Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tiếp tục có văn bản góp ý quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo HoREA, trên thực tế hiện nay, vẫn có các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các “chủ đất” nhưng thường gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại dễ dẫn đến tình trạng đất “da beo”, không thể triển khai thực hiện dự án, bị “chôn vốn”, nên đa số nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại đều mong muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để có ngay quỹ đất sạch để thực hiện dự án.
Hiệp hội nhận thấy, mục đích của đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất đều nhằm mục đích lựa chọn nhà đầu tư nhưng có điểm khác biệt. Theo đó mục đích đấu giá là để lựa chọn nhà đầu tư trả giá cao nhất còn mục đích đấu thầu là để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực nhất, dự án có chất lượng tốt nhất và có cam kết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cao nhất, thậm chí trong một số cuộc đấu thầu dự án có sử dụng đất trước đây đã có trường hợp nhà đầu tư dự thầu còn tự nguyện đóng góp thêm nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước địa phương ngoài tiêu chí hồ sơ mời thầu.
Do đó, Hiệp hội có một số đề nghị liên quan đến quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai.
Thứ nhất, Hiệp hội đề nghị không đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng, mà chỉ đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng để tránh xảy ra “xung đột lợi ích” giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi sau khi đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Hiệp hội nhận thấy, với quy định tại điểm c khoản 5 và khoản 6 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì sẽ “biến” cơ quan nhà nước là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trở thành “người làm thuê” cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất, do đã quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc khó khăn nhất, phức tạp nhất, dễ va chạm và dễ làm mất lòng dân nhất để sau đó chậm nhất là 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải giao đất sạch này cho nhà đầu tư trúng thầu, bởi lẽ người dân có đất bị thu hồi dễ “ngộ nhận” là Nhà nước thu hồi đất của mình để giao cho nhà đầu tư tư nhân và dùng “tiền ứng trước” của nhà đầu tư tư nhân để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà người dân “không cần biết” là Nhà nước đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu công khai, minh bạch.
HoREA đề nghị không đấu thầu đối với dự án chưa giải phóng mặt bằng.
Thứ hai, Hiệp hội đề nghị bỏ quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng, thay vào đó là đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng, để tránh xảy ra xung đột lợi ích giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi sau khi đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thứ ba, đề nghị Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chỉ quy định các tiêu chí lựa chọn dự án đầu tư có sử dụng đất phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với tình hình thực tế của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dự án đầu tư có sử dụng đất phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Thứ tư, đề nghị bổ sung điều kiện “có quy hoạch xây dựng 1/500” đối với thửa đất, khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Hiệp hội nhận thấy, điểm b khoản 3 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” thì thửa đất, khu đất phải “b) Có quy hoạch xây dựng 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” là đúng nhưng chưa đủ.
Bởi lẽ, thửa đất, khu đất đã có quy hoạch xây dựng 1/2000 thì đã có căn cứ lập dự án đầu tư để nhà đầu tư tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trường hợp thửa đất, khu đất đã có quy hoạch xây dựng 1/500 thì nhà đầu tư lại càng có thêm các chỉ tiêu kỹ thuật cụ thể để lập hoàn chỉnh dự án đầu tư để tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất, như trường hợp thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện đấu giá 4 lô đất số 3.5; 3.6; 3.9; 3.12 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích trên dưới 10.000 m2/lô đã có quy hoạch 1/500 (nay đã hủy kết quả cuộc đấu giá) và Hiệp hội nhận thấy, thành phố Hồ Chí Minh hoàn toàn có thể lựa chọn thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với 4 lô đất này.
Thứ năm, đề nghị bổ sung điểm d khoản 5 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “khuyến khích nhà đầu tư dự thầu cam kết tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước ngoài đề xuất về tài chính trong hồ sơ dự thầu”.
Qua thực tiễn cuộc đấu thầu dự án có sử dụng đất khu đất “tam giác vàng” Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học, quận 1 có diện tích khoảng 12.500 m2 trên đây, mà các doanh nghiệp dự thầu đã có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách nhà nước khoảng 600 - 1.600 tỷ đồng ngoài đề xuất tài chính trong hồ sơ dự thầu, bởi lẽ chỉ có nhà đầu tư mới biết rõ hiệu quả đầu tư kinh doanh của dự án để đưa ra mức tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước và đây cũng là “điểm cộng (+) thêm” của nhà đầu tư trong trường hợp có hai nhà đầu tư dự thầu có điểm chấm thầu ngang nhau.
Thứ sáu, đề nghị giao thẩm quyền và trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất” hoặc phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với từng thửa đất, khu đất và thực tiễn của địa phương:
Hiệp hội nhận thấy, Điều 125 và Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định quá “cứng nhắc” về “đấu giá quyền sử dụng đất” và “đấu thầu dự án có sử dụng đất”, do chưa quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn toàn có thể lựa chọn thực hiện “đấu giá quyền sử dụng đất” và “đấu thầu dự án có sử dụng đất” để lựa chọn nhà đầu tư đối với thửa đất, khu đất đã giải phóng mặt bằng, mà Mục 1.4 của Văn bản này đã nêu ví dụ trường hợp thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện đấu giá 4 lô đất số 3.5; 3.6; 3.9; 3.12 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích trên dưới 10.000 m2/lô đã có quy hoạch 1/500 (nay đã hủy kết quả cuộc đấu giá) và Hiệp hội nhận thấy, thành phố Hồ Chí Minh hoàn toàn có thể lựa chọn thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với 4 lô đất này.
Thứ bảy, đề nghị bổ sung quy định “trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu”:
Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định này để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư trúng thầu.
Thiên An