Báo cáo quý II/2025 của Savills Việt Nam cho thấy, giá bán căn hộ tại Hà Nội trung bình 40 – 65 triệu đồng/m2, tại trung tâm có thể vượt 100 triệu đồng/m2 và một số dự án hạng sang đạt ngưỡng 150 – 200 triệu đồng/m2. So với các đô thị lớn trong khu vực Đông Nam Á, giá nhà ở Hà Nội không hề rẻ, thậm chí cao hơn một số quốc gia khác trong khu vực.
Nhà ở Hà Nội thuộc nhóm đắt đỏ nhất khu vực
Theo dữ liệu của Savills, nếu lấy mức trung bình 45 triệu đồng/m2, một căn hộ 70 m2 tại Hà Nội có giá khoảng 3,1 tỷ đồng – con số gần như ngoài tầm với của người lao động trẻ thu nhập 10 – 15 triệu đồng/tháng.
Trang Numbeo - nền tảng dữ liệu chi phí sống cũng chỉ ra, năm 2025, giá nhà tại Bangkok (Thái Lan) đạt mức 45 triệu đồng/m2 với căn hộ ngoại ô và 93 triệu đồng/m2 với khu vực trung tâm. Tương tự, khoản giá tại Jakarta (Indonesia) cũng dao động từ 29 - 67 triệu đồng/m2; Manila (Philippines) dao động từ 38 - 77 triệu đồng. Còn tại hà Nội, mức giá thấp nhất nằm trong khoảng 35 - 90 triệu đồng/m2.
Như vậy, xét giá tuyệt đối, Hà Nội có mức giá tương đương Bangkok và Manila, cao hơn Jakarta. Vấn đề nằm ở tỷ lệ giá nhà/thu nhập (PIR), bởi theo Numbeo, để mua căn hộ 90m2 tại trung tâm, cư dân Bangkok cần khoảng 20 năm, Jakarta 14 năm, Manila 18 năm, trong khi Hà Nội lên tới 25 – 27 năm.
Giá bất động sản Hà Nội ngày càng neo cao khiến việc sở hữu nhà ở trở nên khó khăn
Sự chênh lệch càng rõ nếu xét thu nhập, khi kỹ sư trẻ ở Bangkok lương 22 – 25 triệu đồng/tháng có thể tính toán mua nhà sau 15 – 20 năm; nhân viên văn phòng tại Jakarta lương 18 – 20 triệu đồng/tháng vẫn có cơ hội. Còn tại Hà Nội, nhân viên văn phòng phổ biến chỉ 10 – 12 triệu đồng/tháng, giấc mơ sở hữu căn hộ trung tâm trở nên xa vời.
Một môi giới lâu năm tại quận Cầu Giấy cho biết: “Giao dịch thực tế cho thấy khách hàng trẻ dưới 30 tuổi rất khó mua căn hộ trung tâm. Phần lớn hoặc phải nhờ gia đình hỗ trợ tài chính lớn, hoặc chấp nhận thuê dài hạn. Nhiều người chọn mua ở vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì – nơi giá vẫn còn khoảng 35 – 40 triệu đồng/m2”.
Ông Nguyễn Hoàng Minh – Phó Giám đốc một đơn vị tư vấn BĐS tại Hà Nội cũng nhận định: “Giá nhà và giá đất hiện nay tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng tài sản và thu nhập của người dân. Không phải ai cũng có thể theo kịp diễn biến thị trường”.
Nguyên nhân đẩy giá lên cao và hướng giải pháp
Theo các chuyên gia, có ba nguyên nhân chính khiến giá chung cư tại Hà Nội duy trì ở mức cao. Đầu tiên là nguồn cung hạn chế do quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, dự án mới được phê duyệt nhỏ giọt trong khi nhu cầu nhà ở tăng nhanh, tạo sự lệch pha cung – cầu. Trong khi đó, chi phí đầu vào liên tục tăng cao, giá nguyên vật liệu xây dựng leo thang, thủ tục pháp lý kéo dài, quy định chồng chéo khiến tổng mức đầu tư đội vốn, buộc chủ đầu tư nâng giá bán.
Ngoài ra, nguyên nhân không thể không nhắc tới đó là do hoạt động đầu cơ và tâm lý tích trữ. Tâm lý coi bất động sản là kênh trú ẩn an toàn vẫn khó thay đổi. Nhiều người mua để giữ tiền, chờ tăng giá thay vì để ở, khiến giá bị đẩy vượt xa giá trị thực.
Để cải thiện khả năng tiếp cận, giới chuyên gia đưa ra một số giải pháp như phát triển nhà ở xã hội với giá 13 – 16 triệu đồng/m2, căn hộ 50 – 60m2 chỉ dưới 1 tỷ đồng, phù hợp với nhiều gia đình trẻ. Bên cạnh đó, tiếp tục mở rộng phát triển vùng ven bằng việc đẩy nhanh tiến độ các tuyến metro, đường vành đai để người dân chấp nhận sống xa trung tâm mà vẫn thuận tiện đi lại.
Đồng thời, Chính phủ cần đưa ra nhiều biện pháp kiểm soát đầu cơ, tăng minh bạch thông tin, hạn chế mua đi bán lại thổi giá, ngăn chặn “sốt ảo”.
Cần nhiều biện pháp đồng bộ để giảm giá nhà trong thời gian tới
Một môi giới tại khu vực Đông Anh bổ sung: “Hiện nhiều khách hàng chuyển hướng sang vùng ven, vừa vì giá mềm hơn, vừa kỳ vọng hạ tầng như Vành đai 4, các tuyến metro sớm hoàn thành. Dù vậy, nếu chính sách tín dụng và thủ tục pháp lý không được tháo gỡ, nguồn cung hạn chế sẽ vẫn giữ giá ở mức cao.”
Nếu chỉ so sánh với các thành phố đắt đỏ như Singapore hay Hong Kong, Hà Nội có vẻ “rẻ” hơn. Nhưng đặt lên bàn cân cùng thu nhập bình quân, Hà Nội lại thuộc nhóm khó tiếp cận nhất khu vực. Chính khoảng cách này lý giải xu hướng ngày càng nhiều người trẻ chọn thuê dài hạn thay vì mua, hoặc buộc phải nhờ gia đình hỗ trợ để sở hữu căn hộ.
Lê Phong