Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Văn Sinh từng khẳng định, cần thay đổi các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ… Thế nên, việc cần làm là gỡ nút thắt về chính sách pháp lý của thị trường bất động sản và đinh hướng điều chỉnh trong giai đoạn tới mới là điều cần thiết
Vướng mắc về "luật"
Hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp đến pháp luật trong nhiều lĩnh vực khác, trong đó có các luật như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Du lịch năm 2017, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020, Luật Nhà ở năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2019 và 2020), Luật Xây dựng năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2018, 2019 và 2020)... Tuy nhiên, theo các CEO trong lĩnh vực bất động sản, các luật trên còn hạn chế, thiếu sự đồng bộ giữa các luật. Trong các Luật có những quy định chung chung, nên gây vướng mắc cho doanh nghiệp. “Nổi cộm nhất là “nhà” và “đất” đang tách riêng theo các bộ luật khác nhau nên có rất nhiều mâu thuẫn rắc rối, có thể phù hợp với Luật này nhưng không phù hợp với Luật khác”.
Theo ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng Giám đốc của Công ty Trần Anh Group, Luật Đất đai là bộ ảnh hưởng rất nhiều hoạt động kinh doanh bất động sản vì đất đai là một phần quan trọng trong kinh doanh bất động sản và mọi bất động sản khác đều gắn liền với đất đai. Thế nhưng, Luật Đất đai 2013 đang tồn tại một số quy định gây khó khăn, trở ngại cho doanh nghiệp. Cụ thể, khi doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư vẫn phải đóng tiền cho Nhà nước để chuyển sang chế độ đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê trước hằng năm dù đã “mua” quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân khác trước đó.
Vấn đề giải phóng mặt bằng được quy định tại Khoản 1, Điều 74 về “Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”; Điều 113 về “Khung giá đất”; Điều 114 về “Bảng giá đất và giá đất cụ thể” Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường theo giá đất cụ thể trên cơ sở khung giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, khung giá đất do chính quyền quy định thường thấp xa so với giá đất thị trường, gây khó khăn trong việc thực hiện bồi thường, để triển khai dự án của doanh nghiệp bất động sản.
Còn tại Khoản 3, Điều 126 về “Đất sử dụng có thời hạn”, Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua không quá 50 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm.
Mặt khác, cũng quy định “người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài” dù hầu hết các dự án công trình hỗn hợp, thì phần diện tích nhà ở và phần diện tích kinh doanh là một khối tổng thể, thống nhất, không thể tách rời. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến công trình nhà ở quyền lợi chính đáng của người có quyền sở hữu nhà ở và gây nên sự bất an cho cư dân sở hữu nhà chung cư.
Tại Nghị quyết số 406/NQ-UBTVQH15 ngày 19/10/2021 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về “Ban hành một số giải pháp nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân chịu tác động của dịch Covid-19” quy định “4. Miễn tiền chậm nộp phát sinh trong năm 2020 và năm 2021 của các khoản nợ tiền thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với doanh nghiệp, tổ chức (bao gồm cả đơn vị phụ thuộc, địa điểm kinh doanh) phát sinh lỗ trong năm 2020”. Đồng nghĩa với việc chỉ miễn tiền phạt chậm nộp và không miễn giảm tiền thuế, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
Theo Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh, nghị định 30/2021 ảnh hưởng đến sự sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thị trường bất động tại Tp. Hồ Chí Minh thời gian qua. “Vướng là do quy định pháp luật, trực tiếp là dự án nào có 100% đất ở thì mới được công nhận là chủ đầu tư. Sau đó, có sửa thêm rằng “đất ở và các loại đất khác”. Chúng tôi cho rằng điều này không đúng ở Luật Đất đai. Có 173 dự án tại Tp. Hồ Chí Minh bị vướng ở vấn đề này”.
Các giải pháp gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản
Để giải quyết các khó khăn, vướng mắc đặc biệt về pháp lý, các chuyên gia đã đưa ra những giải pháp tháo gỡ những chồng chéo trong thủ tục đầu tư, ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường bất động sản, tháo gỡ các vướng mắc về Thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng...
Ông Lê Hoàng Châu chia sẻ, chúng tôi rất vui mừng vì Chính phủ đang quyết liệt xây dựng chương trình phục hồi kinh tế trong 2 năm 2022 - 2023 và đang có nhiều chính sách hỗ trợ cho khối doanh nghiệp. Đặc biệt, Chính phủ sẽ dự kiến trình Quốc hội sửa 4 luật: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và một số điểm trong Luật Xây dựng”.
PGS.TS.Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho hay, chính sách trong giai đoạn ngắn hạn và trung hạn 2022 - 2023 và đến 2025, để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản, cần hướng đến các chủ thể khác nhau với các nhóm chính sách khác nhau. Trong đó chú trọng chính sách nâng đỡ những doanh nghiệp mạnh, những địa bàn thuận lợi. Gỡ vướng mắc pháp lý, tập trung phê duyệt dự án mới. Giảm thuế, phí, không phạt chậm nộp thuế phí và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến bất động sản.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản cho biết, cần kiện toàn hệ thống các Bộ Luật, Luật liên quan đến bất động sản để điều chỉnh hoạt động đầu tư tạo lập, kinh doanh các dịch vụ bất động sản và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành ở cấp trung ương cho đến việc ban hành các trình tự thủ tục hành chính ở cấp cơ sở đòi hỏi sự nhất quán, xuyên suốt và đồng bộ. Đặc biệt, khi có sự hạn chế, chồng chéo và ràng buộc bởi nhiều Luật và Bộ Luật khác nhau cần nghiên cứu đề xuất Luật sửa đổi.
Mặc khác, cần xây dựng Luật với xu hướng mở để phù hợp với bối cảnh phát triển của xã hội, của nền kinh tế số, kinh tế chia sẻ. Đồng thời, các cấp chính quyền cần quan tâm, tập trung tháo gỡ các dự án vướng mắc sai phạm để khơi thông nguồn cung, tháo gỡ khó khăn làm trong sạch môi trường kinh doanh và đầu tư; chú trọng đào tạo và phát triển đội ngũ chuyên trách pháp chế tại chính quyền cơ sở, chính quyền trung ương cần tích cực hỗ trợ chính quyền địa phương trong khâu xây dựng và hoàn thiện các quy trình, thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản; hoàn thiện cổng thông tin quốc gia về Quy hoạch và thông tin pháp lý bất động sản để công khai, minh bạch các trình tự thực hiện dự án, tiến độ thực hiện các thủ tục pháp lý dự án.
Riêng về tín dụng cho bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia kiến nghị, nên có sự đối xử phân biệt với các dự án bất động sản để những doanh nghiệp nào có mục tiêu phát triển dự án tốt nhận được sự ưu đãi phát triển dễ dàng hơn. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho bất động sản hợp lý hơn.
TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế đề xuất giải pháp khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản phục hồi sau dịch bệnh. Theo đó, quan trọng nhất là củng cố và nâng cao tiềm lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản thông qua phục hồi quy mô doanh thu và lợi nhuận cũng như tăng quy mô vốn chủ sở hữu và vốn tự có của doanh nghiệp.
Huế An