Lãi suất ưu đãi chỉ kéo dài trong một khoảng thời gian nhất định, trong khi mức thả nổi sau đó có thể vượt 15%/năm. Chi phí vốn tăng khiến người mua nhà thận trọng hơn, còn dư nợ tại một số ngân hàng có thế mạnh bán lẻ bắt đầu chững lại.
Khoảng cách lớn giữa lãi suất quảng cáo và chi phí thực
Mặt bằng lãi suất huy động và cho vay ở một số lĩnh vực ưu tiên đang có dấu hiệu hạ nhiệt theo định hướng điều hành của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, với tín dụng bất động sản, đặc biệt là các khoản vay mua nhà thương mại, áp lực chi phí vẫn chưa giảm rõ rệt.
Điểm đáng lưu ý không chỉ nằm ở mức lãi suất được ngân hàng giới thiệu tại thời điểm giải ngân, mà còn ở khoản tiền người vay phải trả sau khi kết thúc thời gian ưu đãi. Khi chuyển sang cơ chế thả nổi, lãi suất của một số khoản vay có thể tăng lên 15-17%/năm, làm đảo lộn kế hoạch tài chính được xây dựng ban đầu.
Khảo sát dữ liệu công bố đến ngày 27/8 cho thấy lãi suất cho vay bình quân tại nhiều ngân hàng thương mại vẫn ở mức trên 10%/năm. GPBank ghi nhận mức 11,34%/năm; Vikki Bank 10,82%/năm; BVBank 10,72%/năm và OCB 10,52%/năm.
Tại Techcombank, lãi suất cho vay bình quân đối với khách hàng cá nhân ở mức 10,62%/năm, cao hơn mức 9,64%/năm dành cho khách hàng doanh nghiệp. So với tháng trước, lãi suất bình quân tại Techcombank, Bac A Bank và BVBank đều nhích lên, cho thấy áp lực chi phí vốn chưa hoàn toàn hạ nhiệt.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, trong tháng 7, lãi suất cho vay bình quân dao động khoảng 8,3-10,5%/năm. Tuy nhiên, mức bình quân này được tổng hợp từ nhiều lĩnh vực và nhóm khách hàng khác nhau nên không phản ánh đầy đủ chi phí của riêng người vay mua nhà.
Lãi suất ưu đãi chỉ kéo dài trong một khoảng thời gian nhất định, trong khi mức thả nổi sau đó có thể vượt 15%/năm.
Khảo sát quý II/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy sau khi hết ưu đãi, lãi suất thực trả phổ biến của người vay mua nhà đã lên khoảng 13-15%/năm. Một số khoản vay có thể chịu mức cao hơn, tùy công thức điều chỉnh, lãi suất tham chiếu và biên độ được quy định trong hợp đồng.
Trên biểu niêm yết, lãi suất vay mua nhà có tài sản bảo đảm tại một số ngân hàng vẫn tương đối thấp. Agribank công bố mức khoảng 10,5%/năm; BIDV, Vietcombank và VietinBank khoảng 9,5%/năm. Tuy nhiên, đây có thể là mức áp dụng trong thời gian đầu hoặc dành cho từng nhóm khách hàng, mục đích vay và điều kiện cụ thể.
Qua tư vấn trực tiếp, một gói vay mua bất động sản tại BIDV được giới thiệu với lãi suất khoảng 12,8%/năm trong ba năm đầu. Sau thời gian này, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, được xác định bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3-4 điểm phần trăm. Nếu mặt bằng tham chiếu duy trì ở mức cao, chi phí vay thực tế có thể lên tới 15,8-16,8%/năm.
Tại nhóm ngân hàng tư nhân, một số mức lãi suất được công bố cũng đã lên hai chữ số. VPBank áp dụng khoảng 12,3%/năm; ACB và Sacombank khoảng 12%/năm, trong khi một gói vay kỳ hạn 24 tháng tại SeABank có mức 13%/năm.
Sự chênh lệch giữa lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi khiến người vay khó xác định chính xác tổng chi phí nếu chỉ nhìn vào con số quảng cáo ban đầu. Với khoản vay kéo dài 15-25 năm, một vài điểm phần trăm tăng thêm có thể khiến nghĩa vụ thanh toán mỗi tháng tăng đáng kể.
Chị Phương Anh, sống tại Hà Nội, cho biết lãi suất khoản vay mua nhà của gia đình đã tăng lên 14,5%/năm từ tháng 4/2026. Dù dư nợ gốc đã giảm, số tiền lãi phải trả mỗi tháng vẫn cao hơn khoảng 1,5 triệu đồng so với năm trước.
“Sau bốn năm trả nợ, tôi đang tính vay thêm người thân để tất toán sớm một phần tiền gốc. Nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức này, thu nhập của gia đình sẽ rất khó cân đối giữa tiền trả ngân hàng và các khoản chi tiêu hằng ngày”, chị Phương Anh nói.
Tín dụng chững lại, áp lực nợ xấu dần hiện rõ
Chi phí vay tăng đang tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà. Những gia đình có nhu cầu ở thực phải tính toán thận trọng hơn, trong khi nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn có xu hướng trì hoãn giao dịch hoặc giảm tỷ lệ vay.
