GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đấu giá đất là phương pháp bán làm sao được giá cao nhất nhưng tiềm ẩn nhiều hệ luỵ, hậu quả cho nền kinh tế. Ông cho rằng, trường hợp chưa tìm ra cách triệt tiêu tham nhũng của cơ chế giao đất trực tiếp thì nên xem xét cách thức giao đất thông qua đấu thầu dự án.
Bỏ khung giá đất là cuộc cách mạng về tư duy quản lý
Mới đây, ngày 30/8, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Thế giới tổ chức Hội thảo “Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 và những vấn đề đặt ra trong sửa đổi luật Đất đai”.
Tại hội thảo, GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân chia sẻ, trong giai đoạn hiện nay, Nghị quyết số 18-NQ/TW là cơ sở chính trị rất quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai và căn cứ quan trọng định hướng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 nhằm khai thác tối ưu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, hướng tới phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai trở thành kênh phân bổ và khai thác đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả.
GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, việc bỏ khung giá đất là cuộc cách mạng về tư duy quản lý.
Phát biểu tại hội thảo, TS. Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có 8 điểm mới cơ bản, trong đó có những nội dung như: nâng cao chất lượng quy hoạch, định hướng quy hoạch bám theo hướng tuyến giao thông; sử dụng cả hai hình thức đấu giá và đấu thầu; tách giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng thành 2 dự án riêng; bỏ khung giá đất; xây dựng cơ chế điều tiết hợp lý nguồn thu từ đất…
Theo TS. Mai Văn Phấn: "Hiện tại, ban soạn thảo đưa ra cơ chế nguyên tắc để xác định giá đất theo thị trường, nhưng vấn đề tiêu chí thị trường đang có rất nhiều quan điểm khác nhau. Thực tế giao dịch đất đai ở Việt Nam phần lớn là phi chính thức, nên cơ sở dữ liệu, nhất là về giá, chưa làm được đầy đủ. Do đó, rất khó có cơ sở xác định các yếu tố đầu vào để tính toán mức giá thị trường."
Với những điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) được nêu, vấn đề được quan tâm nhất và cũng tạo nhiều tranh luận nhất là bỏ khung giá đất, chỉ yêu cầu bảng giá đất. Về vấn đề, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, việc bỏ khung giá đất là cuộc cách mạng về tư duy quản lý.
"Trước đây, việc ban hành và sử dụng khung giá đất thực chất là biện pháp hành chính. Nay chúng ta sử dụng bảng giá theo thị trường là đã chuyển sang dùng tư duy thị trường trong quản lý. Đây là sự thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế khác trong chính sách pháp luật về đất đai. Kèm theo việc sử dụng giá thị trường, sẽ là việc xóa bỏ cơ chế xin cho, tư lợi. Tuy nhiên, việc này sẽ động chạm nhiều nên đòi hỏi phải có quyết tâm chính trị cao mới thực hiện được" - GS.TS Hoàng Văn Cường chia sẻ.
Nhiều ý kiến cho rằng, khi bỏ khung giá đất như là lo giá đất tăng lên, tiền đền bù tăng cao, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư, chi phí sản xuất của doanh nghiệp, người nghèo khó tiếp cận đất đai…, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, phải đi vào giải quyết từng vấn đề xem đó có thực sự là rào cản hay đó chỉ là lý do biện minh để chần chừ không thực hiện.
Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân phân tích, bảng giá này phải phù hợp với giá trị thị trường chứ không phải giá cả thị trường. Giá cả thị trường luôn biến động, khó nắm bắt, nhưng giá trị thị trường thì khá ổn định, xác định được, đó là giá trị mang lại của đất. Theo dự thảo quy định, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
GS.TS Hoàng Văn Cường kiến nghị nên cập nhật giá hàng năm theo vùng giá trị nhưng ổn định giá thu theo định kỳ 5 năm và có chính sách ưu đãi cho các đối tượng cần thiết được công bố công khai, minh bạch.
