên, mức giảm vài phần trăm chưa đủ bù lại chi phí vay mua nhà đang phổ biến 12-14%/năm. Với những gia đình phải vay quá nửa giá trị căn hộ, áp lực tài chính vẫn còn rất lớn.
Giá giảm nhưng chưa rẻ
Thị trường chung cư đang xuất hiện tín hiệu mà người mua chờ đợi suốt thời gian dài, cụ thể giá bán không còn tăng liên tục, biểu hiện là một số chủ nhà bắt đầu hạ kỳ vọng, chấp nhận thương lượng sâu hơn để đẩy nhanh giao dịch. Dù vậy, từ “giảm giá” đến “dễ mua” vẫn là một khoảng cách khá xa.
Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương đã giảm so với quý trước. Giá căn hộ bình quân tại Hà Nội được ghi nhận khoảng 123 triệu đồng/m², giảm gần 3,9%; tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m², giảm 3,6%.
Mặt bằng giá trên được tổng hợp từ các dự án nằm trong phạm vi theo dõi của cơ quan quản lý. Trong khi đó, báo cáo quý II của CBRE đưa ra con số thấp hơn đối với thị trường chuyển nhượng tại Hà Nội. Theo đó giá căn hộ thứ cấp theo đơn vị này vào khoảng 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% so với quý trước và là lần điều chỉnh đầu tiên kể từ cuối năm 2022.
Sự chênh lệch giữa các báo cáo cho thấy giá bình quân không phải mức giá đại diện cho mọi căn hộ. Kết quả còn phụ thuộc vào phạm vi địa lý, nhóm dự án, phân khúc và cách tính diện tích. Dù sử dụng bộ số liệu nào, điểm chung vẫn là giá có xu hướng đi xuống nhưng đang đứng trên một nền rất cao.
Với mức 60 triệu đồng/m², một căn hộ 65 m² đã có giá khoảng 3,9 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí sửa chữa, nội thất, phí làm thủ tục và các khoản phải trả khi chuyển nhượng. Nếu căn hộ nằm trong dự án mới, có vị trí thuận lợi hoặc đầy đủ tiện ích, mức giá có thể cao hơn đáng kể.
Thanh khoản cũng phản ánh sự thận trọng của người mua. Nguồn từ CBRE cho biết Hà Nội tiêu thụ hơn 5.800 căn hộ trong quý II, tương đương khoảng 68% lượng hàng mới đưa ra thị trường. Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi sức hấp thụ thường vượt 90%.
Mặc dù giá nhà đã giảm nhưng lãi vay lại cao điều này khiến việc giảm giá không có quá nhiều ý nghĩa đối với những người không có lượng tiền mặt lớn
Trên phạm vi cả nước, Bộ Xây dựng ghi nhận khoảng 100.000 giao dịch bất động sản thành công trong quý II, chỉ bằng 71,5% quý trước. Tồn kho tại 25 trong số 34 địa phương báo cáo lên khoảng 39.284 căn và nền đất. Nguồn cung có dấu hiệu cải thiện nhưng phần lớn vẫn tập trung vào nhóm giá cao, trong khi nhà ở vừa túi tiền còn ít.
Savills cũng nhận định khả năng chi trả tiếp tục là rào cản của thị trường căn hộ Hà Nội. Tại TP.HCM, nguồn cung đang trở lại nhưng giá bán và chi phí vay cao khiến người mua chưa mạnh dạn xuống tiền.
Như vậy, giá giảm hiện nay phần nhiều là sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nhanh. Người bán bớt kỳ vọng, thị trường chuyển nhượng có thêm khoảng thương lượng nhưng chưa xuất hiện một đợt giảm đủ sâu để đưa căn hộ trở lại gần thu nhập của số đông.
Lãi vay nuốt phần giảm giá
Trở ngại lớn hơn với người mua nhà nằm ở chi phí vốn. Khảo sát quý II của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam tại 10 ngân hàng cho thấy lãi suất ưu đãi mua nhà phổ biến 8,5-11%/năm, thường được áp dụng trong 6-12 tháng đầu.