Báo cáo của Công ty Chứng khoán SSI cho thấy dư nợ cho vay mua nhà tại một số ngân hàng có thế mạnh bán lẻ đã tăng chậm lại trong quý gần nhất. Techcombank giảm 1,4% so với quý trước, HDBank gần như đi ngang, còn VPBank chỉ tăng khoảng 2,4%.
Diễn biến này chưa đồng nghĩa tín dụng mua nhà giảm trên toàn hệ thống, nhưng cho thấy nhu cầu vay tại một số ngân hàng đã không còn tăng mạnh như trước. Trong bối cảnh giá nhà vẫn cao, lãi suất thả nổi tăng khiến khả năng tiếp cận vốn của người mua bị thu hẹp thêm.
Một nhân viên tín dụng tại ngân hàng quốc doanh cho biết nhiều khoản vay phát sinh từ năm 2024 đã hoặc đang bước qua thời gian ưu đãi, tùy điều khoản từng hợp đồng. Khi ngân hàng tái định giá khoản vay theo lãi suất tham chiếu mới, số tiền khách hàng phải trả có thể tăng dù dư nợ gốc đã giảm.
Ở phía ngân hàng, việc điều chỉnh lãi suất các khoản vay hiện hữu góp phần cải thiện lợi suất tài sản. Nhưng ở phía khách hàng, áp lực trả nợ kéo dài có thể làm suy giảm khả năng thanh toán và tạo thêm rủi ro đối với chất lượng tín dụng.
Chi phí vốn tăng khiến người mua nhà thận trọng hơn, còn dư nợ tại một số ngân hàng có thế mạnh bán lẻ bắt đầu chững lại.
Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Rồng Việt, nợ nhóm 2, tức các khoản nợ cần chú ý, đang tăng tại một số ngân hàng. Đây là chỉ báo cần theo dõi bởi nếu người vay tiếp tục gặp khó khăn về dòng tiền, một phần nợ nhóm 2 có thể chuyển thành nợ xấu.
Rủi ro cũng có sự phân hóa giữa các ngân hàng. Những nhà băng có tỷ trọng cho vay cá nhân và tín dụng bán lẻ cao thường nhạy cảm hơn với biến động thu nhập của người dân. Trong khi đó, các ngân hàng tập trung vào doanh nghiệp lớn có thể duy trì chất lượng tài sản ổn định hơn, dù mức độ rủi ro còn phụ thuộc từng danh mục tín dụng.
Lãi suất cao cũng buộc các chủ đầu tư thay đổi cách bán hàng. Thay vì hạ trực tiếp giá niêm yết, nhiều doanh nghiệp đưa ra chương trình hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc chiết khấu cho khách thanh toán sớm.
Một số dự án chấp nhận hỗ trợ lãi suất khoảng 12%/năm trong thời gian tối đa 30 tháng. Khách hàng không sử dụng gói vay có thể được chiết khấu trực tiếp 10-25% giá bán nếu thanh toán nhanh. Tuy nhiên, người mua cần làm rõ khoản hỗ trợ được tính trên toàn bộ dư nợ hay chỉ một phần, thời điểm bắt đầu trả gốc và mức lãi suất áp dụng sau khi chương trình kết thúc.
Khoảng thời gian được chủ đầu tư hỗ trợ có thể làm giảm nghĩa vụ thanh toán ban đầu, nhưng không loại bỏ rủi ro lãi suất trong suốt vòng đời khoản vay. Nếu giá bán đã bao gồm chi phí tài chính, người mua thực chất vẫn phải trả cho ưu đãi dưới một hình thức khác.
TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, cho rằng người vay mua nhà cần chuẩn bị ít nhất ba kịch bản: lãi suất đi ngang, tăng nhẹ và tăng mạnh. Khả năng trả nợ nên được tính theo mức lãi suất sau ưu đãi, thay vì chỉ dựa trên con số áp dụng trong vài tháng hoặc vài năm đầu.
Khi lãi suất vượt quá khả năng chi trả, người vay có thể xem xét chuyển khoản vay sang ngân hàng khác để tận dụng mức ưu đãi mới. Tuy nhiên, phương án này chỉ có lợi nếu tính đủ phí trả nợ trước hạn, chi phí định giá tài sản, phí công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và các điều kiện của khoản vay mới.
Trong tình huống dòng tiền mất cân đối kéo dài, người vay cũng cần chủ động cơ cấu lại tài sản, giảm dư nợ hoặc lựa chọn căn nhà phù hợp hơn với thu nhập. Việc cố duy trì một khoản vay vượt quá sức chịu đựng có thể dẫn đến nợ quá hạn, ảnh hưởng lịch sử tín dụng và làm tăng nguy cơ phải bán tài sản trong thế bị động.
Chiến lược tín dụng tại một số ngân hàng lớn cũng đang dịch chuyển theo hướng ưu tiên sản xuất, kinh doanh và các khoản vay tiêu dùng ngoài bất động sản. Điều này cho thấy dư địa dành cho tín dụng mua nhà giá thấp trong ngắn hạn còn hạn chế.
Khi giá nhà chưa giảm tương ứng với thu nhập, còn lãi suất sau ưu đãi đã vượt 15%/năm ở một số khoản vay, người mua không chỉ cần đủ tiền thanh toán ban đầu. Quan trọng hơn là phải duy trì được dòng tiền trong nhiều năm, kể cả khi chi phí vốn tăng lên mức bất lợi nhất.
Bình Minh