Nên giao đất thông qua đấu thầu
Trong khi đó, TS. Lê Xuân Bá - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM), phân tích thêm và cho rằng, dù có bảng giá đất mới theo thị trường, cũng chưa nên quá kỳ vọng sẽ xử lý được mọi vấn đề khúc mắc trong quản lý và sử dụng đất đai hay loại bỏ được hết cơ chế xin cho, vì đây là yếu tố gắn liền với cơ chế, bộ máy quản lý. Muốn bớt xin cho, thì phải dựa vào bộ máy nhà nước. Nếu năng lực bộ máy tốt, hiệu quả thì sẽ hạn chế được xin cho, và ngược lại.
“Có bảng giá theo giá thị trường là tốt, nhưng thực tế phải tìm cách giải quyết gốc rễ của những vấn đề vướng mắc về đất đai” - ông Lê Xuân Bá nhấn mạnh.
Nguyên Viện trưởng CIEM cũng cho rằng, nếu bỏ khung giá đất để sử dụng bảng giá theo giá thị trường mà lại để ổn định trong 5 năm thì vẫn chưa chuẩn, đây vẫn là tư tưởng níu kéo chưa muốn đổi mới thực sự.
Đấu giá đất là phương pháp bán làm sao được giá cao nhất nhưng tiềm ẩn nhiều hệ luỵ, hậu quả cho nền kinh tế.
Tại hội thảo, góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đấu giá đất là phương pháp bán làm sao được giá cao nhất nhưng tiềm ẩn nhiều hệ luỵ, hậu quả cho nền kinh tế.
Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, quan điểm của tôi là không ủng hộ giao đất thông qua đấu giá. Giao đất thông qua đấu giá sẽ khiến giá đất ngày càng cao, làm cho đầu vào của quá trình sản xuất càng tăng. Từ đó, chi phí giá thành sản xuất hàng hoá tăng càng cao. Hàng hoá sản xuất trong nước mà có giá thành cao thì nền kinh tế trở nên yếu ớt về năng lực cạnh tranh, hậu quả sẽ rất lớn.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, cần có giải pháp để chính quyền giao đất trực tiếp, theo chỉ định. Đồng thời, tìm cách giải được sự tham nhũng trong cơ chế giao đất trực tiếp.
GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, trường hợp chưa tìm ra cách triệt tiêu tham nhũng của cơ chế giao đất trực tiếp thì nên xem xét cách thức giao đất thông qua đấu thầu dự án. Với phương thức đấu thầu dự án có thể phân tích được tính toàn diện lợi ích của kinh tế, xã hội, môi trường… phản ánh yêu cầu của phát triển đất nước.
“Trong phát triển, không nên chỉ chăm chăm chú trọng thu được lợi ích từ việc đấu giá đất mà cần thiết kết hợp hài hoà lợi ích giữa kinh tế, xã hội và môi trường trên cơ sở giải bài toán chi phí lợi ích kinh tế. Một dự án phải có tổng chi phí thấp hơn tổng lợi ích, hay nói cách khác, lợi ích càng cao, dự án càng hiệu quả. Chúng ta nên đi theo cách đó. Còn đấu giá quyền sử dụng đất, chính là ai trả cao thì người ấy thắng. Ngoài chuyện tăng chi phí sản xuất, giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, còn tiềm ẩn việc thao túng thị trường đất đai, đầu cơ thông qua đấu giá, gây hỏng cả thị trường”, GS.TS Đặng Hùng Võ chia sẻ.
Đồng thời, GS.TS Đặng Hùng Võ cho biết, nếu đẩy mạnh giao đất qua đấu giá đất sẽ có nhà đầu cơ giá đất thông qua đấu giá. Cơ chế đấu giá là không phù hợp, ít nước trên thế giới sử dụng để giao đất mà thường chỉ bán quyền phát triển theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhà đầu tư mua rồi còn đầu tư dự án gì thì theo cung cầu của thị trường. Ví dụ, khi mua được quyền phát triển, nhà đầu tư có thể triển khai dự án rạp chiếu phim thay vì trung tâm tiệc cưới do thấy hiệu quả hơn…
Hồng Quang