Sau thời gian này, phần lớn khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, tính bằng lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng thêm biên độ khoảng 3,3-3,5%. Lãi suất thực tế người vay phải chịu phổ biến 13-15%/năm. Bộ Xây dựng cũng ghi nhận mặt bằng cho vay bất động sản ở mức 12-14%, cá biệt có khoản vay thả nổi lên 15-16%.
Khảo sát chương trình được các ngân hàng công bố cho thấy mức ưu đãi cũng có sự phân hóa. Gói “Ngôi nhà đầu tiên” triển khai từ tháng 6/2026 của BIDV áp dụng lãi suất từ 9,5% trong 12 tháng đầu, 10% trong 18 tháng hoặc 10,5% trong 24 tháng, tùy thời hạn vay.
Một số chương trình dành riêng cho người trẻ có mức khởi điểm thấp hơn. Chẳng hạn, Vietcombank giới thiệu gói “Nhà mới Thành đạt” với lãi suất từ 5,2%/năm, thời hạn tối đa 40 năm và có thể miễn trả gốc trong 5 năm đầu. Tuy nhiên, người vay phải từ 20 đến 35 tuổi, có thu nhập từ lương chuyển qua tài khoản ngân hàng, hợp đồng lao động phù hợp và chỉ được vay tối đa 70% giá trị căn nhà.
Chỉ khi giá nhà giảm và giá lãi suất cũng giảm thì mới đủ điều kiện kích thích thị trường bất động sản nhộn nhịp trở lại
Mức lãi suất quảng cáo vì thế chưa phản ánh đầy đủ chi phí của toàn bộ khoản vay. Người mua cần hỏi rõ mức lãi được cố định trong bao lâu, công thức tính sau ưu đãi, biên độ điều chỉnh, phí trả nợ trước hạn và các khoản bảo hiểm đi kèm. Ân hạn gốc chỉ giúp giảm áp lực trong thời gian đầu, không làm nghĩa vụ trả nợ biến mất.
Có thể hình dung áp lực qua một phép tính đơn giản. Với căn hộ 3,9 tỷ đồng, người mua có 1,5 tỷ đồng và phải vay 2,4 tỷ đồng trong 20 năm. Nếu trả gốc đều hằng tháng, số tiền gốc là khoảng 10 triệu đồng/tháng.
Ở mức lãi suất 9%/năm, tiền lãi tháng đầu khoảng 18 triệu đồng, đưa tổng nghĩa vụ lên 28 triệu đồng. Nếu lãi suất tăng lên 14%, tiền lãi tháng đầu thành 28 triệu đồng, tổng số tiền phải trả lên khoảng 38 triệu đồng. Chênh lệch chi phí lãi trong năm đầu có thể xấp xỉ 117 triệu đồng, gần bằng khoản giảm 3% của chính căn hộ 3,9 tỷ đồng.
Phép tính trên chỉ mang tính minh họa, chưa bao gồm bảo hiểm và các loại phí. Tuy nhiên, nó cho thấy mức giảm giá có thể nhanh chóng bị chi phí vay bào mòn.
Người mua có sẵn phần lớn tiền, chỉ cần vay dưới 30-40% giá trị căn hộ sẽ có nhiều cơ hội thương lượng hơn trong giai đoạn hiện nay. Ngược lại, với những gia đình phải vay 60-70%, giá giảm vài phần trăm chưa đủ tạo ra sự thay đổi đáng kể.
Thị trường đang dễ thở hơn cho người có tiền mặt, nhưng chưa thật sự nhẹ gánh với người phụ thuộc vào vốn ngân hàng. Trước khi ký hợp đồng, người mua không nên chỉ hỏi căn hộ đã giảm bao nhiêu, mà cần tính đến câu hỏi quan trọng hơn: nếu lãi suất tăng thêm 3-5 điểm phần trăm, thu nhập của gia đình có còn đủ để trả nợ và duy trì cuộc sống trong nhiều năm hay không?
Quốc Toản