Giá nhà neo cao, nguồn cung tăng nhưng lượng hàng chưa tiêu thụ ngày càng lớn. “Núi” tồn kho không chỉ giam hàng trăm nghìn tỷ đồng mà còn phản ánh khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua.
Nguồn cung tăng nhưng sức mua không theo kịp
Bức tranh thị trường bất động sản đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý. Trong khi giá nhà tại các đô thị lớn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, lượng sản phẩm tồn kho của chủ đầu tư lại tăng nhanh.
Theo Bộ Xây dựng, đến quý II/2026, các dự án trên cả nước còn khoảng 39.300 sản phẩm bất động sản chưa tiêu thụ. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư vượt 12.800 căn, tăng 22% so với quý trước và gần gấp bốn lần cùng kỳ năm 2025.
Nhà ở riêng lẻ trong các dự án còn hơn 15.300 sản phẩm, tăng 46% theo quý và 48% so với cùng kỳ. Phân khúc đất nền ghi nhận khoảng 11.148 sản phẩm tồn kho, tăng 25% chỉ sau ba tháng.
Lượng hàng chưa bán được gia tăng trong thời điểm nguồn cung mới phục hồi mạnh. Riêng quý II/2026, cả nước có 131 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán, cung cấp hơn 59.000 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, thêm nhiều sản phẩm không đồng nghĩa thị trường có thể hấp thụ tương ứng.
Trong sáu tháng đầu năm, Hà Nội ghi nhận khoảng 9.700 căn hộ được giao dịch. Riêng quý II có gần 4.600 căn bán thành công, giảm 45% so với cùng kỳ năm trước.
Tại TP.HCM, khoảng 80% nguồn cung căn hộ trong quý có giá trên 120 triệu đồng/m². Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 32%, thấp hơn 8 điểm phần trăm so với quý trước.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc thị trường Savills TP.HCM, cho rằng mặt bằng giá đang là nút thắt lớn nhất. Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm.
Sự lệch pha này khiến thị trường rơi vào tình trạng “thừa hàng đắt, thiếu nhà vừa sức”. Nguồn cung nhìn trên tổng thể có thể tăng nhưng phần lớn chưa tiếp cận được nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Khả năng mua nhà còn bị thu hẹp bởi chi phí vay vốn. Nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm. Giá nhà cao đi kèm lãi vay lớn khiến không ít người phải trì hoãn kế hoạch xuống tiền.
Áp lực không chỉ dồn lên người mua. Những doanh nghiệp phát triển dự án dựa nhiều vào vốn vay cũng phải chịu chi phí tài chính ngày càng lớn trong khi tốc độ bán hàng chậm lại.
Bảng cân đối kế toán của các doanh nghiệp cho thấy lượng vốn nằm lại tại dự án đã lên tới quy mô rất lớn. Tại một số doanh nghiệp đầu ngành, hàng tồn kho vượt 100.000 tỷ đồng, thậm chí có trường hợp vượt 200.000 tỷ đồng vào cuối quý II/2026.
Một doanh nghiệp có lượng tồn kho tăng từ 28.579 tỷ đồng năm 2021 lên 134.793 tỷ đồng vào cuối năm 2025, tương ứng tốc độ tăng trưởng kép hơn 47% mỗi năm. Chỉ trong nửa đầu năm 2026, con số này tiếp tục tăng 57%, đạt 206.728 tỷ đồng. Đây là lần đầu tiên hàng tồn kho của một doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vượt mốc 200.000 tỷ đồng.
Đứng tiếp theo là Novaland với 157.712 tỷ đồng hàng tồn kho tại ngày 30/6/2026. Doanh nghiệp này đã duy trì lượng tồn kho trên 100.000 tỷ đồng trong nhiều năm. Khoảng cách giữa hai vị trí dẫn đầu lên tới gần 49.016 tỷ đồng, lớn hơn tổng hàng tồn kho của bất kỳ doanh nghiệp bất động sản niêm yết nào còn lại.
Ở nhóm phía sau, Kinh Bắc ghi nhận 33.357 tỷ đồng, tăng 23% sau sáu tháng; Khang Điền đạt 29.488 tỷ đồng, tăng 26%. Hàng tồn kho tại Becamex Group là 22.828 tỷ đồng, Bluemarq Group 15.985 tỷ đồng và Phát Đạt 13.555 tỷ đồng.
Hoàng Huy Group và Sunshine Group lần lượt ghi nhận 13.681 tỷ đồng và 10.184 tỷ đồng. Taseco Land cũng bước vào nhóm doanh nghiệp tồn kho trên 10.000 tỷ đồng khi giá trị hàng tồn tăng 59%, lên 11.648 tỷ đồng.
NaN
Tài sản dự trữ hay gánh nặng dòng tiền?
Quy mô tuyệt đối chưa phản ánh đầy đủ sức ép của hàng tồn kho. Đáng chú ý hơn là tại một số doanh nghiệp, phần tài sản nằm trong tồn kho đã chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng nguồn lực đang nắm giữ.
