Giữa lúc bất động sản nhà ở trầm lắng, một dòng tiền âm thầm đang dịch chuyển sang đất nông nghiệp và đất rừng với kỳ vọng chờ “lên thổ cư” để tăng giá trị. Tuy nhiên, sau lớp vỏ cơ hội là những rủi ro pháp lý và chính sách ngày càng rõ nét khi quản lý đất đai được siết chặt theo hướng phát triển bền vững.
Dòng tiền âm thầm và kỳ vọng lên thổ cư
Những năm gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến một dòng tiền âm thầm nhưng bền bỉ chảy vào đất nông nghiệp và đất rừng. Theo kết quả thống kê đất đai gần nhất, Việt Nam hiện có hơn 33,1 triệu ha diện tích tự nhiên, trong đó đất nông nghiệp và lâm nghiệp chiếm tới gần 28 triệu ha, tương đương khoảng 84% tổng quỹ đất.
Chính quy mô rất lớn này cùng mặt bằng giá thấp hơn nhiều so với đất ở đã khiến đất nông nghiệp trở thành điểm đến mới của dòng tiền đầu tư trong bối cảnh bất động sản nhà ở rơi vào giai đoạn trầm lắng.
Giữa lúc bất động sản nhà ở trầm lắng, một dòng tiền âm thầm đang dịch chuyển sang đất nông nghiệp và đất rừng với kỳ vọng chờ “lên thổ cư” để tăng giá trị.
Không ồn ào như các cơn sốt đất nền đô thị, xu hướng gom mua đất nông nghiệp và đất rừng diễn ra lặng lẽ hơn, trải rộng từ vùng ven Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh đến các địa bàn nông thôn và miền núi. Tại nhiều khu vực vùng ven, giá đất nông nghiệp trong giai đoạn 2021–2024 đã tăng từ 2 đến 3 lần, thậm chí có nơi cao hơn, dù chưa có dự án hạ tầng lớn hay quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất chính thức. Động lực cốt lõi của dòng vốn này là kỳ vọng quen thuộc nhưng chưa bao giờ nguội việc chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư để tạo ra chênh lệch giá đủ lớn cho hoạt động đầu tư.
Ở góc nhìn thị trường, việc gom đất nông nghiệp và đất rừng phản ánh rõ tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư sau những biến động mạnh của phân khúc nhà ở. Khi đất ở đô thị bị siết chặt pháp lý, giá duy trì ở mức cao và thanh khoản suy giảm, dòng tiền có xu hướng tìm về những vùng trũng, nơi chi phí đầu vào thấp hơn và khả năng nắm giữ dài hạn ít áp lực hơn. Không ít nhà đầu tư tin rằng chỉ cần chờ thêm thời gian, khi quy hoạch điều chỉnh, hạ tầng mở rộng hoặc địa phương cho phép chuyển đổi có chọn lọc, những thửa đất nông nghiệp hôm nay sẽ trở thành đất ở trong tương lai.
Thực tế cho thấy tâm lý này không phải không có cơ sở, bởi quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất vẫn diễn ra hàng năm. Riêng tại TP.Hồ Chí Minh, quy hoạch giai đoạn đến năm 2030 dự kiến chuyển đổi gần 28.000 ha đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp. Trên thực tế, diện tích đất nông nghiệp của thành phố đã giảm từ hơn 111.800 ha năm 2020 xuống còn khoảng 109.900 ha năm 2024. Những con số này càng củng cố niềm tin trên thị trường rằng đất nông nghiệp, nếu nắm giữ đủ lâu, vẫn có khả năng trở thành đất ở.
Trên mạng xã hội cũng xuất hiện rất nhiều người rao bán đất nông nghiệp với giá khá cao.
Tuy nhiên, chính cơ chế quy hoạch theo chu kỳ dài và việc công khai thông tin chưa đồng đều lại tạo ra độ lệch lớn giữa kỳ vọng và thực tế. Người tiếp cận quy hoạch sớm có thể hưởng lợi, trong khi phần đông nhà đầu tư nhỏ lẻ mua đất chủ yếu dựa vào thông tin truyền miệng, lời môi giới hoặc cam kết mang tính suy đoán. Việc pháp luật cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể cũng vô hình trung nuôi dưỡng tâm lý chờ đợi, rằng nếu chưa chuyển được ở thời điểm hiện tại thì tương lai vẫn còn cửa.
Chính dòng tiền âm thầm này, cộng với kỳ vọng lên thổ cư, đang làm thay đổi cấu trúc sở hữu đất nông nghiệp tại nhiều địa phương. Dù bề ngoài thị trường có vẻ yên ắng, nhưng bên dưới là sự dịch chuyển đáng kể của đất đai từ tay người sản xuất sang tay người đầu cơ, đặt nền móng cho những hệ lụy pháp lý và chính sách lớn hơn trong giai đoạn tới.
Rủi ro chính sách và cái giá của kỳ vọng
Tuy nhiên, nhìn từ góc độ chính sách, việc gom mua đất nông nghiệp và đất rừng để chờ chuyển mục đích sử dụng đất không đơn thuần là câu chuyện tận dụng khe hở pháp luật, mà ngày càng bộc lộ như một canh bạc rủi ro cao. Rủi ro này đặc biệt rõ nét đối với đất rừng và đất trồng lúa, những loại đất được đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ nhằm bảo vệ tài nguyên, môi trường và an ninh lương thực.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, từng nhấn mạnh rằng chuyển mục đích sử dụng đất không phải là quyền tự quyết của người sử dụng đất, mà là quyết định mang tính quản lý nhà nước, phụ thuộc hoàn toàn vào quy hoạch và định hướng phát triển của từng địa phương trong từng giai đoạn cụ thể.
Trong bối cảnh Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực cùng hàng loạt nghị định, thông tư hướng dẫn được ban hành theo hướng siết chặt hơn, không gian cho việc chuyển đổi tùy tiện đang bị thu hẹp rõ rệt. TS. Nguyễn Đình Bồng, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng việc nhiều nhà đầu tư coi đất nông nghiệp như một dạng tài sản “để đó chờ lên thổ cư” là cách hiểu sai bản chất pháp lý của đất đai.
Theo ông Bồng, các địa phương hiện không còn dễ dãi trong việc bổ sung quỹ đất ở, đặc biệt là đất nằm ngoài khu dân cư hiện hữu, bởi mỗi quyết định chuyển đổi đều kéo theo áp lực hạ tầng, dân số và phá vỡ cân bằng quy hoạch dài hạn.
Rủi ro vì thế không chỉ nằm ở khả năng không được chuyển mục đích sử dụng đất, mà còn ở nguy cơ vướng vi phạm pháp luật nếu người sử dụng đất cố tình “đi tắt”.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nhiều lần cảnh báo về tình trạng xây dựng công trình trái phép, phân lô bán nền núp bóng đất nông nghiệp, đất rừng, cho rằng đây là những hành vi vi phạm nghiêm trọng trật tự quản lý đất đai. Trong nhiều trường hợp, khi bị phát hiện, người sử dụng đất không chỉ bị buộc khôi phục hiện trạng ban đầu mà còn có thể đối mặt với biện pháp thu hồi đất, khiến toàn bộ khoản đầu tư rơi vào tình thế rủi ro khó kiểm soát.
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từng cảnh báo rằng làn sóng gom đất nông nghiệp và đất rừng mang tính đầu cơ cao đang tích tụ rủi ro cho chính nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Theo ông Đính, Luật Đất đai sửa đổi cùng với sự thận trọng ngày càng rõ của chính quyền địa phương đã khiến khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trở nên khó dự đoán hơn bao giờ hết. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư vẫn mua bán dựa trên tin đồn, lời hứa của môi giới hoặc những bản vẽ quy hoạch chưa được phê duyệt chính thức.
sau lớp vỏ cơ hội là những rủi ro pháp lý và chính sách ngày càng rõ nét khi quản lý đất đai được siết chặt theo hướng phát triển bền vững.
Ở tầm vĩ mô, xu hướng gom giữ đất nông nghiệp và đất rừng để chờ chuyển đổi còn đặt ra bài toán đáng lo ngại về hiệu quả sử dụng đất, an ninh lương thực và sinh kế của người nông dân. Khi đất sản xuất bị găm giữ trong trạng thái chờ đợi, giá trị kinh tế thực tế từ đất đai suy giảm, trong khi địa phương phải đối mặt với nguy cơ phá vỡ quy hoạch phát triển dài hạn.
Chính vì vậy, việc siết chặt quản lý đất đai không phải là động thái ngắn hạn, mà là định hướng xuyên suốt nhằm đảm bảo phát triển bền vững, hài hòa giữa lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội.
Nhìn một cách thận trọng, việc mua đất nông nghiệp và đất rừng để chờ lên thổ cư không còn là cuộc chơi thuận lợi như giai đoạn trước. Những gì từng được coi là khe hở pháp luật đang dần được khép lại bằng hệ thống quy định rõ ràng hơn và sự thực thi quyết liệt hơn từ cơ quan quản lý.
Như nhiều chuyên gia đã chỉ ra, đặt cược vào kỳ vọng chính sách luôn là lựa chọn nhiều rủi ro, trong đó cái giá phải trả thường rơi vào tay những người mua sau cùng, khi thị trường đã đổi chiều và cánh cửa pháp lý không còn rộng mở.
Quang Anh