Tính đến cuối tháng 6/2026, hàng tồn kho chiếm 74,7% tổng tài sản của Khang Điền. Tỷ lệ này tại Hoàng Huy Group là 61,4%, Novaland 60,9%, SJ Group 52%, Phát Đạt 47,4%, Văn Phú Invest 41,6% và Bluemarq Group 40,2%.
Trong lĩnh vực bất động sản, hàng tồn kho không chỉ là những căn hộ hay lô đất đã hoàn thành nhưng chưa tìm được người mua. Chỉ tiêu này còn bao gồm quỹ đất, chi phí đền bù, xây dựng dở dang và các khoản đầu tư trực tiếp vào dự án.
Vì vậy, tồn kho lớn chưa chắc đồng nghĩa sản phẩm bị ế. Với doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tốt, pháp lý đầy đủ và dự án phù hợp nhu cầu, đây có thể là nguồn lực dự trữ cho những chu kỳ tăng trưởng tiếp theo. Giá trị quỹ đất cũng có khả năng tăng theo quá trình phát triển hạ tầng và đô thị hóa.
Tuy nhiên, tài sản chỉ phát huy giá trị khi có thể chuyển thành sản phẩm, doanh thu và dòng tiền. Nếu dự án đình trệ về pháp lý, thi công kéo dài hoặc sản phẩm không phù hợp sức mua, tồn kho sẽ trở thành lượng vốn bị “giam” trong thời gian dài.
Dù chưa bán được hàng, doanh nghiệp vẫn phải trả lãi vay, duy trì bộ máy, hoàn thiện hạ tầng và đáp ứng các nghĩa vụ tài chính liên quan. Khi dòng tiền bán hàng không đủ bù đắp, doanh nghiệp có thể phải tiếp tục vay mới, huy động trái phiếu, bán bớt tài sản hoặc chuyển nhượng dự án.
Rủi ro gia tăng khi doanh nghiệp đồng thời mở rộng quỹ đất, tăng tồn kho và sử dụng đòn bẩy lớn. Trong điều kiện sức mua suy yếu vì giá nhà và lãi suất cao, quy mô tài sản lớn có thể nhanh chóng chuyển thành áp lực thanh khoản.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam, nhận định môi trường đầu tư hiện nay vừa mở ra cơ hội, vừa đẩy mức độ cạnh tranh lên cao. Nếu dự án không đáp ứng đúng nhu cầu, nguy cơ hàng hóa không được thị trường hấp thụ sẽ ngày càng rõ.
Người mua hiện thận trọng hơn và có khả năng so sánh giữa nhiều dự án. Giá bán không còn là tiêu chí duy nhất. Tính pháp lý, chất lượng xây dựng, hạ tầng kết nối, hệ thống tiện ích, không gian xanh và tiến độ bàn giao đều ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền.
Điều đó buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận. Lợi thế không chỉ nằm ở việc sở hữu bao nhiêu đất hay phát triển bao nhiêu dự án, mà quan trọng hơn là sản phẩm có đúng nhu cầu, bán được với tốc độ nào và tạo ra dòng tiền ra sao.
Một thị trường bền vững cũng không thể chỉ được đánh giá bằng tổng giá trị tài sản của chủ đầu tư. Quỹ đất lớn hoặc số lượng dự án nhiều chỉ thực sự có ý nghĩa khi được chuyển hóa thành sản phẩm có thanh khoản.
Nếu giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp còn nhà ở vừa túi tiền ngày càng thiếu, tồn kho sẽ tiếp tục phình to. Khi đó, vấn đề không còn nằm ở thiếu nguồn cung, mà là thiếu những sản phẩm người dân có đủ khả năng mua.
Nguy cơ này cũng không dừng lại trong phạm vi từng doanh nghiệp. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cảnh báo tình trạng tiêu thụ khó khăn có thể kéo theo rủi ro tín dụng đối với hệ thống ngân hàng, vốn là một trong những nguồn tài trợ chủ yếu cho các dự án bất động sản.
Sản phẩm không bán được sẽ làm chậm vòng quay vốn, suy giảm khả năng trả nợ và kéo dài thời gian thu hồi vốn của doanh nghiệp. Nếu diễn ra trên diện rộng, áp lực có thể lan từ chủ đầu tư sang nhà thầu, đơn vị cung cấp vật liệu, trái chủ và tổ chức tín dụng.
“Núi” hàng tồn kho vì vậy là phép thử đối với sức khỏe thực chất của thị trường địa ốc. Nó buộc doanh nghiệp phải xem lại tốc độ mở rộng, cơ cấu sản phẩm và chiến lược sử dụng vốn. Quan trọng hơn, những con số ngày càng lớn trên bảng cân đối đang đặt ra câu hỏi: thị trường xây thêm nhiều nhà, nhưng những căn nhà ấy đang dành cho ai và có thực sự nằm trong khả năng chi trả của người dân?
Bình Minh